Daños por filtraciones en una terraza: ¿privativo o comunitario?

Por Antonio Navarro Selfa, abogado. 

El pasado 29 de enero de 2024 el Consejo General del Poder Judicial publicó una nota de prensa, como suele hacer con las sentencias más relevantes o que puedan ser de interés público, en la cual se condenaba a una comunidad de propietarios a pagar daños por las filtraciones en una cubierta por ser elemento común del edificio, en concreto de la Sentencia de la Sala 1º núm. 80/2024 con fecha 23/01/2024.

Los antecedentes del asunto sometido a casación son, a modo introductorio, los siguientes:

1º El propietario de una vivienda en el último piso de un edificio que tiene atribuida una terraza aneja sobre la misma y que coincide con una cuarta parte de la terraza del inmueble, solicitó a la comunidad de propietarios el arreglo de su terraza por encontrarse deteriorada por el mal estado de los materiales de construcción, lo que producía daños a dicha vivienda.

2º La junta de propietarios acordó no atender dicha petición considerando que, según los estatutos de la comunidad, eran de cuenta de los propietarios de las cuatro viviendas que tenían una terraza aneja todos los gastos de conservación y reparación de las mismas.

3º El propietario optó por realizar de forma personal el arreglo y demandar a la comunidad de propietarios, demanda que fue desestimada en primera y segunda instancia precisamente por entender que dicha cláusula estatutaria atribuía los gastos de conservación y reparación al usuario privativo.

Finalmente, interpuesto el recurso de casación, nuestro Alto Tribunal estima el mismo y condena a la comunidad.

A continuación, analizaremos la sentencia entendiendo que efectivamente la misma resulta de espacial interés tanto por el planteamiento del Recurso como por la propia Resolución.

Así, el primer motivo de casación denuncia la infracción del artículo 396 del Código Civil y la jurisprudencia representada en sentencias de 17-02-93 y 17-02-2010 y 24-04-2013 el recurrente alega en resumen que la cubierta de un edificio es un elemento común por naturaleza y no puede perder tal condición a pesar de su desafectación.

La Sala comienza por ilustrarnos sobre la naturaleza común de las terrazas conforme al artículo 396 CC, excepto en los supuestos en los que el título constitutivo o los estatutos establezcan su privacidad, como es el caso analizado, en el que la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal establecía la adscripción de cada una de las 4 terrazas existentes en el edificio como anejos e inseparables de las casas sobre las cuales gravitan.  En definitiva, se le reconoce el carácter privativo.

Ahora bien, dicho carácter privativo no alcanza a todo el conjunto de la terraza, al tener ésta una parte que no es susceptible de desafectación,  cual es la cubierta y forjado de la misma que mantienen su carácter de elemento común por naturaleza por ser uno de los elementos esenciales del edificio, de forma que, si las filtraciones tienen su origen en el desgaste de elementos estructurales de la cubierta y no en una falta de conservación o mantenimiento del pavimento o suelo de la terraza, quien debe responder por ello es la comunidad de propietarios. En el caso que nos ocupa no se probó que hubiera un deficiente mantenimiento por parte del propietario, sino que se trataba de defectos estructurales.

2º El segundo motivo de casación lo es por infracción del artículo 10.1 LPH y jurisprudencia relacionada, necesitando a mi juicio un comentario más sucinto por reiterar en parte el motivo primero. Comienza la Sala por recordarnos las obligaciones que establece la LPH tanto para el propietario en el sentido de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local ex art. 9.1.b), como para la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble que mantengan adecuadas condiciones de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, art 10 LPH, obligaciones cuya delimitación está muy clara en la mayoría de situaciones que al respecto se produzca salvo en casos como el presente donde una situación hibrida dificulta la resolución.

En el desarrollo del motivo, el Supremo resuelve volviendo a incidir en el carácter de elemento común esencial o por naturaleza de la cubierta y forjado del edificio y en consecuencia, atendiendo a que el origen de las filtraciones era el mal estado de la tela asfáltica instalada bajo el suelo de la terraza y por tanto no susceptible de mantenimiento por parte del propietario,  es responsabilidad de la comunidad su conservación al considerarlo un elemento estructural, razonamiento que como hemos indicado no difiere del primero.

3º El tercer motivo de impugnación resulta especialmente interesante a mi juicio porque trata de la valoración sobre si el acuerdo comunitario que rechazaba la intervención de la comunidad en el arreglo de las filtraciones había devenido firme o no, por su falta de impugnación en virtud del artículo 18 de la LPH y la Jurisprudencia concordante.

En este caso la Sala adopta un decisión muy interesante dentro del antedicho marco al entender que la impugnación que en principio se requiere para que el acuerdo no devenga firme y por tanto no sane cualquier vicio en el que pudiera incurrir por el transcurso del plazo de impugnación del artículo 18.1 LPH, se refiere exclusivamente a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios» y que correspondan a su competencia y ámbito de disposición.

Pero no afecta a otros  “acuerdos” como los relativos a la aprobación o no de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH, señalando que este tipo de actuaciones necesarias no requieren de un acuerdo comunitario,  precisamente por la  obligatoriedad que impone el citado artículo del deber legal de conservación y mantenimiento del edificio conforme a los requisitos básicos previstos en la legislación urbanística y de ordenación de la edificación, de forma que, si fuera necesario impugnar el acuerdo que denegaba la reparación por parte de la comunidad para privarle de efecto, la falta de dicha impugnación supondría dotar al citado acuerdo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas, tales como los artículos 3 y 16 de la LOE y el 17.3 del TRLS, normas además externas a la LPH.

De esta forma resuelve la Sala considerar el citado acuerdo nulo de pleno derecho y no un supuesto de anulabilidad del artículo 18.1 LPH, por infringir el deber de actuación de la comunidad en las reparaciones necesarias previsto en el artículo 10.1 LPH en relación con la citada legislación urbanística y de ordenación de la edificación.

En conclusión, la presente sentencia desde mi punto de vista atribuye de manera clara, rotunda y muy divulgativa, cuáles son las responsabilidades de cada agente, propietario o comunidad, sobre la reparación de aquellos elementos de la construcción que tienen un carácter híbrido privado-común, en un supuesto concreto en el que resulta especialmente complicado. Igualmente realiza una interpretación interesantísima desde el punto de vista jurídico sobre la innecesaridad de la impugnación de un acuerdo, art 18 LPH, en un caso igualmente complejo sobre dicha materia.