El TS rebaja debido a la crisis la renta de alquiler de un hotel en base a la cláusula “rebus sic stantibus”

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha vuelto a fijar doctrina en relación con el régimen de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, en esta ocasión, en el marco de una relación jurídica de arrendamiento de edificio destinado a actividad hotelera y de su respectivo aparcamiento.

ACCEDA A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Una empresa hotelera demandó a otra empresa, interesando esencialmente la resolución de dos contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 más indemnización de daños y perjuicios, todo ello,  por falta de entrega en plazo de la posesión de dos hoteles (Ibis y Novotel) arrendados por la demandante, con la principal petición subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las recíprocas prestaciones, reduciéndose la renta vigente según los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente).

Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato.

Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención rechazando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en atención a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entendía debían concurrir para su apreciación por los tribunales.

Formulados sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por la arrendataria demandante (que desistió de sus pretensiones con relación al hotel Novotel), el Supremo ha acordado su parcial estimación con el resultado de modificar el contrato de arrendamiento del hotel Ibis, ahora sí, en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la citada cláusula “rebus sic stantibus” –interpretada con arreglo a los modernos criterios jurisprudenciales- rebajando la  renta anual un  29% respecto de  la vigente en el momento de interposición de la demanda.

La sentencia de la Sala, de la que ha sido ponente el magistrado Orduña Moreno, comienza declarando la existencia de la infracción procesal consistente en que la sentencia de apelación obvió su competencia para conocer, de modo pleno, de todas las cuestiones que se suscitaron en el plano de interpretación del contrato, razón por la cual se revisa en casación dicha interpretación llegando la Sala a la conclusión de que fue voluntad de las partes reconocer una libertad de destino económico que impedía apreciar el incumplimiento contractual  de  la  arrendadora  y  estimar  la  pretensión  resolutoria  deducida  por  la arrendataria demandante.

A continuación, la Sala ratifica su doctrina en torno a la facultad judicial de moderación de la pena convencional según la cual la moderación procede cuando esta se pacta en consideración al incumplimiento total de la obligación, pero no «cuando la configuración de la obligación penal se aleja de este plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes de la  relación  contractual,  caso  que  nos  ocupa,  en  donde  se  penaliza  el  desistimiento unilateral del vínculo contractual por una de las partes», situación en que «la valoración judicial respecto del alcance patrimonial o “exceso” de dicha pena queda excluida al pertenecer al ámbito de la autonomía privada».

Finalmente, la sentencia analiza la cuestión nuclear del recurso, centrada, como se dijo, en la figura y régimen de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Según se afirma, el necesario ajuste de las instituciones a la realidad social ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura de modo que se ha ido abandonando la idea de su carácter sumamente restrictivo, optándose por una aplicación normalizada en atención a que «la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias».

De ahí que reproche a la Audiencia que, pese a admitir la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y en la actividad de hostelería, no entrase sin embargo a valorar el alcance o concreción de dicha alteración de circunstancias en la relación contractual, justificando la inaplicación de la cláusula con base en criterios restrictivos.

Rechazando este  planteamiento, la  Sala  declara  que  el  examen  de  la  cuestión requiere profundizar en la concreción funcional y aplicativa de la figura en el concreto marco negocial celebrado, atendiendo especialmente a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de excesiva onerosidad resultante de la prestación debida. Desde esta perspectiva, y en cuanto al riesgo, la sentencia considera que el contexto económico del momento «formó parte de la base económica del negocio» que informó la configuración del contrato de arrendamiento del hotel Ibis y que, por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, se trató de un riesgo imprevisible, que no cabe imputar a la arrendataria (caída en este sector de un 42% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta en contratos en vigor), sin que pueda entenderse como previsible cualquier crisis económica –como circunstancia cíclica que habría que prever siempre- pues su previsibilidad depende de las peculiares características y alcance de la misma.

En cuanto a la excesiva onerosidad de la prestación debida, se concluye que la sobrevenida alteración de la base negocial por consecuencia de la crisis ha supuesto la ruptura del necesario equilibrio de las prestaciones por la práctica desaparición de cualquier margen de beneficio (frente al balance positivo de la arrendadora, la arrendataria sufrió pérdidas acumuladas cercanas a tres millones de euros en el mismo período).

En  consecuencia,  se  declara  aplicable  la  “cláusula  rebus  sic  stantibus”  y,  al concretar su aplicación al caso, se concluye como razonable una moderación de la renta inicialmente pactada en un 29% de reducción y con duración hasta el final del ejercicio 2015, y ello por haberse justificado la significativa caída en el sector, la disminución de ventas e  ingresos medios por  habitación  y el  consiguiente registro de  pérdidas de  la empresa arrendataria.