Sentencia del Supremo sobre la cláusula “rebus sic stantibus” en arrendamientos: un terremoto jurídico

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente SEPIN 

Como premisa indicar que, como siempre, esta opinión se fundamenta en el respeto personal y profesional a todos los miembros de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, pero ello no obsta para que haga constar mi total disconformidad con la Sentencia 591/2014, de 15 octubre 2014, pues si no son suficientes los problemas que existen en la actualidad en relación con los arrendamientos, sobre todo de locales, viene esta Sentencia del Supremo a crear otros complementarios, pues realmente, como luego veremos, si los arrendatarios se animan las demandas serán innumerables y realmente complicadas de resolver por los Tribunales inferiores.

Los hechos se inician con la demanda de una empresa hotelera a otra empresa, interesando esencialmente la resolución de dos contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 más indemnización de daños y perjuicios, todo ello, por falta de entrega en plazo de la posesión de dos hoteles arrendados por la demandante, con la principal petición subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las recíprocas prestaciones, reduciéndose la renta vigente según los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente).

Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato.

Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención rechazando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en atención a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entendía debían concurrir para su apreciación por los tribunales. Acceda a la demanda en el siguiente enlace.

Formulados sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por la arrendataria demandante, el Supremo ha acordado su parcial estimación con el resultado de modificar el contrato de arrendamiento del hotel, ahora sí, sobre la citada cláusula “rebus sic stantibus” –interpretada con arreglo a los modernos criterios jurisprudenciales, según el TS- rebajando la  renta anual un 29% respecto de la vigente en el momento de interposición de la demanda.

La sentencia no analiza un arrendamiento “urbano”, propiamente dicho, aunque al respecto hay divergencia de opiniones, debido a que el objeto es un Hotel ya construido, es decir, no sujeto específicamente a la LAU 29/94 (art. 3.2), pero sí a las normas generales del Código Civil. Y resulta que la doctrina de la Sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos “urbanos”, sobre todo de locales de negocio, lo cual supone un completo “terremoto”. Ver Fundamento de Derecho Tercero, punto 8, que es donde se determina la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus”.

Ya adelanto que estoy en total desacuerdo con lo dicho por el Tribunal Supremo, cosa que últimamente sucede con más frecuencia de la deseada, pues realmente se producen resoluciones contradictorias en corto espacio de tiempo y es difícil en muchos aspectos señalar cual es la doctrina de nuestro más Alto Tribunal Civil, afirmación que no es solo mía, sino que lo hacen constar los Magistrados de muchas Audiencias Provinciales. Por mi parte, comparto esta preocupación, sobre un campo de derecho que conozco un “poco”, es decir, arrendamientos urbanos. Quiero dejar claro que la libertad de pactos es igual en la LAU actual que en el Código Civil, de ahí que la doctrina sea aplicable en todos los supuestos.

                Pues bien, como ya he reiterado anteriormente, estoy en contra de la doctrina de la Sentencia en cuando a la clausula “rebus sic stantibus” en el campo inmobiliario y muy especial en los arrendamientos, pues se puede crear un auténtico problema social y económico. Las Sentencias que figuran al final de estos comentarios son las que se citan en la resolución del Supremo, que salvo una sobre un tema del mercado de publicidad, de 30 junio 2014, (no de abril como se indica en el texto), todas son contrarias a aplicar dicha cláusula. Por su relación con el tema inmobiliario, aunque sea de compraventa de viviendas, señalo las Sentencias que se citan de 17 y 18 enero 2013, indicando la primera que “no es suficiente con la alegación de la crisis económica y la dificultad para obtener financiación por el comprador” a los efectos de aplicar dicha cláusula de regularización. Afortunadamente se ha rechazado la aplicación de ese concepto peligroso de “equilibrio, porque son cientos de miles las personas que han comprado una vivienda hace unos pocos años y ahora en el mercado valen mucho menos. ¿Piden compensación o dejar de pagar lo que aún deben? Naturalmente no, pues por la misma razón tendrían que abonar una cantidad complementaria cuando el mercado sube, como también ha ocurrido en España no hace tanto tiempo. Sería fantástico, pues de esta manera solo se puede ganar, pero nunca perder.

