Jornada intermediación hipotecaria

La legislación española sobre ejecuciones hipotecarias es inhumana e insensible y no se adapta a la directiva europea, en vigor desde el 2004, porque está basada en criterios del siglo XIX. Son necesarios por tanto cambios legislativos profundos para afrontar estos problemas estructurales, que incidan en las causas y no solo sirvan para paliar los efectos, como sucede con los Reales Decretos 6/2012 y 27/2012.

Esos cambios deben favorecer que los “incidentes” en el mercado de crédito sean soportados por todas las partes implicadas, no solo por el deudor.

Se deben aplicar también mecanismos de segunda oportunidad o de liberación de deuda que eviten que las personas queden endeudadas de por vida y, por tanto, fuera del mercado.

Estas son algunas de las conclusiones de la jornada sobre ‘Protección del deudor, intermediación hipotecaria y ejecución’ que se ha desarrollado en la sede del Consejo General de la Abogacía Española el jueves 4 de abril, moderada por el decano del Colegio de Abogados de Terrassa, Miquel Sàmper, y en la que partiparon Anna Vall y Lorenzo Prats.

En esta jornada se puso de manifiesto la necesidad y los buenos resultados de la intermediación que ya llevan a cabo algunos Colegios de Abogados para encontrar soluciones que eviten desahucios y que puede desarrollarse sin esperar a los cambios legislativos.

PATOLOGÍA DE UNA CRISIS

En  la primera intervención,  Anna Vall, coordinadora del Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia analizó los diversos factores económicos, sociales, culturales y demográficos que han conducido a la creación y posterior estallido de la burbuja inmobiliaria, con el título ‘Patología de una crisis: sobreendeudamiento, insolvencia y exclusión social’.

El origen de la burbuja puede situarse en la emigración masiva a las ciudades de los años 50 y 60 que implicó el crecimiento urbano y el auge la construcción de viviendas para las familias emigradas con la consiguiente creación de puestos de trabajo que hicieron de efecto llamada.

Un rasgo cultural propio de España que también ha contribuido a su creación es el objetivo de ser propietario de una vivienda. De hecho, en España entre el 80-85% optan por la propiedad frente al alquiler, cuando la media europea es del 61%. Sólo Irlanda supera a España.

El Estado ha favorecido la adquisición de la vivienda habitual con deducciones fiscales, construcción de VPO, etc. y las entidades bancarias hicieron de los préstamos hipotecarios una de sus principales fuentes de ingresos.

A la falta de suelo y el exceso de crédito, se suma, según Anna Vall un incremento espectacular del precio de la vivienda que, según el Banco de España entre 1997 y 2006 fue de un 100% en términos reales. Otros factores a tener en cuenta son el incremento de población inmigrante, el aumento del número de divorcios (un 79% entre 1993 y 2003), el incremento de la demanda residencial turística, especialmente de ciudadanos del norte de Europa y la demanda generada por segunda residencia, entre otros.

Entre los factores macroeconómicos que favorecieron el incremento de los precios de la vivienda, Vall señaló los intereses históricamente bajos en España tras la entrada del euro y el exceso de liquidez derivado de la facilidad con que los bancos daban hipotecas, la deficiente gestión del riesgo de impago y el laxismo de las autoridades de control. De esta forma, la deuda de las familias se triplicó en menos de diez años.

En 2007, el estallido de la crisis llevó al cierre de muchas empresas con la consiguiente pérdida de puestos de trabajo, lo que provocó el sobreendeudamiento, la insolvencia y finalmente la exclusión social de muchas familias. Queda de manifiesto entonces que se compraron viviendas sobrevaloradas, que el deudor hipotecario ha amortizado poco, debido al pago de intereses y que la cuota hipotecaria es el gasto doméstico más importante que tienen, pero es lo último que dejan de pagar porque, ante todo, quieren conservar su casa.

Pero cuando es imposible hacer frente a la deuda y llega el desahucio, se está condenando de por vida a los deudores a la exclusión social y a no participar activamente en el mercado, por lo que indirectamente se perjudica a toda la sociedad, aseguró Anna Vall. Hay que tener en cuenta que muchos padres y madres que fueron avalistas se ven arrastrados por la deudas de sus hijos y el RDL 27/2012 no contempla la situación de estas personas mayores que pierden su casa, ni la de otras personas que avalaron su pequeño negocio con la vivienda.

