Comunidades de Propietarios como consumidores: protección frente a cláusulas abusivas en contratos

Las Comunidades de Propietarios actúan bajo el estatuto de consumidores en las contrataciones de servicios, lo que les otorga un nivel de protección más elevado frente a posibles cláusulas abusivas en las contrataciones que lleven a cabo. Esta fue una de las conclusiones de la Jornada de la Abogacía “Materia de consumo y reclamaciones de cuotas en Comunidad de Propietarios” dedicada a la Ley de Propiedad Horizontal, impartida por los abogados Eugenio Ribón Seisdedos y Cristina Vallejo Ros este 22 de febrero.

“La Comunidad de Propietarios es considerado sujeto consumidor en sus relaciones si tiene mayoritariamente una finalidad residencial, cuando actúen al margen de cualquier actividad empresarial o comercial, es decir, sin ánimo de lucro”, afirma Ribón Seisdedos. “Podemos estar hablando de comunidades de propietarios mixtas con negocios en las que el 80 %  son viviendas y un 20 % son locales”, puntualiza.

¿Es la Comunidad la que tiene que acreditar su condición de consumidor o es la parte contraria demandada la que lo tiene que demostrarlo? En esto hay varias posturas. “Mi recomendación es que acreditemos ya en un acto de vista previa que el uso mayoritario por parte de los comuneros es de carácter residencial”, cuenta Ribón.

¿Cuáles son los principales conflictos de los consumidores en una Comunidad de Propietarios? Algunos de ellos, explicó el letrado, son el mantenimiento prolongado de contratos a los que se tiene que someter la comunidad, como los relativos a ascensores, extintores o antenas. “La Ley de Propiedad Horizontal limita la duración del contrato de mantenimiento de ascensores al plazo máximo de 1 año. Superarlo supone un fraude de ley”, advirtió.

Otros problemas son la manipulación de contadores de suministro eléctrico o gas y las facturas desorbitadas por este servicio. “Aquí es fundamental el papel del abogado. Es el que puede proteger a la comunidad  de esas inspecciones sorpresivas que realizan para regularizar consumos sin que exista posibilidad de contradicción y deben ser refutadas”, advierte el abogado.

Respecto a los conflictos con terceros, se refirió al caso de los contratos de mantenimiento cautivos. “Para prohibir los alojamientos privados convertidos en turísticos, hay que incluir cláusulas estatutarias en el contrato”, confirmó.

La segunda conferencia, impartida por la abogada Cristina Vallejo Ros, se centró en el procedimiento para la reclamación de deudas de morosos en la Comunidad de Propietarios.

Los beneficios  del proceso monitorio respecto al procedimiento que sirve para reclamar cualquier otra deuda de proveedores o comercial, a su juicio, son “la elección de la competencia judicial, la posibilidad de embargo preventivo  del inmueble para que responda, el que se pueda reclamar minutas de honorarios, la imposición de costas aunque el deudor pague en el plazo en el que es requerido, la preferencia de créditos y la afección real de la finca respecto a la deuda reclamada”, describe la abogada.

“El paso previo es convocar una junta extraordinaria de los propietarios y elaborar el certificado de acuerdo comunitario de existencia de deuda. Si no se puede notificar en el domicilio del moroso, se publica durante tres días en el tablón de anuncios de la finca”, agrega Vallejo Ros.

Pasado este tiempo, se solicita al Juzgado la condena de la deuda, acreditando origen y cuantía. “El Juzgado le da 20 días para pagar la deuda”, indica. Si no se abona, se inicia el proceso monitorio. “En deudas inferiores a 6.000 euros, podemos acudir a juicio verbal y en cantidades superiores, a un juicio ordinario”, puntualiza la letrada.

Junto al embargo preventivo de la vivienda del moroso, la letrada apuntó la posibilidad de embargar el importe de sus nóminas o cuentas corrientes y reclamar al titular registral si no coincide con el propietario actual de la vivienda.

La jornada, que fue seguida por más de 2.000 personas, estará disponible en los próximos días en https://www.abogacia.es/formacion/.