OBSERVACIONES A LA SENTENCIA

Centrando ya el tema en la Sentencia, hago constar las siguientes observaciones:

1ª) Que nos encontramos (desgraciadamente) con una Sentencia del Tribunal Supremo que curiosamente NO es cosa juzgada, ni siquiera entre las mismas partes, algo insólito en la resolución de un Recurso de Casación, pues utilizando los mismos argumentos de los Fundamentos de Derecho, si la crisis económica se supera, la renta quedará desfasada, esta vez por pagar un importe por debajo del mercado, lo que supondría que el mismo arrendador que ahora tiene que rebajar la cuantía podría pedir que se subiera, utilizando los mismos argumentos que el Tribunal. De hecho en la propia Sentencia se indica que sus conclusiones solo llegan hasta finales de la temporada del 2015. Es decir, nuevamente a discutir y demostrar razones en otro juicio, como si fuera gratis y sin tasas. Y luego ¿cada cuánto? Tremenda la inseguridad jurídica para ambas partes.

2ª) Que hay informes periciales sobre el tema de la renta en la zona en la actividad hotelera, pero nunca se podrá saber si el arrendatario llevaba bien o mal el negocio, siendo evidente que la Sentencia inicial del Juzgado es del año 2011, donde efectivamente había “crisis”, pero el Supremo dicta la suya a finales del año 2014, sin que sepamos si en estos tres años últimos la situación económica de la misma actividad ha subido o bajado en el sector hotelero, aunque parece que el turismo ha crecido, pero este estudio actual no es posible que se hubiera aportado por las partes, pues procesalmente no se hubiera admitido otra nueva documentación en el Tribunal Supremo.

3ª) SI esta Sentencia se aplica al mercado de alquileres, sobre todo de locales, como ya se ha indicado, se produciría una inseguridad jurídica en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, sobre todo  de locales de negocio, pues en miles de arrendamientos se pusieron rentas que ahora están por encima de la realidad económica Y también son muchísimos, a pesar de los vencimientos de locales –menos de lo que se piensa– al 31 diciembre 2014, que están pagando unas rentas realmente bajas. La realidad, es que el sentido común (como siempre) ha prevalecido y de mutuo acuerdo, sobre todo en locales de negocio, pero también en viviendas, han bajado las rentas, pero en muchos casos con carácter provisional o temporal. No ha ocurrido lo mismo con los arrendatarios que pagaban (y en muchos casos siguen pagando) rentas muy por debajo del mercado, incluso aunque se hubiera hecho la actualización prevista en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU 29/94. En estos casos la rentas están desfasadas y por lo tanto cabía aplicar la cláusula “rebus sic stantitus” que defiende esta Sentencia. De ahí mi expresión de posible “terremoto” y alteración económica de la sociedad, por lo menos en cuanto a los arrendamientos se refiere.

4ª) No entiendo que la Sentencia haga referencia (en uno de sus apartados) al art. 1258 del Código Civil, pues este precepto dice lo contrario al contenido de la Resolución, pues en el mismo el “consentimiento” es fundamental (aquí existe plenamente) y nadie ha faltado a la “buena fé, al uso o a la “Ley”. Se supone que el alquiler de cualquier explotación o local es consecuencia de un estudio de mercado y si hay error no se puede achacar solo al arrendador, mucho menos en este caso, donde el arrendatario ha recibido ya el Hotel construido y es una Empresa conocedora de este mercado. ¿Y si se diera el caso que la parte arrendadora fuera la equivocada y hubiera puesto una renta muy por debajo de la explotación hotelera? Pues nada, la repetida cláusula de “rebus sic stantibus” no sería admitida bajo ningún concepto.

