¿Abusos en los arrendamientos de viviendas?

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado, presidente de Editorial Sepin

No hace mucho en uno de los programas “estrella” de una cadena importante de televisión, en una posible entrevista para indicar los “abusos” existentes en los arrendamientos de viviendas por parte del arrendador, destaqué las condiciones normales a estos efectos. También adelanté que no era posible ese tipo de cláusulas en contra del arrendatario, toda vez que el art. 6 de la LAU 29/1994 indica expresamente que “serán NULAS y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Titulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.  Naturalmente, con esta aclaración previa,  la entrevista no tuvo lugar porque, al parecer, lo que se buscaba es que yo enumerara una serie de obligaciones que el arrendador marcaba al arrendatario y que pudieran ser “abusivas”.

Por lo tanto, como hice constar verbalmente al representante del programa de la cadena de TV, ya se puede poner en el contrato todo lo que se quiera, que si ello no está contemplado en la LAU 29/94, no tiene valor alguno y si el arrendador intentara hacer cumplir lo pactado la resolución judicial le sería totalmente contraria.

Bien, después de esas manifestaciones tajantes, creo necesario hacer un examen muy sintético de todos los preceptos aplicables a los arrendamiento de viviendas para determinar los derechos y obligaciones de las partes, dejando claro nuevamente que aquello que determina la Ley a favor del arrendatario no se puede modificar a favor del arrendador. Las explicaciones son, como digo,  muy concretas y con la intención de fácil comprensión, que bien viene muchas veces al profesional, toda vez que un trabajo de este tipo no puede contemplar exhaustivamente todos y cada uno de los temas, con amplios comentarios. Esto lo encontrará, en su caso, acudiendo a uno de los Libros sobre arrendamientos urbanos editados al respecto.

Hechas las anteriores aclaraciones de anticipo, voy a señalar los preceptos aplicables y sus limitaciones.

Arrendamiento de vivienda, art. 4.2.

Cabe el pacto entre las partes, pero siempre dentro de las previsiones legales de la propia LAU, nunca sobrepasando estas disposiciones. De forma supletoria el Código Civil.

Arrendamiento de temporada. Art. 3.2

Aquí la libertad de pactos es plena porque no se trata de la vivienda “permanente”, es decir, cuando el piso se arrienda para un tiempo concreto y limitado, por ejemplo, las vacaciones en zonas de playa y montaña, un contrato de trabajo por tiempo determinado en una ciudad que no sea donde la familia está ubicada y empadronada, etc.

Lo que el arrendador no puede hacer de ninguna manera es alquilar por un tiempo menor al que figura en el art. 9, cuando se trata realmente de un arrendamiento normal, pues ello supone cometer un “fraude de Ley”, con el fin de rebajar la duración.

Arrendamientos excluidos de las normas sobre vivienda. Art. 5.

            No hay nada que aclarar porque en los supuestos de este precepto no se aplica la LAU y, en su caso, solo los arrendamientos llamados “turísticos” si realmente no lo son y no cumplen con la normativa al respecto de cada Comunidad autónoma, pero en este caso habría que acudir, a los efectos civiles, a las previsiones del art. 3, sobre “temporada”, antes citadas.

Cesión del contrato o subarriendo. Art. 8.

No cabe sin el permiso escrito del arrendador, cosa lógica porque el arrendamiento se ha hecho a una persona concreta, que en principio ofrece garantías y/o confianza al arrendador.

Duración del contrato. Art. 9

1. Los arrendamientos que se hicieron a partir de la LAU 29/94, cabe que se pusiera un plazo menor, pero siempre con capacidad del arrendatario para seguir hasta CINCO AÑOS.
2.  Desde el 6 de junio 2013. en virtud de la Ley 4/2013, la duración mínima, siempre que así lo quiera el arrendatario, es de TRES AÑOS.

Causa de necesidad del arrendador. Art. 9.

1. En los contratos hechos antes de la Ley 4/2013, tenía que figurar en el contrato, es decir, por ejemplo, para el propio arrendador, su cónyuge o familiares en primer grado de consaguinidad y los motivos, algo difícil de enumerar por adelantado.
2. Los arrendamientos firmados a partir del 6 de junio 2013, en virtud de la Ley 4/2013, ya no hace falta que figure en el contrato, habrá derecho de expiración cuando dichas circunstancias se produzcan.
3. Hay que señalar que en ningún caso la mera “conveniencia” es válida, se tiene que acreditar auténtica “necesidad”. Por ejemplo, según la jurisprudencia existente antes de la actual LAU, que creo sigue siendo aplicable, si se pide el piso para un ascendiente o descendiente éste debe tener medios suficientes para su propio mantenimiento económico.

