El ICAB celebra que el Decreto Ley sobre vivienda y alquiler facilite el acceso de la ciudadanía al derecho constitucional de la vivienda y mejore su protección

• El Colegio de la Abogacía de Barcelona se congratula de los cambios más destacados que, en materia de arrendamientos, recoge el reciente Decreto Ley sobre vivienda y alquiler y que coincide con algunas de las propuestas que había planteado, en mayo pasado, el grupo de trabajo específico creado por esta Corporación para modificar la Ley de arrendamiento urbanos con el objetivo de paliar la vulnerabilidad de la ciudadanía, debido a la situación del mercado de alquiler en grandes ciudades como Barcelona.
• Entre los cambios más significativos de la reforma, cabe destacar la ampliación de la duración mínima de los contratos de alquiler y su prórroga, el establecimiento del pago de los gastos de formalización del contrato al arrendador (en términos generales) y la limitación de las fianzas y garantías complementarias.

El Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB) celebra que las reformas de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) faciliten el acceso de la ciudadanía al derecho constitucional de la vivienda, muy especialmente para permanecer en éste en condiciones de estabilidad.

Los cambios más destacados que recogen las modificaciones de estas dos leyes las había planteado en mayo de 2018 el Grupo de trabajo del ICAB en las proposiciones de ley de reforma de la LAU presentadas en el Congreso. Esta Corporación puso de manifiesto la necesidad de reformar la LAU, ya que esta norma además de no ayudar a paliar la burbuja inmobiliaria en materia de alquiler que ha vivido España en los últimos 5 años, ha agravado la situación de las familias al estandarizar con una duración insuficiente (de sólo tres años) los contratos de arrendamiento.

Ampliación del plazo mínimo de duración del contrato

Por este motivo, el ICAB destaca entre las mejoras que aporta la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos la ampliación del plazo mínimo de duración del contrato siempre que el destino primordial de la vivienda sea cubrir la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o arrendataria.

Se amplía de 3 a 5 años el plazo mínimo de alquiler. Esto significa que, al final de cada año de duración del contrato y salvo que el inquilino no quiera continuar, se irá manteniendo el contrato hasta llegar a la duración máxima de los 5 años. Si el arrendador o arrendadora es una persona jurídica (empresa, sociedad mercantil, fundación, etc.) el plazo mínimo que se garantiza es más amplio y puede llegar hasta los 7 años. Terminado el plazo del contrato, habrá una prórroga de hasta 3 años (antes de la reforma era de 1 solo año). Esto significa que se mantendrá el contrato, a menos que cualquiera de las partes -arrendador o inquilino- indique que no quiere renovarlo.

Desde el Colegio de la Abogacía de Barcelona consideramos que esta medida es muy importante, ya que el aumento de la demanda de la vivienda de alquiler, la escasa oferta y la duración tan reducida de los contratos ha supuesto un importante agravio en el derecho de acceso de la ciudadanía a una vivienda, especialmente en las grandes ciudades como Barcelona.

Gastos de formalización del contrato

La reforma de la LAU también conlleva cambios en relación a quien debe pagar el contrato.

El nuevo texto especifica que si el arrendador es una persona jurídica (una empresa, sociedad mercantil, fundación, etc.), los gastos de formalización del contrato serán a cargo del arrendador; no del inquilino. Pero, si el arrendador es una persona física (un particular) la ley no establece quién lo tendrá que hacer, por lo que se desprende que las partes deberán pactar libremente quien deberá pagarlo. Sin embargo, desde el ICAB queremos alertar que esta situación provoca una falta de garantías ya que se corre el riesgo de que el coste del contrato acabe siendo repercutido en el precio del alquiler.

Fianza

La reforma de la LAU también establece nuevas normas en relación a las fianzas. El arrendatario o arrendataria de una vivienda -que destina a cubrir su necesidad como vivienda permanente- deberá pagar 1 mes de renta en concepto de fianza consistente en una cantidad equivalente a una mensualidad. Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años, si el arrendador es una persona jurídica), la fianza no deberá actualizarse; pero, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador o arrendadora le puede exigir que la fianza se actualice hasta ser igual a una mensualidad de la renta que esté vigente en ese momento.

Aparte de esto, se podrán pactar otras garantías adicionales a la fianza en metálico. Si es un alquiler de vivienda (en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador es una persona jurídica) el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos meses de renta.

Estas medidas afectan sólo a los contratos que se firmen a partir de hoy, 19 de diciembre, día que entra en vigor la reforma de la LAU.

Desahucios

El ICAB también se congratula de que se ha materializado en el sentido propuesto por el Grupo de trabajo de esta Corporación la propuesta de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para ofrecer una mayor protección a las familias que sufren una situación vulnerable ante un posible lanzamiento.

De acuerdo con el nuevo texto, en los juicios por impago del alquiler se deberá cumplir un trámite antes de proceder a la desocupación de la vivienda que consiste en la comunicación a los Servicios Sociales de la situación que sufre el inquilino y que le impide hacer frente al abono de la cuantía. Si estos aprecian esta vulnerabilidad, deben comunicarlo al juzgado, que deberá suspender el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas.

La suspensión será como máximo de un mes -a contar desde que se reciba la comunicación de los Servicios Sociales- o de dos meses, si quien presenta la demanda es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se levantará la suspensión y continuará el procedimiento judicial. Las medidas que planteen los Servicios Sociales deben ir dirigidas a ofrecer una alternativa habitacional, aunque sea provisional, a cargo de la Administración.

Estas medidas deberán aplicarse tanto en el caso de impago de contratos anteriores a la reforma legal como en los posteriores a ésta. También en los procedimientos que tengan sentencia y se pretenda el desalojo después de entrar en vigor la reforma legal.

Actos Jurídicos Documentados

El Real Decreto-ley aprobado modifica cinco leyes: la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En relación a esta última ley, las medidas aprobadas por el Gobierno establecen la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

El ICAB continuará trabajando para garantizar los derechos fundamentales de los ciudadanos, por eso estudia y plantea reformas a las leyes vigentes.