La reforma de los arrendamientos urbanos y el Registro de la Propiedad

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente de la editorial Jurídica SEPIN

Aunque con un poco de retraso, pues la Ley 4/2013, entró en vigor el 4 de junio 2013, voy a hacer unos comentarios sobre lo que supone esta reforma, que ya han aparecido en distintos medios de comunicación, aunque no con el mismo tono y contenido. No obstante, muchos abogados verán reflejadas en estas líneas lo que ya han oído en las muchas conferencias que he dado en Colegios, con la suerte de que siempre se ha contado con auditorios llenos y que seguían la exposición con gran interés. Eso demuestra, que el tema tiene trascendencia social y jurídica.

Pues bien, hecho este preámbulo que me parece necesario, tengo que indicar, de entrada, que a pesar de todo lo que puede haber de negativo en la nueva Ley (solo aplicable a los contratos firmados a partir del 6 junio 2013), estoy convencido de que van a salir al mercado (ya está sucediendo) más viviendas en alquiler, lo que supone a la vez, como es lógico, una bajada en los precios. Esto, en sí mismo, me parece positivo, aunque sinceramente, sobre todo en las grandes capitales, la tramitación de un desahucio por falta de pago tiene una demora excesiva, simplemente por el atasco de expedientes en las oficinas judiciales. Esto, por lo menos en la actualidad, no tiene solución fácil, aparte de que si entramos en el funcionamiento de la justicia podemos dedicar páginas y páginas y, obviamente, no tendremos ni una línea para hablar de los “arrendamientos urbanos”. Y este es el tema que toca hoy.

Debo manifestar que, desde mi punto de vista, a mi me parece positivo que haya una cierta mayor libertad de pactos para el arrendamiento de viviendas, pero que nadie se engañe, los convenios entre las partes deben tener muy en cuenta que solo se puede pactar aquello previsto especialmente en la Ley (por ejemplo, renta inicial y revisiones), pero no otras cuestiones no contempladas en la legislación especial para viviendas, pues sigue vigente para todos los contratos el art. 6 de la LAU que declara “nulas” las cláusulas que vayan en perjuicio del arrendatario.

Y tampoco me parece mal que se haya rebajado el plazo mínimo de cinco a tres años, conforme el art. 9 de la nueva Ley (repito que solo aplicable a los contratos hechos a partir del 6 de junio 2013). Y lo digo porque no tiene mayor importancia, toda vez que la realidad social es que si un arrendatario paga puntualmente la renta y cuida la casa, salvo casos de necesidad para el arrendador, gozará de un plazo sin fin, pues éste habrá encontrado una seguridad, que es lo que se busca por la propiedad. De hecho muchos contratos (sobre todo los hechos bajo el RDLey 2/85 con plazo determinado) firmados a partir del 1 de enero 1995, cuando entró en vigor la actual LAU 29/94, que tenían 5 años de validez siguen con el mismo arrendatario y no está en la mente del arrendador, salvo casos especiales, pedir la extinción si el ocupante cumple bien con sus obligaciones.

Es bueno que se haya añadido en el citado art. 9 por la Ley 4/2013 la posibilidad de que el arrendador, sin que conste en el contrato, pueda pedir la resolución anticipada antes del vencimiento de cualquiera de las “prórrogas legales” por necesidad propia o familiar. Lo ponemos así, entre comillas, porque eso hace aconsejar al arrendatario que firme ya por tres años, pues de esa manera el arrendador tendrá que esperar a que termine ese plazo convenido, pues no habrá en ese periodo trienal ninguna prórroga. En todo caso, si uno u otro plazo están cerca del final del trienio, sobre todo es posible que no le compense al arrendador entrar en un juicio declarativo, más largo y costoso, con las pruebas de la “necesidad” (siempre complicadas), pues entendemos aplicable toda la jurisprudencia de los arts. 62 y siguientes del Texto Refundido de 1964, pues no hay otra doctrina de las Leyes posteriores que nos pueda ayudar, habida cuenta que el tema no estaba contemplado de manera eficaz hasta el momento, pues la misma LAU 29/94 obligaba a que la supuesta “necesidad” tenía que ponerse en el contrato, algo fuera de lugar, porque es imposible adivinar lo que le puede pasar a uno o sus familiares en primer grado en el futuro. Lo cierto es que también se permite el desistimiento en muy buenas condiciones para el arrendatario, conforme el art. 11.

En fin, que la Ley en cuanto a estos preceptos y la libertad de rentas y actualización anual se refiere, me parece positiva, reiterando que fuera de lo dicho no cabe pactar cuestiones prohibidas por la normativa especial, pues así lo dice expresamente el citado art. 6 de la LAU, que vale para los antiguos y nuevos contratos. Las preguntas a este respecto, en cuanto a límites se refiere, siempre han supuesto preguntas de temas y puntos concretos, pero aquí hay que limitarse a advertir de esa prohibición legal en términos generales.

