¿Cómo evitamos los desahucios en situaciones de vulnerabilidad?

Por Cristina Vallejo Ros, del despacho Vallejo Pedrosa & García Bello abogados.

El día 9 de mayo de 2021, coincidiendo con el levantamiento del estado de alarma, en virtud del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, entra en vigor la extensión temporal de las medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para hacer frente al COVID-19, el cual se modifica para ampliar en tres meses desde la finalización del actual estado de alarma los plazos establecidos. Por tanto, todas las medidas ya adoptadas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, se extienden hasta el 9 de agosto. Teniendo en cuenta que estamos en la jurisdicción civil, cuando hablamos de desahucios por falta de pago o expiración del plazo, la suspensión del procedimiento, de la vista si estuviera señalada y del lanzamiento, se extenderá aún más, hasta el 1 de septiembre, fecha en la que se reanude la actividad judicial, siendo el mes de agosto inhábil para cualquier diligencia o plazo procesal civil de estas características.

Por la proliferación de medidas Covid adoptadas, en distintos ámbitos, existe confusión acerca de qué procedimientos son a los que se refiere la suspensión del lanzamiento de una vivienda habitual que acaba de ser prorrogada hasta el 9 de agosto.

Pues bien, se trata de la tramitación de juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de los contratos, en los que el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19  (Art. 5 RDL 11/2020).

Y la suspensión permanecerá hasta que las Administraciones públicas competentes adopten las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

La situación de vulnerabilidad a la que nos estamos refiriendo incluye a aquellas personas que a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos: Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familia la cuantía de 1.694,7 € (3 veces el IPREM) suma a la que se adicionaran unos índices en función de si hay menores o mayores de 65 años o personas con discapacidad en la unidad familiar.

Asimismo, a partir de la reforma operada por el RDL 37/2020, de 22 de diciembre, se introdujo un Artículo 1 bis, ampliando los procedimientos sobre los que puede versar la suspensión del lanzamiento, a saber, todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello.

Para todos estos procedimientos previstos en el Artículo 1 bis también se aplica la extensión de la suspensión hasta el 9 de agosto, mediante Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo.

Por tanto, estamos hablando de las situaciones de precario, interdictos por los que se intenta recobrar la posesión, procedimientos interpuestos por el titular inscrito de la propiedad ante una ocupación sin título y la ocupación ilegal que se esté tramitando por la vía penal, por el delito de usurpación de bien inmueble, siempre que no haya concurrido violencia en las personas ni se estén llevando a cabo en dicho domicilio actividades ilícitas.

Esta modificación necesita de un segundo requisito para dicha suspensión: que el propietario sea un gran tenedor a los efectos del RDL, a saber, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas.

Este es el marco objetivo y subjetivo al que podremos aplicar la suspensión de los lanzamientos hasta el 1 de septiembre de 2021, por tanto, aquellos lanzamientos que traigan causa de procedimientos por impago o expiración del plazo que no provengan de una vulnerabilidad sobrevenida por el Covid-19 están huérfanos de regulación, yendo al caso en concreto, a los distintos protocolos que cada provincia pueda tener y a expensas de las soluciones habitacionales que cada Administración Pública pueda gestionar.

Otra medida de protección que se prorroga al amparo del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, modificando el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, es la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual durante seis meses, para aquellos contratos que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dentro del periodo comprendido desde el día 9 de mayo de 2021 y hasta el 9 de agosto de 2021. Eso sí, requiere que el arrendatario lo solicite al arrendador, quien debe aceptarlo obligatoriamente y se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Ello implica que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no puedan expirar hasta como mínimo el 9 de noviembre de 2021.

Y, por último, al amparo del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, modificando el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, el arrendatario podrá́ solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros (o una superficie construida de más de 1.500 m2), hasta el 9 de agosto de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

La pregunta que debemos hacernos después de comentar las medidas de protección, en especial, por las que se pueden suspender los lanzamientos hasta el 9 de agosto (por ende, hasta el 1 de septiembre) es la siguiente ¿Qué hacemos con aquellas personas que requieren de solución habitacional y su situación es precaria con anterioridad al Covid? Este RDL no ampara aquellas situaciones de vulnerabilidad que no sean consecuencia del Covid, habiendo perdido la oportunidad el Gobierno con este nuevo Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo de adoptar medidas que no sólo sean de choque sino que persigan aumentar el parque de vivienda pública tan necesario para garantizar la vivienda digna de aquellas personas que no la tienen y la precisan en la actualidad.