Comunidades y reconvenciones

Por Antonio Navarro Selfa, abogado.

La STS Sala 1ª, número 916/2024, resuelve sobre la legitimación del presidente de una comunidad de propietarios para presentar una reconvención sin autorización expresa de la Junta en un procedimiento judicial. En el caso, tras una sentencia favorable en primera instancia, esta fue revocada en apelación.

El recurso presentado se sustenta en dos pilares:

1º La recurrente alega que la jurisprudencia permite suponer que el presidente puede estar tácitamente autorizado para actuar en beneficio de la comunidad en casos de interés común. Cita las STS 1/2019 y STS 543/2018, en las cuales se establece que el presidente, cuando actúa en defensa de la comunidad, se presume autorizado. No obstante, estas sentencias no se refieren a la reconvención, como ocurre en este caso.

2º Argumenta que, en situaciones de urgencia, el presidente puede actuar sin esperar la autorización de la Junta. En apoyo de esta tesis, se cita la STS de 8 de enero de 2019, que “establece que cuando la comunidad se enfrenta a plazos procesales perentorios para contestar una demanda o recurrir, la convocatoria urgente de una Junta podría reducir los plazos de defensa”.

La Sala agrupa los motivos del recurso para tratarlos conjuntamente, ya que comparten un fondo común: si el presidente puede reconvenir pidiendo la nulidad y resolución de contratos sin autorización de la Junta. El recurso se desestima por los siguientes motivos:

1º Limitaciones a la representación del presidente: Según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el presidente representa a la comunidad en todos los asuntos que la afecten, dentro y fuera del juicio. No obstante, su representación no es ilimitada. La STS 622/2015 y la STS 659/2013 aclaran que: “El presidente no puede sustituir la voluntad de la comunidad expresada en Junta. Para la interposición de acciones judiciales que afecten significativamente a la comunidad, se requiere un acuerdo previo de la Junta, salvo que los estatutos dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario”.

Conforme a dicha doctrina, la reconvención, siendo una demanda según los artículos 406 y 407 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), exige un acuerdo expreso de la Junta para ser presentada. La ausencia de dicho acuerdo implica una falta de legitimación activa de la comunidad para interponer la reconvención.

2º Contratos aprobados por la Junta: En este caso, los contratos cuya nulidad se pretende mediante la reconvención fueron aprobados por la Junta de Propietarios tras una evaluación de las ofertas. Dado que estos contratos fueron formalizados con el consentimiento expreso de la Junta, cualquier intento de anulación también debe estar respaldado por un acuerdo expreso de la misma. De este modo, se refuerza la imposibilidad de que el presidente actúe unilateralmente en asuntos previamente aprobados por la comunidad.

3º Inexistencia de urgencia: La recurrente invoca la urgencia citando la doctrina de la STS de 8 de enero de 2019, que justifica la actuación sin autorización en casos donde la comunidad debe contestar demandas o recurrir bajo plazos limitados, como hemos indicado anteriormente. Sin embargo, la Sala considera que en este caso no existe urgencia alguna. La nulidad de los contratos pudo haberse planteado antes de ser demandados, con la autorización de la Junta, evitando así la presión de los plazos procesales para contestar y reconvenir.

La Sala concluye que la actuación del presidente en este caso no estaba justificada sin la autorización de la Junta. Por ello, desestima tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, imponiendo las costas a la parte recurrente.

Aunque la Jurisprudencia exija de forma indubitada el acuerdo previo de la Junta para interponer la demanda imponiendo  restricciones al poder del presidente de actuar sin el referido acuerdo, también proporciona un marco flexible que permite adaptarse a las circunstancias urgentes y excepcionales para la protección efectiva de los intereses comunitarios, optando por la no necesidad de acuerdo previo para facultar la legitimación del presidente para contestarla en el caso de que se le haya interpuesto a la comunidad, así como para interponer o contestar un recurso de apelación por la misma urgencia de los plazos, en aras del derecho de defensa de la comunidad, que en cualquier caso como nos indica el Supremo no comprende una reconvención o una demanda , máxime cuando se pide la nulidad de unos contratos aprobados expresamente por la Junta de propietarios.