Un abogado de Barcelona consigue, por primera vez, una rebaja del 50% del alquiler por las pérdidas producidas por el Covid-19

• La jueza, que ha aplicado la cláusula rebus sic stantibus para dictar esta sentencia, también ha impuesto las costas del proceso al arrendador

El juzgado de Primera Instancia nº20 de Barcelona ha ordenado la rebaja en un 50% del alquiler que paga un arrendatario al propietario de los inmuebles, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y como consecuencia de la pérdida de ingresos del arrendatario debido al Covid-19, tal y como adelantó Economist & Jurist. Además, la jueza titular de este juzgado condena también en costas al demandado. Para dictar esta sentencia, la titular del juzgado entiende que “la petición que realiza la actora (reducir un 50% el importe del alquiler) es justa y equitativa porque si abona el 50% de la renta, está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este 50%”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado que ha llevado el caso, destaca que se trata de la primera sentencia que resuelve sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus con motivo del Covid-19. Si bien aclara que esta sentencia es apelable, y que es “previsible que acabe en el Tribunal Supremo”, es un precedente importante, y además el TS deberá decidir si en estos casos se aplica la cláusula rebus sic stantibus. Además, el abogado subraya la importancia de esta sentencia, porque “abre la vía a todos los arrendamientos que no sean de vivienda habitual”, como los locales de negocio, centros comerciales, establecimientos hosteleros o sector hotelero y de alojamiento turístico. “Esta problemática se da con especial virulencia en los centros comerciales, ya que hay muchos negocios jurídicos en juego y tienen una naturaleza especial que plantea también obstáculos de carácter procesal”, apunta Fuentes Lojo.

Otro aspecto relevante de la sentencia para Fuentes-Lojo es la condena en costas al demandado, algo que a su juicio “va a servir para que muchas negociaciones prosperen y no acaben en los tribunales”, porque los tribunales, en este tipo de caso, “tienen que ser la última opción”. Además, recuerda que no es habitual la imposición de costas al demandado en este tipo de casos porque “son casos de una elevada complejidad y que suelen presentar serias dudas de derecho”.

La parte demandante tenía arrendadas 26 viviendas y un local en Barcelona a un gran tenedor de viviendas. El arrendatario solicitó al arrendador la rebaja de un 50% del precio del alquiler y del resto de gastos asimilables a renta que pagaba por los inmuebles, puesto que sus ingresos habían descendido drásticamente por las restricciones impuestas por el Covid-19. Tras no llegar a un acuerdo sobre este punto con el arrendador, desde el despacho que ha interpuesto la demanda se decidieron a dar este paso – los primeros en hacerlo – al entender que tenía visos de prosperar la demanda, aunque es cierto “no hay precedentes jurisprudenciales y no hay una normativa clara por lo que hubo que estudiar toda la doctrina científica sobre la materia (Carrasco Perera, Castiñeira, etc.) antes de tomar una decisión”.

Además, Alejandro Fuentes-Lojo indica que en este caso no es relevante que el propietario sea un gran tenedor, “porque la sentencia no aplica los decretos del Gobierno (como el RDL 15/2020), sino que aplica la cláusula rebus sic stantibus y otras instituciones jurídicas basadas en la buena fe y la honradez en los tratos a las que en nada afecta la economía subjetiva de la parte, siendo lo único relevante la economía del contrato”. Aquí, apunta, “lo único que importa es si el negocio jurídico se ha visto truncado o no, y es indistinto si una de la partes es un gran tenedor. La resolución del caso hubiera sido la misma, aunque el propietario no hubiera sido un gran tenedor”.

Por último, Fuentes-Lojo subraya también la rapidez con que se ha desarrollado este proceso judicial, porque desde su despacho llevan aproximadamente 30 procesos de este tipo al mismo tiempo, unas veces defendiendo al arrendatario y otras a la propiedad” y “ésta es la primera que ha salido. Por ejemplo, en un proceso similar que se tramita ante los juzgados de Valencia tenemos el señalamiento del juicio  febrero de  2022”, indica.

APLICACIÓN CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en este caso, la jueza titular del juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona expone:

• En primer lugar, que “las partes, al celebrar el contrato (de arrendamiento) no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria (la pandemia por el Covid-19) y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de principios del s. XX. Por ello, se cumple, sin duda, el primer requisitos para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus”.
• Además, “esto ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador”. Es cierto, añade, que “esta situación de crisis global ha afectado, en términos generales, no solo al arrendatario sino también al arrendador como persona que tiene un negocio que se dedica a alquilar inmuebles para que otros los dediquen a pisos turísticos. No obstante, el arrendador no se ha visto perjudicado respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido también perjuicios al no encontrar arrendatarios”.
• El tercer requisito “es que haya habido una negociación entre las partes comunicando el perjudicado esta situación de desequilibrio para intentar llegar a una solución, puesto que si la buena fe es uno de los presupuestos de aplicación de esta cláusula, si no se actúa con buena fe, difícilmente se puede justificar su aplicación”. En este caso, la jueza señala que en un documento de la demanda “se acredita que la parte actora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el demandado quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta. Igualmente, del documento 34 y 35 y de los aportados el día de la audiencia previa se acredita que hasta la fecha se está abonando el 50% del alquiler, sin que se hayan dejado de abonar las mensualidades, lo que acredita igualmente la existencia de buena fe en las negociaciones”.
• La jueza entiende “que la petición que realiza la actora es justa y equitativa porque si abona el 50% de la renta, está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este 50%”.

Tras analizar estos puntos, considera que “la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil actora”.

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