Contratos preparatorios de la compraventa inmobiliaria

Antes de adquirir una propiedad son habituales los contratos de promesa de venta, reserva, arras u opción de compra. El autor analiza qué implican.

Por Josep Mª Espinet Asensio, abogado.

Es habitual distinguir entre los contratos preparatorios de la compraventa inmobiliaria figuras tan habituales en el imaginario colectivo como la promesa de venta y compra, la reserva, las arras y la opción de compra.

La promesa de venta se encuentra recogida en el art. 1451 CC en los siguientes términos: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a las partes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato”. Se trata de un precepto que ha dado lugar a no pocas disquisiciones doctrinales y jurisprudenciales, equiparándola en numerosas ocasiones a la misma compraventa comprometida y acabar sosteniendo que son la misma cosa, que la tal promesa de venta en realidad no es más que una compraventa perfeccionada y definitiva, al apreciarse conformidad de los otorgantes en la cosa y en el precio.

En otras ocasiones, en cambio, los tribunales han diferenciado ambas figuras, considerando la promesa de venta un contrato autónomo y, aunque vinculado sin duda a la compraventa proyectada, diferente a ésta en cuanto a finalidad y contenido obligacional.

Dicho artículo es considerado por algunos autores un precepto superfluo del que el legislador español podría prescindir en futuras modificaciones o actualizaciones del Código Civil. La razón de su inclusión en la sistemática de nuestro código hay que buscarla en el proyecto de 1851 de García Goyena, en el que se insertó como réplica del art. 1589 del Código Civil francés de 1804.

El mecanismo adoptado por el código napoleónico para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sigue el denominado sistema consensual, lo que significa que con la mera celebración de la compraventa se adquiere por solo consenso la propiedad de la cosa comprada. En España, que sigue en cambio el sistema romano del título y modo, para adquirir la propiedad no es suficiente con la compraventa, sino que es necesaria, además, la entrega de la cosa, el acto denominado traditio.

A los vendedores y compradores en Francia, si no tienen la intención de transmitir con ello la propiedad, les es suficiente con prometerse recíprocamente vender y comprar, pero sin efecto real incorporado. El mantenimiento del art. 1451 en el Código Civil comporta aplicar a un sistema como el español, una figura como la promesa de venta que está diseñada para un sistema de adquisición de derechos reales distinto que el español, de ahí que se sostenga que de lege ferenda podría perfectamente prescindirse de esta regulación.

En cuanto al conocido por “pacto de reserva” o simplemente “reserva”, no hay en nuestro ordenamiento una regulación en el ámbito del derecho contractual inmobiliario, destacándose el contenido heterogéneo de esta figura, que la jurisprudencia en ocasiones identifica como una promesa de venta y en otras como arras, contrato de opción o incluso compraventa definitiva.

A grandes rasgos se puede decir que, por medio de una reserva, el interesado en la compra de un inmueble entrega una cantidad de dinero a la persona interesada en su venta, habitualmente de poco importe, con la finalidad de que durante cierto tiempo la venta del inmueble deje de comercializarse y que, en caso de que el vendedor finalmente estuviera interesado en la propuesta del comprador, la reserva se considere a cuenta del precio de la compraventa.

Como quiera que los contratos son lo que son y no el nombre que le otorguen las partes, cuando en la constitución de esta “reserva” concurre el consentimiento de los otorgantes en la voluntad de vender y en la de comprar respecto de un inmueble determinado y por un precio también determinado, ya no estaríamos ante una “reserva” sino más bien ante una compraventa perfecta.

Mención aparte merece la reserva constituida ante una agencia inmobiliaria, que en ningún caso puede considerarse como una compraventa salvo que el vendedor la ratifique, sino como un negocio innominado y atípico celebrado entre el interesado en la compra de un inmueble y una agencia inmobiliaria encargada de su comercialización.

Por último, en lo que concierne a las arras  confirmatorias, hay que destacar la función probatoria de la existencia de una compraventa perfecta subyacente; de las penales la función normalmente liquidatoria de los daños y perjuicios causados al contratante cumplidor a causa del incumplimiento del otro; y de las penitenciales, las del art. 1454 CC, la función de posibilitar el desistimiento de la compraventa por cualquiera de los otorgantes, aviniéndose a perderlas en el caso de que quien desista sea el comprador o a devolverlas duplicadas si fuere el vendedor. Por lo general, el incumplimiento del contrato por una de las partes no se equipara a desistimiento, con lo que los efectos y consecuencias son diferentes en cada caso, salvo que la equiparación se hubiera establecido expresamente en el contrato.

Y sobre la figura de la opción de compra, hay que hacer hincapié en la necesaria concreción del plazo de ejercicio de la opción y la naturaleza del mismo y su notificación, destacando por lo demás la posibilidad de la inscripción de las opciones de compra de un inmueble en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando queden debidamente cumplimentados los requisitos del art. 14 RH, esto es, la existencia de un convenio expreso entre las partes en orden a la inscripción; la determinación del precio estipulado para el inmueble en caso de ejercicio de la opción y, en su caso, el importe de la prima convenida por la concesión del derecho al optante; y, finalmente, el plazo de ejercicio de la opción, que para ser inscribible no puede exceder de los cuatro años.