Prórroga del contrato. Art. 10.

1. En los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013, la renovación (si el arrendador no lo denuncia con un mes de antelación,) será anual, hasta un máximo de tres. Luego, aunque la LAU no lo indique, es de aplicación la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del Código Civil.
2. Los contratos posteriores al 6 de junio 2013, la ampliación solo es anual, sin ampliación legal. No la habrá, si el arrendador lo ha denunciado con treinta días de antelación, pero igualmente a los efectos de tácita reconducción, cuando ya el contrato haya terminado con o sin prórroga, se aplicará los preceptos indicados en el punto anterior del Código Civil.
3. En todo caso, todo lo que pueda figurar en el contrato al respecto que vaya en contra de los derechos del arrendatario contemplados en estos preceptos será nulo de pleno derecho.

Desistimiento voluntario del arrendatario. Art. 11

            Hay mucha diferencia entre los contratos anteriores y posteriores al 6 de junio 2013, debido a la reforma de la Ley 4/2013, en cuanto al plazo del contrato y el aviso del arrendatario, que es muy conveniente tener en cuenta, pero en ambos supuestos lo máximo a indemnizar es de UNA mensualidad por año que falte por cumplir del contrato y, además, solo si hay pacto al respecto, pues en otro caso el arrendador no podría reclamar nada si el arrendatario cumple con los requisitos del aviso en los plazos fijados en la norma legal.

Desistimiento en caso matrimonio o convivencia del arrendatario. Art. 12

Es el arrendatario quien puede desistir y que el cónyuge o pareja de hecho (en este caso con convivencia de dos años) siga en la vivienda con el mismo arrendamiento, algo que no puede evitar el arrendador aunque figure en el contrato.

Resolución de los derechos del arrendador, Art. 13

            Es algo que no depende de ninguna de las partes y los pactos no tienen eficacia alguna, pues interviene un tercero que ejecuta y goza de los derechos diferentes si el contrato es anterior o posterior al 6 de junio 2013, pues la Ley 4/2013 establece que la resolución tendrá lugar cuando la ejecución se consume, mientras que en los arrendamientos anteriores a dicha fecha el nuevo propietario tiene que mantener el plazo de vigencia del art. 9.

Como se indica, ello no depende de los pactos entre arrendador y arrendatario, pero cualquier momento es bueno para decir que la Ley 4/2013 ha permitido la resolución inmediata, algo que parece fuera de lugar y que perjudica al arrendatario, el cual no ha cometido ninguna infracción y ha cumplido sus todas sus obligaciones.

Enajenación de la vivienda arrendada. Art. 14

            También existe diferente tratamiento si los contratos son anteriores o posteriores a la Ley 4/2013, pues en los primeros el nuevo propietario tiene que admitir la duración de cinco años o mayor plazo, a tenor del propio contrato, mientras que en los segundos el nuevo titular puede resolver el arrendamiento salvo que el mismo se haya inscrito en el Registro de la Propiedad o figura su aceptación en la escritura de compra.venta.

Adjudicación vivienda por separación o divorcio. Art. 15

Cuando por separación judicial o divorcio del arrendatario, el uso de la vivienda es atribuida al cónyuge no arrendatario, éste puede seguir en el piso hasta que el plazo termine, siempre que así lo manifieste, de ahí que los pactos en contra al respecto son nulos y sin eficacia alguna.

La única diferencia entre los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013 y los posteriores es que en los primeros no está claro si a quien se le ha atribuido judicialmente la vivienda se convierte legalmente en el nuevo arrendatario, mientras que en los segundos dicha disposición legal lo deja muy claro a favor de ello.

Muerte del arrendatario. Art. 16.

El único pacto permitido a las partes es que el arrendatario renuncie a este derecho, en detrimento de sus familiares, pero solo una vez cumplido el plazo legal que fija el art. 9, esto es, cinco años en los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013 y de tres años a los posteriores.

Renta. Art. 17.

Aquí si hay plena libertad de pactos en cuanto al precio, forma de pago, lugar, etc.. Desde luego resultaría extraño que hubiera “abuso” del arrendador, toda vez que se trata de libre mercado y naturalmente el precio, condiciones del piso, etc., serán lo que lleve al arrendatario a firmar un contrato u otro de forma totalmente voluntaria.