5ª. La realidad es que se ha creado un grave problema de inseguridad jurídica con esta Sentencia, cuando los Tribunales y especialmente el Supremo, debe hacer lo contrario, aclarar y solventar el tráfico entre particulares. Son miles y miles de ejemplos en los que se puede dar la misma situación, porque una de las partes habrá hecho mal las cuentas de su propia actitud y decisión, pero es obvio que debe correr con las consecuencias Pero, a la vista de esta Sentencia, será posible argumentar que hay “crisis” en cualquier campo mercantil y pedir que las contraprestaciones fijadas sean reducidas, creando una extraordinaria inseguridad en los compromisos y contratos de todo tipo, todo lo contrario que exige el tráfico jurídico. En este caso concreto el error no parte de nadie más que del arrendatario, bien por sus malos cálculos o por no llevar correctamente el negocio. Como antes se ha dicho, ¿sabemos ahora si el Hotel objeto del procedimiento está lleno y gana dinero? Podría ser y sería una alegría, pero una inconsecuencia con la “rebaja” en la renta que ha determinado el Tribunal Supremo. Y digo yo, reiterando mi pregunta ¿se admitiría que cuando el negocio sea boyante el arrendador suba la renta? La respuesta categórica es claramente negativa, pero, a la vista de la Sentencia, sería igualmente posible pedir la aplicación de la famosa cláusula “rebus sic stantibus”.

6ª. Si esta doctrina se aplica realmente al campo inmobiliario, el problema  será tremendo, ya que además de las negociaciones entre las partes (como se ha producido y seguirá igual en el futuro) se deja una puerta abierta para que cualquiera de las partes, especialmente el arrendatario, puede pedir que se aplique la cláusula “rebus sic stantibus”, si el negocio no le funciona bien, con o sin culpa, aunque, como he dicho antes, dudo mucho que se tenga valentía y se conceda a los arrendadores un aumento de renta en aquellos contratos que realmente tienen una compensación económica muy baja, los llamados de “renta antigua”. Sería, sin duda, con independencia de otro error jurídico, una base para graves alteraciones políticas y sociales. No habrá Tribunal, ni siquiera el Supremo, que se atreva a tal resolución. Y me parece bien, pues esto corresponde a los legisladores.

7ª) En definitiva, reiterando lo dicho al principio en cuanto al respeto personal y jurídico con todos los miembros del Tribunal Supremo y de cualquier órgano judicial, lo que debo señalar y ratificar es que esta vez el Alto Tribunal Supremo ha resuelto de una manera injusta y con ignorancia de su repercusión, creando una inseguridad jurídica importante en el campo de los arrendamientos, todo lo contrario de lo que se pide a cualquier órgano judicial, esto es, soluciones y no complicar más todavía las relaciones entre las partes, máxime en un campo tan sensible socialmente como los arrendamientos..

———————————————-

Sentencias a las que hace referencia en la resolución comentada:

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 15-1-2013 (num. 827/2012)

SP/SENT/711175

En la contratación negociada, todos los hermanos fueron autores y partícipes del apoderamiento otorgado, por lo que no es de aplicación la regla “contra proferentem” del art. 1288 CC al no poder estimarse que fuese obra exclusiva de la demandada

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 17-1-2013 (núm. 820/2012)

SP/SENT/710909

Para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en la compraventa de viviendas como causa de resolución del contrato, no es suficiente con la alegación de la crisis económica y la dificultad de obtener financiación por el comprador

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 18-1-2013 (núm. 822/2012)

SP/SENT/708264

El contrato firmado por las partes era un contrato de compraventa de vivienda en la que el vendedor debía además realizar la obra, sin que el comprador tenga la facultad de desistimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2014.. (num. 149/2014)

SP/SENT/754775

En los contratos por negociación en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valoración o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de facultad de moderación.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-6-2014  (num. 333/2014)

SP/SENT/769510

La crisis económica y su incidencia en el mercado publicitario motiva la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, siendo procedente la modificación de las bases para el cálculo del canon a abonar.