Vall concluyó su primera intervención planteando dos preguntas: “¿Quién gana?¿qué gana?” “Nadie, nada”, afirmó. “La familia pierde su casa, pero el banco tiene cientos de viviendas vacías que se deterioran y tiene que hacer frente a gastos de comunidad, mantenimiento, etc”. Por eso es tan importante la alternativa de la intermediación que se lleva a cabo desde los Colegios de Abogados: “Se trata de buscar un vestido hecho a la medida en cada caso para que no pierda nadie”, concluyó

NECESARIA REFORMA

Por otro lado, Lorenzo Prats, catedrático de Derecho Civil, analizó durante la Jornada los efectos de la sentencia del 14 de marzo del Tribunal de Justicia de la UE (TUE) sobre el procedimiento ejecutivo hipotecario español. Prats reconoció que el incremento de impagos de préstamos hipotecarios ha provocado que el legislador este pendiente de la modificación de su regulación, que se ha acelerado tras la sentencia del TUE, y que necesita un procedimiento que “case un modelo de préstamo pensado para profesionales inmobiliarios con el préstamo dado a personas físicas”. Esta reforma debe apresurarse porque las situaciones injustas han sobrepasado los límites de la alarma social.

El Grupo Parlamentario Popular ha añadido varias enmiendas a sus proposiciones a la Iniciativa Legislativa Popular recogiendo las conclusiones de la sentencia de la Justicia europea. La reforma necesaria debe dar satisfacción a todas las partes, y aunque es difícil su puesta en marcha, Prats reconoció que “es más necesaria”, ya que la legislación hipotecaria no está pensada para los consumidores sino para profesionales del mercado inmobiliario.

Además, es necesario abordar y actualizar la ejecución hipotecaria notarial que se regula en el Reglamento Hipotecario. Esta figura jurídica establece un procedimiento de ejecución muy ágil que cada vez más es usado por las entidades financieras.

En las propuestas, destacó Prats, el proyecto establece que el juez pueda apreciar de oficio que determinadas cláusulas puedan ser consideradas abusivas porque alteran el justo equilibrio de las prestaciones entre entidad financiera y consumidor, que no es un profesional de la construcción o promotor.

La seguridad jurídica exige una serie de cautelas para la protección de los consumidores. Por un lado considerar que las cláusulas abusivas son nulas, para ello, cuando el catálogo de cláusulas negras se aplique por el juez (tras la reforma), el sistema tendrá un mejor funcionamiento; por otro lado, que este listado sirva para que lo apliquen notarios y registradores en su función de seguridad jurídica preventiva. Sin embargo, sólo el juez puede declarar que una cláusula es abusiva.

DACIÓN EN PAGO

Las enmiendas abren la posibilidad de que el juez examine el clausulado y pueda advertir que la cláusula afecta a la protección del consumidor. Si esta disposición abusiva es clave para la ejecución hipotecaria, podrá suspenderse o continuar la ejecución sin aplicar esta cláusula.

Para los procedimientos ejecutivos en marcha, la enmienda establece que se pueda oponer en el procedimiento de embargo la existencia de cláusulas abusivas para que se inicie un debate de contradicción, estableciendo el plazo de 10 días para su alegación como causa de oposición. Este plazo, tras la enmienda, se ampliará por un mes más para alegar el motivo de cláusula abusiva.

Prats aportó datos de la Asociación Hipotecaria Española sobre la “dudosibilidad” de las deudas hipotecarias, que aunque no es alarmante sí está aumentando de forma constante al 1% anual. El saldo hipotecario vivo es de casi 900 mil millones de euros pero con un incremento en la tasa de morosidad que alcanzó en 2012 el 3,8%.

MERCADO HIPOTECARIO Y EJECUCIONES

El verdadero problema es que casi el 50% de la deuda hipotecaria se encuentra respaldada por cédulas hipotecarias circulando en el mercado secundario. Alterar las circunstancias del mercado hipotecario supondrá una importante modificación del valor de estas cédulas y del rating de estos productos, advirtió el catedrático de Derecho Civil, por lo que alertó de “evitar un desequilibrio que provoque mayores riesgos”.

