Jubilación del arrendatario y situación del arrendamiento

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente Comité Editorial de SEPIN

Aunque ya en otras ocasiones hacía referencia a las normas de la Seguridad Social sobre la situación de “jubilación” y “continuidad en el negocio”, la reciente Ley 6/2017, de 24 de octubre, de “Reformas Urgentes del Trabajador Autónomo”, mantiene la tesis de la jubilación activa, lo que evidentemente tiene una gran importancia sobre la posible resolución de los contratos de arrendamiento de locales-

Yo tengo claro, respetando otras posturas, que la competencia para calificar la “jubilación” corresponde a la normativa sobre la Seguridad Social y, por ello, cuando en cualquier otra Ley o similar se hace referencia a ese concepto, hay que estar a lo que se indica en las reglas jurídicas correspondiente sobre este concepto.

Partiendo de esta base, hay que señalar, en consecuencia, que lo que dispone la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94, apartado 3, sobre “jubilación” (“los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”),  tiene que aplicarse a tenor de los siguientes preceptos:

1º. Que desde el Real Decreto 5/2013 se permitía continuar con el desarrollo de la actividad correspondiente, pues el art. 2, decía lo siguiente: “Sin perjuicio de lo establecido en el art. 165 del Texto Refundido de la Ley de Seguridad Social…….. el disfrute de la jubilación, en su modalidad contributiva, será compatible con la realización de cualquier trabajo por cuenta ajena o propia…..”, siempre que la pensión de jubilación se bajara un 50%.

2º. Que luego tuvo lugar el Real Decreto 8/2015, aprobando el Texto Refundido de la Ley de Seguridad Social, estableciendo en su art. 214, párrafo 1 lo siguiente:. Sin perjuicio de lo establecido en el art. 213, el disfrute de la pensión de jubilación, en su modalidad contributiva, será compatible con la realización de cualquier trabajo por cuenta ajena o por cuenta del propia del pensionista………”. Y luego en el punto 2, “La cuantía de la pensión de jubilación compatible con el trabajo será equivalente al 50 por ciento del importe resultante…… “

2º. Y La reciente Ley 6/2017, modifica el art. 214 y la diferencia sustancial es que si el jubilado “acredita tener contratado, al menos, a un trabajador por cuenta ajena, la cuantía de la pensión compatible con el trabajo alcanzará el 100 por ciento

Pues bien a la vista de todo lo anterior, hay que acudir a la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente a la citada Disposición Transitoria Tercera, punto 3, cuyo texto se ha copiado al principio de este trabajo y en consecuencia, reiterando mi respeto para otras opiniones, por mi parte llego a las siguientes conclusiones.

PRIMERA.- Que la jubilación contemplada en la repetida Disposición Transitoria de la LAU, solo es para los contratos que existían el 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la citada Ley 29/94, lo que supone que si desde el Real Decreto 5/2013 y posterior legislación al respecto (que se ha copiado anteriormente), el arrendatario que se hubiera jubilado o lo haga ahora pudo seguir con la actividad y no supone de ninguna manera la resolución del contrato de arrendamiento, cobrando una pensión solo del 50% o del 100%, según las circunstancias mencionadas.

SEGUNDA.- Que, por lo tanto, en estos contratos anteriores al 1 de enero de 1995,  No hay fecha de terminación del arrendamiento por “jubilación”, salvo que el arrendatario desista de las facultades que le concede la normativa de la Seguridad Social. Y tampoco  habrá necesidad de la subrogación a favor del cónyuge que continúe con el negocio.

TERCERA.- Como antecedente, indicar que, como en el art. 60 del Texto Refundido 4104, de 1964, aprobando el texto refundido de la LAU, no se contemplaba para nada que la jubilación (que no se menciona) supusiera la resolución del arrendamiento.

CUARTA.  Y tampoco en los contratos posteriores a la tan repetida LAU 29/94,  posteriores al 1 de enero 1995, se contempla para nada en los arts. 32 y 33, que la jubilación sea causa de extinción del arrendamiento, añadiendo, según criterio propio, salvo que ello se haya fijado en el contrato, en base a la libertad de pactos que permite el art. 4.3 de la misma Ley.

RESUMEN FINAL.. Es necesario concluir que la jubilación en todos los contratos existentes con anterioridad al 1 de enero de 1995 (a los firmado en base al Real Decreto 2/85 se les aplica igualmente la Disposición Transitoria Tercera, según jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo)  y en los posteriores a esa fecha, la jubilación no es causa de resolución, siempre que el arrendatario continué con la explotación del negocio, naturalmente ajustándose a la normativa específica de la Seguridad Social, que permite, como ha quedado expuesto, esa situación compatible con el trabajo, con o sin rebaja en la pensión, aunque esto último, como se ha dicho, no afecta para nada a los efectos de la vigencia del contrato de arrendamiento.