El TJUE asigna al juez nacional el control sobre las comisiones de apertura hipotecarias para que sean claras y comprensibles

• Los consumidores tienen derecho a la devolución de los gastos hipotecarios en virtud de cláusulas abusivas, salvo que el Derecho español imponga lo contrario
• La comisión de apertura puede causar un detrimento del consumidor cuando la entidad financiera no demuestre que responde a servicios efectivamente prestados y gastos

El Tribunal de Justicia de la UE, con sede en Luxemburgo, ha resuelto las cuestiones prejudiciales dirigidas por dos órganos jurisdiccionales españoles  sobre cláusulas abusivas incluidas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria.

ANÁLISIS JURÍDICO DE LA SENTENCIA DEL TJUE SOBRE GASTOS Y COMISIONES EN LAS HIPOTECAS

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El  asunto C-224/19 ha sido remitido por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca. En mayo de 2000, CY celebró ante notario con la entidad financiera Caixabank un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, por un importe inicial de 81 136,63 euros. En dicho contrato se contemplaba el pago de intereses variables. La cláusula cuarta del contrato impone al prestatario el pago de una «comisión de apertura» sobre el límite máximo total del crédito pagadera una sola vez en el momento de la firma de la escritura. Su importe era de un uno por ciento y ascendía a 135.000 pesetas (equivalentes a 811,37 euros). Por su parte, la cláusula quinta del citado contrato exige que el prestatario pague todos los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca.

En el asunto C-259/19, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 6 de Ceuta conoce de la demanda de dos consumidores, LG y PK, contra el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria. En julio de 2011, los consumidores celebraron con dicho banco un contrato de préstamo hipotecario que incluía una cláusula que, según el juez español, estipulaba que todos los gastos de formalización y de cancelación de la hipoteca corrían a cargo del prestatario. Los consumidores presentaron en el Juzgado una demanda de nulidad de dicha cláusula, aduciendo su carácter abusivo.

En su sentencia dictada hoy, el Tribunal de Justicia agrupa las quince cuestiones prejudiciales planteadas en los dos asuntos acumulados en cinco partes: la primera, relativa a la cláusula correspondiente a los gastos de constitución y cancelación de hipoteca; la segunda, relativa a la cláusula que impone una comisión de apertura; la tercera, relativa al eventual desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven de dicha cláusula; la cuarta, relativa a la limitación en el tiempo de los efectos de la declaración de la nulidad de una cláusula abusiva, y la quinta, relativa al régimen nacional de distribución de las costas en el marco de las acciones de nulidad de las cláusulas abusivas.

En Tribunal de Justicia declara, en primer lugar, que la Directiva se opone a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

En segundo lugar, el Tribunal de Justicia recuerda que debe entenderse que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto principal del contrato» en el sentido de la Directiva, son las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto. El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato, con independencia de que el artículo 4, apartado 2, de la Directiva haya sido o no transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado.

El Tribunal de Justicia señala que es el Juez de Mallorca quien debe apreciar si la cláusula que impone una comisión de apertura constituye un componente esencial del contrato de préstamo hipotecario en cuestión.

En tercer lugar, el Tribunal de Justicia declara que, conforme a la Directiva, una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo que debe comprobar el juez nacional.

En cuarto lugar, el Tribunal de Justicia recuerda que, como declaró recientemente (sentencia de 9 de julio de 2020  en  los  asuntos  acumulados   C-698/18  SC  Raiffeisen  Bank  SA/JB  y  C-699/18  BRD  Groupe  Société Générale SA/KC, véase el  CP n.º 86/20) la Directiva no se opone a que el ejercicio de la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual abusiva quede sometido a un plazo de prescripción, siempre que ni el momento en que ese plazo comience a correr ni su duración imposibiliten en la práctica o dificulten excesivamente el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar esa restitución.

En quinto lugar, y por último, el Tribunal de Justicia declara la Directiva y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo, dado que ese régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la Directiva, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales.