Alquiler de vivienda en zonas tensionadas

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado

La Disposición Transitoria Cuarta, punto 6, de la Ley del Derecho a Vivienda determina que en los arrendamientos existentes en las denominadas zonas tensionadas no se podía subir la renta en el nuevo contrato, y creo oportuno hacer unos pequeños comentarios sobre los efectos de esta resolución en el alquiler de viviendas.

El Pleno del Tribunal Constitucional, resolviendo un recurso de la Junta de Andalucía, aunque haya cuestiones de vivienda que considera corresponden al Estado, determina que este tema de declaración de “zona tensionada” es competencia de las Comunidades Autónomas, conforme el art. 148 de la propia Constitución, a los efectos de lo que dispone la Ley del Derecho a  Vivienda, en la D.T. Cuarta donde se añadieron los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU y en el primero de ellos se indica que en el nuevo contrato (terminado la vigencia del actual), como se ha dicho en el párrafo anterior,  no podrá fijar una renta mayor de lo que se estaba pagando.

Por lo tanto, en el nuevo alquiler situado en localidad que no haya sido declarada “zona tensionada”, no estará prohibido que el arrendador suba o baje la renta, con acuerdo del arrendatario, sin que haya intervención gubernativa al respecto.  A estos efectos hay que añadir que la única Comunidad Autónoma que, dentro de sus competencias, ha determinado que dicho territorio debe considerarse zona tensionada, es Cataluña -también algunas localidades del País Vasco- lo que supone que la renta del nuevo contrato no podrá ser superior a la que el anterior arrendatario estaba pagando, lo que dará lugar, sin duda, a determinados convenios “silenciosos” entre las partes, que naturalmente no figurarán en el contrato y que, por supuesto, el arrendador nunca podrá reclamar por vía judicial o administrativa.

Entrando en el aspecto económico que ello supone y respetando el derecho a favor de las Comunidades Autónomas, aunque sería lo mismo si la cuestión correspondiera al Estado, hago constar que resulta claro que hay mucha necesidad de viviendas para alquilar, pero considero que quien tiene que resolver este importante tema es el propio Estado. Y también, de forma directa o complementaria, las Autonomías en base de ayudas económicas, por ejemplo, en la parte fiscal, pero nunca obligando, sino aportando ventajas que favorezcan al arrendador si el mismo renuncia a parte de la renta, que desde la Ley 29/94 (hace 30 años) era libre, conforme se estableció en el art. 17 de la misma y lo sigue siendo en todas las zonas de España, menos en Cataluña. Desde luego esta limitación no es buena para la libertad de la propiedad privada, conforme el art. 33 de la misma Constitución-

Dicho todo lo anterior, hay un tema muy trascendente que la Ley del Derecho a Vivienda no afronta y que es sumamente importante, pues son miles, cientos de miles, los contratos de arrendamiento de vivienda todavía vigentes firmados con anterioridad a la citada LAU 29/94, que en la Disposición Transitoria Segunda, en su art. 11 determina el sistema de actualización de la renta de los contratos vigentes en ese momento, partiendo de la base del Indice de la fecha del contrato.  Hay que señalar que la revaloración fue verdaderamente irrisoria y la realidad es que en la actualidad la renta de estos arrendamientos es verdaderamente ridícula, sobre todo teniendo en cuenta que la mayor parte de las viviendas (muchos miles) se encuentran sen zonas céntricas de todas las ciudades de España.

La pregunta surge de inmediato ¿hasta cuándo estarán vigentes esos arrendamientos? Pues seguramente muchos años más, ya que, por decir un ejemplo, en un contrato de 1980 y el arrendatario con 30 años, cuando fallezca o ya haya ocurrido, había y sigue existiendo el derecho a una o dos subrogaciones, dependiendo de las circunstancias de cada familia, siendo lo normal que el titular o el subrogado sigan todavía en la vivienda, con una renta absolutamente ridícula, sin que el propietario-arrendador (o sus sucesores) puedan hacer nada al respecto, con independencia de la situación económica del actual arrendatario, su cónyuge y, en su caso, los hijos y padres subrogados en determinadas condiciones. Y resulta que dicha DT. Segunda de la LAU 29/94, también faculta para que siga en el piso con la mismas condiciones la “pareja de hecho”, con lo cual es fácil que una persona mayor tenga un acompañante persona que le ayude y que se considere como tal, pero, además, conforme dicha normativa, con independencia de su “orientación sexual”. La mayor parte de los arrendadores (o sus sucesores) eran o son personas físicas particulares, que en su momento alquilaron la vivienda de su propiedad para complementar sus ingresos, pago de la hipoteca, etc., esto es, no es el arrendador “gran tenedor”, más bien en términos generales todo lo contrario. En estos supuestos tan numerosos con una renta actual ridícula, la pregunta es si cuando fallezca el último arrendatario de la vivienda después de todas las subrogaciones posibles y legalmente admitidas habrá que mantener la misma si se aplica la Ley del Derecho a Vivienda. Mi respuesta es que no es posible aceptar moralmente que se tenga que mantener una renta de 100, 150 euros o incluso menos. No sería justo legal ni moralmente.

En definitiva, se reitera que la única Comunidad autónoma que ha señalado “zonas tensionadas” es Cataluña y recientemente algunas localidades del País Vasco. Pero en el resto del territorio nacional lo que está suponiendo es que muchos propietarios pasen la vivienda normal a alquiler turístico o vacacional, aunque en el primer supuesto por la autoridad competente se marcan unas exigencias de servicios que no son fáciles de llevar a cabo, y son necesarias inspecciones de la administración competente para comprobar si dichos requisitos (generalmente instalaciones y servicios) se están cumpliendo por el arrendador.

Termino señalando y reiterando que, si bien que el derecho a una vivienda digna está recogido en el art. 47 de la Constitución, igualmente se reconoce la propiedad privada en el art. 33, algo que olvidan muchas veces el Estado y las Autonomías, por lo que siempre habrá que combinar ambas disposiciones del mismo rango legal para dar solución a un problema tan vital para las personas y su independencia familiar.