Aunque hay que abordar como de interés de primer nivel la protección de los consumidores, este es un tema muy delicado. Máxime cuando también se debe considerar como abusivas las cláusulas de condiciones del vencimiento anticipado de la deuda (clausulas suelo). Hasta ahora los jueces están considerando que son válidas si no alteran el equilibrio de las prestaciones entre las partes.

La ejecución hipotecaria parte de una premisa: la deuda ha vencido y el deudor no puede pagar. Con las enmiendas presentadas en el Congreso de los Diputados se está tambaleando el principio de responsabilidad patrimonial universal –reconocido por el artículo 1911 del Código Civil- y se abre la puerta de la evaluación del reinicio desde cero del deudor hipotecario para su reintroducción y no expulsión en el mercado financiero.

LA SOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL: LA INTEMEDIACIÓN HIPOTECARIA

En la segunda parte de la jornada, Anna Vall explicó el trabajo de intermediación que se hace desde los Colegios de Abogados a través de las Oficinas de Intermediación Hipotecaria, especialmente en la de Valencia donde ella trabaja. Anna Vall matizó que no es un trabajo de mediación tradicional, sino más bien de “negociación o intermediación” puesto que el abogado, para compensar el desequilibrio existente entre el deudor y la entidad bancaria, refuerza a la parte más débil. “Vemos cuáles son sus posibilidades reales y, en función de su realidad familiar y social, buscamos una solución”, dijo.

Cuando los deudores se dirigen a la Oficina, lo primero es analizar si reúnen los requisitos exigidos en los RDL 6/2012 y 27/2012 ya que las medidas benéficas que figuran en ellos son exigibles a la entidad bancaria por parte del deudor hipotecario. En ese caso, les ayudan a redactar un escrito para que ellos mismos lo entreguen en la entidad y les asesoran sobre las distintas posibilidades que existen y los riesgos que conllevan. Por ejemplo, no recomiendan la carencia en la amortización de capital de 4 años, aunque es un balón de oxígeno y advierten de que en los casos de ampliación del plazo de amortización hasta 40 años, los bancos suelen actualizar los tipos de interés, que siempre es al alza.

Sin embargo, según Vall, los requisitos establecidos en estos dos RDL son tantos y tan restrictivos que los deudores que pueden acogerse a ellos no llegan ni al 5%.

Es en el resto de los casos en los que se hace una auténtica intermediación. Se trata de encontrar soluciones “imaginativas” que satisfagan a ambas partes. “Se trata de hacer ver al banco que no pierde nada, sino que se ahorra gastos: mantenimiento, comunidad; se evita además que la vivienda se ocupe o que se deteriore. Pero nunca aceptamos nada que no quiera la familia. Estudiamos con ella qué quieren, qué pueden, qué necesitan y en función de eso, hacemos una propuesta al banco”, explicó Anna Vall.

A los Colegios de Abogados llegan personas en diferentes situaciones:

– No han dejado de pagar, pero prevén que van a hacerlo. Esta es la situación óptima para la intermediación, ya que hay más posibilidades de llegar a acuerdos.

– Han dejado de pagar parte de la cuota o 1 o 2 de ellas

– Tienen 3 o más cuotas impagadas, pero no se ha iniciado el procedimiento. Anna Vall señaló los diferentes tiempos de los distintos juzgados en el inicio del procedimiento de ejecución.

– Tienen varias cuotas impagadas y han recibido burofax o telegrama

– Se ha iniciado el procedimiento

– Están pendientes de la fecha para la subasta

– Se les ha notificado ya la fecha de la subasta

– Ejecutados pendientes de lanzamiento

– Personas ya ejecutadas que han vuelto a “ocupar” su casa. Vall justificó estos casos en una verdadera necesidad de las familias, que a veces tienen hijos menores o ancianos a su cargo y no tienen otros familiares que los acojan u otro sitio en el que vivir.

Entre abril de 2012, fecha de la puesta en marcha del servicio en Valencia, y marzo de 2013, se han atendido 610 casos y en 385 se han alcanzado acuerdos. Un 19% han sido daciones en pago; un 11%, refinanciación de la deuda; un 10%, suspensión del lanzamiento y en el resto de los casos se han encontrado otro tipo de soluciones, incluso alquiler con opción a compra.

Este servicio es totalmente gratuito para el usuario y los 100 abogados que trabajan en él, lo han hecho de forma totalmente desinteresada.

VÍDEOS

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