Problemática de los vencimientos arrendamiento urbanos locales al 31 diciembre 2014

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente Editorial SEPIN

Hay que señalar, en primer lugar, que este artículo se refiere exclusivamente a los contratos firmados con anterioridad al 9 de mayo 1985, que es cuando entró en vigor el Real decreto Ley 2/85. Quedan fuera de este análisis los arrendamientos que han tenido lugar a partir del 1 de enero 1995, conforme LAU 29/94, pues en ambos la libertad de pactos era y es casi total, naturalmente con ciertas limitaciones, por ejemplo, no cabe la “prórroga forzosa” o “duración ilimitada”, temas que deben ser objeto de un tratamiento específico y que han dado lugar a cierta jurisprudencia contradictoria.

Este análisis trata de los contratos que, en principio, terminan el 31 diciembre 2014, que son los que están preocupando y son motivo de consultas continuas, pues dicha fecha está muy cerca, sobre todo en aquellos cuyo arrendatario es persona jurídica, como luego se verá. La preocupación es general, entre los propios interesados y sobre todo en los profesionales, pues así se observa en las continuas conferencias impartidas, especialmente, en los Colegios de Abogados. Este trabajo tiene la intención de clarificar la situación de estos arrendamientos, de forma precisa y concreta, aunque debo que advertir que todo ello ya viene especificado de manera más amplia, aunque dispersa, en el Libro que sobre la materia de Arrendamientos Urbanos soy autor.

En todo caso, es conveniente indicar de entrada que los vencimientos próximos del 31 de diciembre 2014, que es lo que ahora mismo está produciendo cierto desasosiego, solo tienen lugar en los contratos cuyo arrendatario del local sea persona “jurídica”, pues si se trata de persona “física”, dicha fecha no cuenta para los actuales arrendamientos, salvo que haya existido subrogación a favor del descendiente y siempre que no se den determinadas circunstancias que luego se verán.

En fin, a continuación se exponen de manera resumida la duración de los contratos de arrendamientos de locales, firmados con anterioridad al 9 de mayo 1985.

LOCALES ARRENDADOS A PERSONA FÍSICA. D.T. Tercera LAU 29/94. apartados 3, 7, 10, 11 y 12-.

Como antes se ha indicado, aquí no hay fecha de extinción del contrato, pues la duración es hasta la jubilación o el fallecimiento del arrendatario que lo era el 1 de enero 1995 (o su cónyuge subrogado).

Si el contrato estaba a nombre de varias personas, el fallecimiento o jubilación de algunos de ellos ha acrecentado la parte de quien sigue estando al frente del negocio, conforme el art. 60 del TR 1964, aunque creo existe la posibilidad de que se subrogue en la parte el cónyuge correspondiente. No expiran el próximo 31 diciembre.

El único supuesto que cabe para que el arrendamiento termine en esa fecha es que haya existido subrogación a favor del descendiente y no siempre, pues si hubo traspaso en los diez años últimos antes de entrar en vigor la actual LAU 29/94 o se actualizó la renta de una sola vez, habrá un incremento de duración de cinco años en cada caso, por lo que cabe que el término sea en 2019 o 2024., conforme el propio apartado 3 y el 7 de la DT. Tercera,.

Aparte, cuando se den las circunstancias precisas (no en caso de muerte o jubilación), el arrendatario subrogado tendrá el derecho a la preferencia del nuevo arrendamiento o indemnización que fijan los apartados 10 y 11 de la misma DT Tercera, digamos como “fondo de comercio”, remitiéndonos a lo que se dice al respecto en los arrendamientos  a “personas jurídicas”.

El arrendatario que lo era el 1 de enero 1995 o su cónyuge si se ha subrogado, pero no el descendiente, pueden llevar a cabo un traspaso en cualquier momento, con una duración mínima de diez años, a los que, como antes se ha indicado, se podrían añadir cinco o diez si se dan las circunstancias de ser arrendatario como consecuencia de esa cesión o si se pagó la actualización de la renta en el primer mes de la notificación.

Todo lo anterior se aplica también a las Oficinas de Farmacia, pues hubo una rectificación legal en la Ley 55/1999, añadiendo el apartado 12 a la DT Tercera  y de esta manera no les pudo aplicar el concepto de “profesionales” (que lo son, por lo menos según mi criterio) y las consecuencias negativas de un plazo de solo 5 años, a tenor de la DT Cuarta de la Ley 29/21999.

