Conferencias covid: “En España el 85% de los arrendadores de vivienda son pequeños propietarios afectados por la crisis sanitaria”

• Antonio Navarro Selfa: “Confío en que los jueces sí harán un juicio de razonabilidad para evitar que el mero impago de una mensualidad de la renta sea causa para exigir la resolución del contrato”
• Alejandro Fuentes- Lojo: “Echo en falta que la medida de la moratoria no vaya acompañada de una indemnización para los propietarios afectados, que tienen derechos que deben ser objeto de protección, como es del derecho de propiedad”

El 85% de los arrendadores de vivienda habitual en España son particulares, por lo que ellos han sido, al igual que los arrendatarios, víctimas de los impagos producidos como consecuencia de la epidemia. Así se puso de relieve ayer en la conferencia online especial covid  que analizó ayer, 18 de junio, las “Novedades legales y problemática práctica en arrendamientos de vivienda adoptadas por el Real Decreto Ley 11-2020”, impartida por Antonio Navarro Selfa, abogado y decano del Colegio de Abogados de Cartagena y Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y diputado del Colegio de la Abogacía de Barcelona, dentro del Plan de Formación Continua de la Abogacía en el estado de alarma.

El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, adopta medidas urgentes en el ámbito social y económico, para evitar el riesgo de impago de los hogares más vulnerables que se ven imposibilitados para pagar la renta, garantizando que no se produzcan desalojos forzosos, a la vez que protege el derecho a la rentabilidad del arrendador, no solo en el estado de alarma, sino en un período posterior en el que, se prevé que, todavía se tendrán que soportar las consecuencias que puedan derivarse.

Antonio Navarro comenzó apuntando que en los casos de arrendamientos de vivienda, a diferencia de los locales de negocio, el legislador sí ha intentado regular específicamente para aportar seguridad jurídica, sin dejarlo casi todo a voluntad o negociación de las partes. “Hay que tener en cuenta que en España el 85 % de los arrendamientos de vivienda están en manos de personas físicas, es decir, pequeños propietarios, que se han visto afectados por la crisis”. La novedad de este RD, a su juicio, es que “intenta que las ayudas inexcusables a los arrendatarios no lo sean a costa del arrendador, sino a costa de ayudas públicas para atender el pago de la renta”, explicó.

En cuanto al contenido de las medidas legales aprobadas en este RD, el decano de Cartagena desarrolló los motivos y plazos para una prórroga obligatoria de estos contratos, hasta seis meses de duración, o la suspensión temporal de los desahucios como medida legal  durante el mismo periodo de duración, por impago de renta u otra cantidad debida. Confesó que se debería haber introducido una modificación para que el impago de la renta no constituya una causa legal para resolver el contrato durante el tiempo de la crisis sanitaria. “Confío en que los jueces sí harán un juicio de proporcionalidad y razonabilidad para evitar que el mero impago o demora de una mensualidad de la renta sea causa suficiente para exigir la resolución del contrato. De esta forma se garantizan los intereses de ambas partes, ya que protege a las familias vulnerables, a la vez que evite la pérdida de la vivienda para el arrendador”, explicó.

En cualquier caso, terminó afirmando que el RD presenta algunos defectos, que podrían haberse corregido modificando el artículo 27.2.a LAU para evitar la resolución contractual de los arrendamientos, cuyo desahucio se encuentra suspendido o reconociendo expresamente que la prórroga extraordinaria de la duración de los arrendamientos se aplica a todos los contratos, no sólo a los que se encuentran en esta prórroga. “Es un Decreto muy defectuoso en su redacción, a mi juicio, y deficiente en su regulación, por tanto, los abogados tendremos que estar expuestos a la interpretación de los tribunales”.

Alejandro Fuentes- Lojo expuso que el plazo de la suspensión temporal de los desahucios para hogares sin alternativa habitacional “podrá verse minorado en caso de que el arrendador lo solicite por estar también en una situación de vulnerabilidad, aunque del contenido de la norma se desprende que la voluntad del legislador parece encaminada a proteger sólo a las familias que se han visto abocadas al impago de la renta por los efectos del covid-19”.

En cuanto a la moratoria o condonación de la deuda de hasta un máximo de cuatro mensualidades, ésta es probablemente la medida jurídicamente más polémica y que generará una mayor problemática en la práctica, ya que no establece mecanismos de resarcimiento para los propietarios perjudicados. “Echo en falta que la medida no vaya acompañada de una indemnización para los propietarios afectados, que tienen derechos que deben ser objeto de protección, como es del derecho de propiedad”, señaló.

“Para los arrendadores que no son empresas públicas ni grandes tenedores de viviendas, se reconocen determinadas ayudas a sus arrendatarios. Una medida muy positiva, ya que la cuantía de la misma será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito, con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual”, concluyó.

Ambos abogados insistieron en la necesidad de formarse cada día en esta profesión, para garantizar la excelencia en el servicio profesional prestado, ahora más que nunca pues son momentos especialmente complejos con una elevada dosis de incertidumbre jurídica.

1.300 abogados y abogadas siguieron la formación

Esta sesión fue seguida por Teams por alrededor de 1.300 abogados que también realizaron más de 20 preguntas a los ponentes sobre casos prácticos. La Comisión de Formación del Consejo General de la Abogacía Española imparte estas joranadas, enmarcadas dentro del Plan Formativo que ha elaborado para los Colegios y sus colegiados. A través de conferencias online se aportan herramientas formativas de máxima calidad que facilitan el reciclaje permanente que el ejercicio de la abogacía requiere, en estos momentos en que nos derivan hacia nuevas normativas y circunstancias a tener en cuenta en el ejercicio profesional.

Las “Conferencias especial covid-19” tratarán en las siguientes sesiones temas como el Concurso de Persona física o Los consumidores, antes y después del Estado de Alarma covid-19.

Las conferencias tienen lugar en horario de tarde y se pueden seguir online hasta el 25 de junio, a través del enlace https://www.formacionabogacia.es/.

A partir de septiembre, se irán incorporando paulatinamente cursos y jornadas en formato presencial y online de mayor duración, como las “Conferencias de los Lunes”. La jornada estará publicada y disponible, junto con las anteriores conferencias,  en los próximos días en la página web www.abogacia.es, dentro de su área de Formación.