¿Alquiler de temporada o turístico?

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado.

ALQUILER TEMPORADA

De la lectura de las diferentes leyes que afectan al alquiler de viviendas, parece estar claro que si bien los alquileres por temporada no están excluidos de la normativa especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), puede deducirse que conforme a este precepto existe la libertad de pactos. Y, lógicamente, en su caso, con las normas generales del Código Civil, al que hay que acudir de forma supletoria o, en algunos casos, casi de forma directa.

Lo que no tiene sentido es que se indique a los mismos efectos en este precepto las actividades de diversos tipos, es decir, que no sea vivienda, pero todo ello se tiene que comprobar en las normas y comentarios que se indica en los arrendamientos de “uso distinto”.

En cuanto a estos arrendamientos para vivienda, bien se cuida el precepto de determinar que, para que sea calificado el contrato como de «temporada», no necesita que sea el clásico alquiler de verano o de época de vacaciones, o incluso de duración distinta.

Alquiler de temporada será entonces todo aquel que no tenga como finalidad el de servir de vivienda «permanente». De tal manera que es posible, incluso, que sea arrendada por una familia o una persona para servir de residencia temporal, para una estancia en determinada ciudad por un periodo concreto, por motivos profesionales, de estudios o similares.

En realidad, la LAU no ha hecho otra cosa que recoger la doctrina jurisprudencial, estableciendo que el concepto de «temporada» no está restringido a las vacaciones o al tiempo libre, sino que se aplica igualmente a todos estos tipos de supuestos en los que la vivienda o el local se ocupa por un período concreto temporal y especial y no con finalidad permanente.

La jurisprudencia existente, a nivel de juzgados y audiencias, considera que resulta aplicable este precepto en cuanto a la calificación del contrato.

Desde luego, está condenado al fracaso cualquier intento de fraude de ley, en virtud del cual la propiedad se pretenda arrendar por «temporada», si no se dan las premisas antes indicadas. Si luego se demostrara que la residencia de la persona o de la familia era o es permanente y que la situación resultaba conocida a la firma del contrato, entonces las cláusulas serían declaradas nulas, especialmente en cuanto a la duración se refiere.

La diferencia entre alquiler de «temporada» y «turístico» es que en el primero no hay que prestar servicios ni cumplir con todos los requisitos que la Administración ha establecido para los segundos. De esta forma, nada impide a un propietario alquilar una vivienda para una semana, un mes, etc., con o sin muebles, en la ciudad, en la playa o en la montaña, naturalmente sin servicios complementarios y que NO se publicite en plataformas «turísticas», o en cualquier otro medio indicando ese concepto.

Uno de los alquileres más habituales, aparte de los de vacaciones en cualquier época del año, con el concepto de temporada son los que se hacen para toda la vivienda o por habitaciones a estudiantes o a cualesquiera otros que acrediten que su estancia es precisamente “temporal”.

Si hay que acudir a una reclamación judicial por falta de pago, o expiración del término, la base está en el art. 250 de la Ley Enjuiciamiento Civil, sin que afecte para nada a los arrendamientos normales, que tienen sus grandes impedimentos, a tenor del RDLEY 11/2020, ratificado por otros y últimamente por la Ley de Derecho a Vivienda.

ARRENDAMIENTOS TURISTICOS. Art. 5 e) LAU..

El Estado transfirió las competencias en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas y cada una ha marcado las reglas propias, siendo más exigentes en aquellos territorios donde el turismo es más numeroso, normalmente capitales de gran movimiento y, sobre todo, en aquellas zonas de mar y también, aunque menos, de la montaña, salvo excepciones en ambos casos…

Personalmente interpreto que serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, reiterando que con muy diferentes en todas las zonas de España. Eso sí, existe una condición indiscutible; no hay duda de que si, además de la vivienda, se prestan servicios de limpieza, gastos de luz, agua, etc, estamos ante un alquiler turístico.

Para más confusión este precepto se refiere a la «cesión temporal de la totalidad de la vivienda». ¿Esto significa que no será turístico cuando se arriende solo una parte del piso o determinadas habitaciones? Obviamente si se pudiera aplicar este precepto directamente así sería. Pero, tal y como apuntaba, las Comunidades y los Ayuntamientos hacen lo que quieren, sin que el Estado lo prohíba o recurra por incumplir una norma estatal. Gustarán más o menos los requisitos exigidos en cada territorio, pero hay que cumplir con dicha normativa, pues la competencia se basa en el art. 148.1.18ª de la Constitución, aunque de hecho y de derecho no corresponda.

En todo caso, según mi criterio, con todo el respeto para otros diferentes, es claro que si una vivienda no reúne los requisitos que exige la Administración para que sea calificado como «turístico», sin duda que estaremos ante un arrendamiento de temporada. No puede ser de otra manera, pues lo que no es posible aceptar es que un piso tenga que estar cerrado sin que la propiedad pueda alquilarlo temporalmente, cuando este mismo art. 3 de la LAU lo permite.

Además de todo lo expuesto, apuntar que se añadió el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite el acuerdo de las comunidades de propietarios prohibiendo el uso de las viviendas para uso turístico (ver cometarios a dicho precepto). En ese artículo se establece que la comunidad, por acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, podrá prohibir el uso de vivienda como «arrendamiento turístico». Y que por esta mayoría se puede incrementar la cuota de estos pisos con un máximo del 20 %, aunque ello suponga la modificación del Título o Estatutos, aconsejando por mi parte a las Comunidades para su rápida inscripción registral, pues en otro caso si hay un nuevo comprador y no encuentra esta modificación en el Registro no tendrá que acatarla. Así lo dice expresamente el art. 5, párrafo tercero, de la LAU actual.

• Estos comentarios figuran en la reciente 12ª edición del Libro de ARRENDAMIENTOS URBANOS, editado por “Colex, aplicación LAU 29/94, LEY 4/2013, RDLEY 7/2019 y LEY 12/2023”.