LOCALES ARRENDADOS A PERSONA JURÍDICA. D.T. TERCERA LAU 29/94 APARTADOS 4, 7, 10 Y 11

La referencia es que fueran locales “comerciales” o. en otro caso, que pagaban del IAE (hoy desaparecido) menos de 85.000 pesetas el 1 de enero 1995, pues los que abonaban más de dicho impuesto, ya han vencido, aunque pueden que estén en prórroga por tácita reconducción, en cuyo caso también sería aplicable en el momento en que se decida por la resolución.

Todos estos arrendamientos tenían una duración de 20 años a partir de la vigencia de la LAU 29/94 (el ya citado 1/1/1995), por lo que el término es el próximo 31 de diciembre 2014.

Este plazo puede ser cinco años más si, como ocurre con las personas físicas, hubo traspaso en los diez años anteriores y también cinco años si actualizó la renta de una sola vez, a tenor del punto 7 de la misma Disposición Transitoria Tercera.

Es importante indicar que no hay señalado plazo de previo aviso para la resolución, aplicándose a todos los efectos la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del Código Civil, pero al fin de cuenta habrá que hacerlo en el momento preciso (como máximo quince días después del vencimiento), pues en otro caso se producirá de forma sistemática la tácita reconducción por el tiempo en que se hubiere fijado el pago de la renta.

Hasta la fecha tantas veces repetida el arrendatario puede traspasar, siempre que no esté prohibido en el contrato, por el tiempo que falte para el fin del contrato, lo que realmente no merece la pena si no hay ampliación de plazo por anterior traspaso o actualización de renta de una sola vez.

Si conforme el plazo pactado tuviera el contrato un vencimiento posterior al 31 diciembre 2014, la duración tendría que ser respetada, pero manteniendo los derechos antes citados en cuanto a la duración.

En el supuesto de que haya resolución (no cuando la extinción sea pedida por el arrendatario) y se utilice el local por la propiedad o tercera persona en la misma o similar actividad en el plazo de un año, tendrá derecho el arrendatario a una indemnización igual a 18 mensualidades de renta, que es como un “fondo de comercio”. Así lo establece el apartado 10 de esta Disposición Transitoria.

También tendrá derecho preferente de alquiler el anterior arrendatario durante el laño siguiente a la resolución, aunque se trate de un negocio diferente, pero siempre que acepte las nuevas condiciones que el arrendador ofrece. Esta preferencia no existe si es la propiedad la que se instala en el Local, es decir, en todos aquellos supuestos que no haya nuevo arrendatario Ver apartado 11 de la misma DT. Tercera.

Lógicamente, si quien abandona el Local voluntariamente es el arrendatario, el contrato termina sin derecho preferente de ocupación, ni indemnización alguna.

PROCESOS JUDICIALES

Finalmente indicar que en ambos casos, personas físicas y jurídicas, si hay resolución por “expiración del término” la acción  que corresponde es el juicio verbal contemplado en el art. 250.1.de la Ley Enjuiciamiento civil.

Y, en su caso, cuando no se cumplan los requisitos por parte del arrendador, se concede una facultad especial al arrendatario de “desahucio” por la vía del proceso de “retracto”, en el apartado 11 de la DT Tercera. Realmente los dos conceptos no son homogéneos y no se fácil determinar el sistema procesal y las consecuencias cuando hay ya un arrendatario nuevo de buena fe, considerando, en todo caso, por nuestra parte que corresponde al juicio ordinario del art. 249.6 de la misma LEC.

RECOMENDACIÓN FINAL

Lo más conveniente sería que se llegase a un nuevo acuerdo entre las partes para renovación del arrendamiento, eso sí, con rentas más o menos compensatorias, pero el arrendador debe tener muy en cuenta que si el actual ocupante le paga correctamente y el local está cuidado, es algo a valorar positivamente, aparte de que ahora mismo los locales cerrados y ofertados en alquiler son muchos en todas las ciudades. De hecho ya han vencido muchos arrendamientos, todos aquellos de Empresas que pagaban más de 85000 pesetas de IAE en 1995 y los contemplados en la DT. Cuarta (profesionales, organismos oficiales, iglesia, etc) y han sido bastantes pocas las resoluciones, quizás porque el arrendador ha preferido la seguridad conocida que la incertidumbre futura con nuevos arrendatarios.

