¿Cómo combatir la morosidad en las comunidades de propietarios?

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Socio de Fuentes Lojo Abogados. Profesor de la UOC.

La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, incluye una batería de medidas legales destinadas a combatir la morosidad en las comunidades de propietarios en una coyuntura socio-económica de crisis económica, debido a los efectos de la pandemia de la COVID-19 y de la guerra de Ucrania, y en la que las comunidades deben acometer unas costosas obras para la mejora de la eficiencia energética de sus edificios en aras a rehabilitar y mejorar el parque de vivienda español que, por norma general, se caracteriza por una elevada antigüedad.

Se otorga potestad sancionadora a las comunidades de propietarios para la imposición de intereses moratorios por encima del interés legal del dinero con el límite de la abusividad o desproporción y la privación temporal del derecho de uso y disfrute del comunero moroso sobre las instalaciones y elementos comunes que no afecten a la habitabilidad del inmueble.

Respecto de los límites de la fijación del interés moratorio, los tribunales vienen declarando válidos hasta la fecha los recargos al comunero moroso de hasta un 20%.

Debido a la deficiente técnica legislativa de la reforma se suscita la problemática interpretativa relativa a cuál el quórum exigible para la adopción de los acuerdos comunitarios que contengan las referidas medidas sancionadoras, pues la norma legal se limita a declarar que “la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación”, sin especificar qué mayorías son exigibles.

El silencio del legislador puede entenderse como una remisión tácita al art. 17.7 de la LPH, que declara que para “la validez de los demás acuerdos” bastará la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación, de tal forma que, conforme a una interpretación sistemática de la LPH, si el legislador hubiera querido fijar un quórum reforzado para la adopción de estos acuerdos debería haberlo dispuesto expresamente. Esta interpretación también parece la más acorde con la finalidad de la norma que es fomentar la adopción de acuerdos de esta naturaleza para combatir la morosidad. Pues de lo contrario, de exigirse la rígida regla de la unanimidad, se restaría eficacia a la norma dada la dificultad para alcanzar dicho consenso en temas tan sensibles, si bien conviene tener en cuenta que no existe en estos casos un derecho de veto del moroso, pues recordemos que el art. 15.2 de la LPH sanciona al moroso con la privación del derecho de voto.

Por el contrario, el hecho de se trate de acuerdos de naturaleza estatutaria del art. 17.6 de la LPH, en tanto que comportan la privación temporal del derecho de uso y disfrute sobre determinados elementos comunes, sería un argumento para sostener la tesis relativa a la exigencia de la regla de la unanimidad. En todo caso, habrá que estar a lo que digan los tribunales.

Otra medida a destacar consiste en la instauración del privilegio de que la meritación de intereses de demora tenga carácter automático desde el vencimiento de la deuda comunitaria, de tal forma que ya no es necesaria la intimación previa que exigía el 1.100 del Código Civil.

Se aborda una problemática procesal muy habitual en la práctica forense consistente en la imposibilidad de reclamar deudas comunitarias futuras por este cauce procesal privilegiado por la necesidad de cumplir con el requisito de procedibilidad de la aportación de la certificación del acuerdo comunitario aprobando la liquidación de deuda del moroso, declarando que se podrán incluir en la petición inicial de monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen con posterioridad al momento de la adopción del acuerdo liquidatorio de la deuda, hasta el momento de la notificación de la deuda. Se trata de una mejora, si bien, a nuestro juicio totalmente insuficiente. Se podría haber aprovechado la ocasión para permitir la acumulación de cuotas futuras más allá del momento de la notificación de la deuda, esto es, durante el proceso monitorio, el declarativo posterior en su caso, e incluso en el proceso ejecutivo, de conformidad con lo dispuesto en el art. 578 de la LEC.

Se amplía el objeto de la pretensión de la condena dineraria por la vía del monitorio a los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda – honorarios del letrado por la redacción del burofax y gastos de envío, gastos de solicitud de nota simple del Registro de la Propiedad, gastos bancarios por devolución de recibos, etc. – del elemento privativo titularidad del moroso, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, en aras de garantizar la indemnidad de la comunidad de propietarios perjudicada por la situación de morosidad, poniendo fin a la discusión que existía en los tribunales sobre si dichos gastos podrían incluirse en tanto que la norma especial guardaba silencio al respecto. En todo caso, por lo que respecta a los honorarios de abogado y procurador por la interposición de la demanda monitoria, no deben incluirse en la reclamación, todo ello sin perjuicio de que llegado el caso sea condenado en costas, aun cuando no hubiera sido preceptiva dicha postulación procesal, de conformidad con lo dispuesto en el art. 21, cuya nueva redacción matiza que también se pueden exigir las costas de ejecución, en su caso.

Se prevé de forma expresa que la reclamación de gastos comunitarios pueda ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje. Como es natural, para ello deberán estar conformes comunidad de propietarios y moroso, o bien que esté prevista esta solución alternativa de resolución de conflictos en el título constitutivo o se hubiera adoptado acuerdo comunitario de modificación de estatutos en dicho sentido por unanimidad, a modo de convenio arbitral.