PREFERENCIA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Pero tengo manifestar es mi completa disconformidad con la normativa, incluida sin sentido, que da preferencia siempre a las inscripciones precedentes del Registro de la Propiedad. Se trata de una imposición del Ministerio de Justicia (Dirección General de Registros y Notariado) que he criticado y critico con dureza porque, por un lado, es la primera vez que en una Ley civil se incluye normativa registral, fuera de la propia Ley y Reglamento Hipotecario, como se hace ya, de entrada, en el art. 7.2 de la nueva LAU. Pero es que, además, es injusta socialmente y técnicamente muy deficiente. Por ejemplo,:

1.- No tiene justificación moral ni jurídica que al ejecutar una hipoteca  (también cuando se den las circunstancias concretas de otros derechos reales) se pueda resolver el contrato de arrendamiento, como indica de forma “novedosa” el art. 13, recordando que hasta el momento y para los contratos anteriores al 6 de junio 2013, el nuevo propietario tenía y tiene que aceptar el plazo mínimo del arrendamiento, como parece lógico. Bueno, pues a partir de esa fecha, no, cabe la resolución. Y la pregunta es ¿cuál es el incumplimiento de ese arrendatario que paga bien y cuida la casa? Ninguno, pero se le resuelve el contrato. No tiene sentido en ningún aspecto. Se dice que si el arrendamiento estuviera inscrito no pasaría nada, pero se olvidar añadir que tenía que ser la primera inscripción. Y sinceramente la pregunta es ¿cuántas viviendas de propiedad privada, a excepción de personas mayores, hay que no tengan cargas de cualquier tipo y sobre todo hipotecas? Muy pocas, esta es la realidad, aunque algunas estadísticas quieran decir lo contrario. Como digo al principio esta exigencia legal es antisocial y jurídicamente fuera de lugar porque castiga al arrendatario quien ha cumplido con todas sus obligaciones. Se dice que así evitaríamos fraudes, pero se olvida que existe precisamente el art. 704.2 de la LEC que contempla estas situaciones y que, además, las informaciones de los propios Jueces es que ese supuesto “fraude” solo alcanzaría el 1%. ¡Menudo porcentaje¡

2.- Tampoco se justifica el art. 14, porque la compra-venta supone la resolución del arrendamiento, con independencia de una supuesta indemnización al arrendatario. Nos dicen lo mismo, si estuviera inscrito con preferencia no pasaría nada. Pues bien reitero lo dicho en el párrafo anterior, en cuanto a que una vivienda esté absolutamente libre de cargas. Es más, si esto ocurriera no sería aconsejable en la mayor parte de los casos para la propiedad inscribir un arrendamiento, porque ello le impediría conseguir cualquier crédito, sea o no hipotecario, entre otras cosas.

3.- El no va más de la incongruencia llega con el art. 27.4 de la Ley 4/2013 (afortunadamente se repite que solo para los contratos a partir del 6 de junio 2013) pues concede unas facultades al Registrador, que dicho sea de paso, no saben como actuar, porque la norma es absolutamente deficiente. Se habla de arrendatarios deudores por no pagar la renta y se indica la posibilidad de hacer requerimiento judicial, pero nadie sabemos como se hace este trámite, pues no hay previsión en la Ley procesal. Si acudimos al Notario vale, pero seguimos preguntando, por ejemplo, ¿si contesta el arrendatario diciendo que no debe? Entonces nadie indica que camino tiene que tomar el Registrador, si abre expediente como un Juez, si se inhibe, etc. Desde luego sería absurdo y fuera de lugar que el Registro pudiera sustituir al Juzgado. Y para colmo, si llegara a tomar la decisión resolver, ¿cómo se lanza al ocupante? Desde luego el Registrador no tiene esa capacidad, porque tampoco se ha indicado que una resolución del mismo podría ser título ejecutivo para los Jueces, como otros documentos que figuran en el art. 517 de la LEC. Lo curioso del caso es que todo este “lío” no tendrá lugar si el arrendamiento no está inscrito, por lo tanto, es evidente que no se puede aconsejar al arrendatario que inscriba el contrato. Y, por supuesto, al arrendador que se encuentra con una falta de pago, aunque el arrendamiento esté inscrito, el consejo es el mismo, acudir al juicio de desahucio de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque el contrato esté inscrito en el Registro.

En definitiva y con esto acabo. Buenas cosas sí en la reforma, pero sobra todo lo referente al registro de la propiedad y, por supuesto, hay que respetar el plazo mínimo de todo arrendamiento, con independencia de la actuación del arrendador y de los acreedores del mismo, como se ha puesto de manifiesto anterior, toda vez que las consecuencias que figura en la Ley 4/2013 sobre el Registro, están absolutamente fuera de lugar desde cualquier punto de vista.