NOTA ESPECIAL

Tener muy en cuenta si los Ayuntamientos han dictado alguna norma al respecto, dentro de sus competencias para evitar la aplicación estricta de la Ley. Por ejemplo, en Barcelona se ha prohibido desde el 24 de febrero pasado el cambio de destino y obras en muchos locales de negocio hasta que se apruebe el “Plan especial urbanístico de protección de los establecimientos emblemáticos de la ciudad…….-”. lo que obliga a los arrendadores que decidan resolver a mantener el mismo negocio, él o un nuevo arrendatario, pero en ambos casos tendrá que indemnizar al actual ocupante a tenor de lo indicado en el apartado 10 de la DT. Tercera de la LAU, antes comentado, como “fondo de comercio”, pues es evidente que no cabe ahora mismo (¿hasta cuando?) cambiar de explotación comercial.

RESUMEN JURISPRUDENCIA APLIABLE.

A continuación se indican Sentencias del Tribunal Supremo (y de algunas Audiencias cuando no hay doctrina del Alto Tribunal) que reflejan la postura jurisprudencial aplicable.

No hay resoluciones sobre el vencimiento y sus circunstancias, así como indemnización y preferencia a favor del arrendatario, ni tampoco de posible ampliación del plazo por haber actualizado la renta de una sola vez o por traspaso anterior a la entrada en vigor de la LAU 29/94, porque lógicamente al no haberse llegado al 31 diciembre 2014, todavía no se han planteado estas cuestiones ante los Tribunales y, desde luego, tardará un tiempo en salir jurisprudencia al respecto.

En todo caso, por mi parte mantengo todo lo dicho en el contenido de este trabajo, sin perjuicio de que luego haya Juzgados y Audiencias (es lo normal) que digan cosas diferentes y evidentemente hasta obtener doctrina del Tribunal Supremo habrá que esperar bastante.

DURACIÓN ARRENDAMIENTOS LOCALES  anteriores al 9 de mayo de 1985

Disposición Transitoria Tercera LAU 29/94, apartado 3 y 4.

1.-PERSONA FÍSICA

Hasta fallecimiento o jubilación

La jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato aunque continúe al frente de la actividad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-6-2011

SP/SENT/643786

Subrogación cónyuge

Al no ser posible el ejercicio de la subrogación por dos personas, al ser un derecho excluyente, se concede la subrogación a la esposa del inquilino fallecido, por tener preferencia frente a cualquier otro beneficiario

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 30-6-2011

SP/SENT/644682

Subrogación descendiente

Sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local un único descendiente, siempre que éste continúe la actividad y sin que quepa la subrogación de varios descendientes aunque participen en la actividad. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 13-1-2010

SP/SENT/496339

Subrogación coarrendatarios

El fallecimiento de uno de los coarrendatarios no supone cesión inconsentida, pues se produce una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-7-2010

SP/SENT/519544

Cómputo de subrogaciones

Cabe una segunda subrogación del descendiente al ser la segunda y no haber transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la Ley

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-7-2012

SP/SENT/681712

Notificación de subrogación

La falta de notificación de la subrogación por jubilación del arrendatario según D.T.Tercera, apartado 3 LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para la resolución. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-11-2011

SP/SENT/662274

La falta de notificación de la subrogación por jubilación del arrendatario no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para ejercer la acción de resolución. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 13-1-2010

SP/SENT/494446

Traspaso. Duración

Plazo mínimo de traspaso de 10 años, superando el 1 de enero de 2015, para el arrendatario que lo fuese a la fecha de entrada en vigor de la LAU

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 3-7-2012

SP/SENT/685011

Indemnización por extinción clon motivo jubilación.

Resuelto el contrato de arrendamiento de local por jubilación del inquilino, esta causa es voluntaria al ser éste autónomo, por lo que pierde el derecho a indemnización por clientela pues estamos ante un desistimiento voluntario del contrato

AP Lugo, Sec. 1.ª, 7-1-2014

SP/SENT/750288

Supuesto especial: Farmacias

Calificación régimen actividad de local de negocio la actividad de farmacia, por prevalecer aspectos comerciales

AP Málaga, Sec. 4.ª, 31-10-2003

SP/SENT/52976

2.-PERSONA JURÍDICA

Locales comerciales (tarifa 6 de IAE al 1 de enero 1995). No hay jurisprudencia, pero la duración es de 20 años a partir de dicha fecha, es decir, hasta el 31 de diciembre 2014.

Según cantidad de IAE al 1 enero 1995.

Para determinar la duración de contratos de arrendamiento de local, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9-5-1985, el arrendatario deberá justificar el pago de la cuota del I.A.E. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-6-2010

SP/SENT/512664

No es acto propio vinculante de la arrendadora la duración determinada del arrendamiento ni la actualización de la renta porque ambos extremos se determinaron con una cuota errónea del IAE

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-9-2009

SP/SENT/480237