Actualización de la Renta. Art. 18.

Depende la fecha del contrato:

• Arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013, máximo posible revisión conforme IPC.
• Arrendamientos posteriores al 4 de junio 2013, la revisión se hará conforme el pacto. A falta del mismo se aplicará el IPC.
• Arrendamientos posteriores al 1/4/2015, solo hay revisión de renta si existe pacto expreso. En caso de dudas al respecto, aplicar el Indice de Garantía de la Competitividad, a tenor de lo dispuesto en la Disposición Final Primera de la Ley 2/2015.

Elevación renta por mejoras. Art. 19.

Solo cabe pactar una subida de renta, en los términos fijados en este precepto, cuando el plazo legal se haya cumplido, que, como tantas veces se ha dicho, es de cinco años en los arrendamientos hechos antes de la Ley 4/2013 y tres en los posteriores.

Gastos repercutibles. Art. 20.

El precepto permite repercutir los gastos del edificio, pero solo en los términos fijados en este precepto, tanto para los arrendamientos anteriores o posteriores a la Ley 4/2013. El pacto, que es necesario, solo puede contemplar los servicios que realmente recibe el arrendatario y lo máximo que se puede aumentar cada año es el doble del Indice pactado para la renta, con independencia de que en la Finca (sea o no en régimen de propiedad horizontal) el incremento sea superior.

Conservación de la vivienda. Art. 21.

Serán nulas todas las cláusulas que obliguen al arrendatario a llevar a cabo las reparaciones u obras que el piso requiera, salvo aquellas de tipo menor por el uso ordinario. Aquí no hay diferencia entre los contratos anteriores o posteriores a la Ley 4/2013.

Obras de mejora. Art. 22

Si resulta necesario el arrendador puede llevar a cabo obras de mejora, pero nunca con incremento de renta, más bien al contrario, pues la misma será rebajada en proporción a la parte de la vivienda que se prive temporalmente al arrendatario.

Obras de conservación. Art. 23.

El arrendatario no puede realizar ninguna obra sin permiso del arrendador, pero aquí si cabe el pacto a favor del primero, toda vez que el repetido art. 6 de la LAU solo impide los pactos que perjudiquen al mismo.

Arrendatarios con discapacidad. Art. 24.

Tienen capacidad para hacer obras en beneficio de su situación, del cónyuge o de la persona con la que conviva en similar situación, simplemente con notificación al arrendador, que no las puede prohibir, salvo que afecten a elementos comunes del edificio o sean excesivas en cuanto a la necesidad de la persona discapacitada.

Derechos adquisición preferente. Art. 25.

Mientras el contrato esté vigente el arrendatario tiene derecho al tanteo y retracto en los contratos anteriores a la Ley 4/2013, sin posibilidad de renuncia, que sí cabe en los arrendamientos posteriores a dicha fecha.

Causas de resolución. Art. 27.

            Son exclusivamente las que figuran en este precepto y las pactadas en el contrato, a tenor del art. 1124 del Código Civil, pero siempre que las mismas no se puedan considerar “abusivas”.

Esta aplicación del precepto indicado tiene que ser, por lo menos según mi criterio, por incumplimientos graves del arrendatario y por causas sustanciales, pues en otro caso con seguridad que los Tribunales fallarían en contra del arrendador, por mucho que se hubiera pactado en el contrato.

Fianza. Art. 36.

El precepto establece la obligación de abonar una mensualidad de renta al arrendatario como Fianza, pero soy de la opinión que, con independencia de las obligaciones administrativas que pueda tener el arrendador en cada Comunidad Autónoma, si éste renuncia a ello el pacto será válido y, desde luego no se podrá aplicar la causa de resolución que figura en el art. 27.2 b) de la Ley.

En resumen, es nulo cualquier pacto que permita el “abuso” del arrendador mediante pactos de cuestiones que no estén contempladas en la Ley, pero si, a pesar de ello, se hacen constar en el contrato este tipo de cláusulas, el arrendatario puede estar tranquilo, pues son nulas de pleno derecho.

Por último señalar que, en sentido contrario, en los arrendamientos de “uso distinto” (locales de negocio) hay en principio plena libertad de pactos en todos los aspectos, conforme el art. 4.3 de la Ley 29/94, sin perjuicio de que, llegado el caso, por los Tribunales se estime que existe un abuso de derecho o cuestiones similares, pero en principio nada impide a las partes pactar lo que deseen.