El pago del alquiler y el Covid-19

Por Susana Sandín Llorente, abogado, Executive MBA y socia directora de Sandin Abogados Real Estate

@SandinAbogadosRE

Tras el Consejo de Ministros celebrado el 24 de marzo, no hay, de momento, suspensión de los pagos en los alquileres a causa del estado de alarma causado por el Covid-19, que ha supuesto la paralización de la actividad económica del país. En este breve artículo trataremos de exponer qué dice la ley al respecto.

En primer lugar debemos atender al clausulado del contrato que se aplicará en primer lugar.

En defecto de estipulaciones contractuales que regulen las situaciones de riesgo del cumplimiento, habrá que estar a la regulación específica de arrendamientos urbanos, es decir, a la Ley 29, 1994, de 24 de noviembre (LAU), al Código Civil (CC), que se aplicará subsidiariamente, y a la jurisprudencia.

La LAU no regula específicamente este supuesto, por lo que deberemos estar a los arts. 1.182 a 1.184CC en concordancia con el art. 1.105CC. Los primeros regulan la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de las obligaciones de dar y de las obligaciones de hacer, que sean determinadas y específicas. Mientras que el art. 1.105CC exonera de responsabilidad del cumplimiento de esas obligaciones a causa de “sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Es lo que se conoce como el caso fortuito y la fuerza mayor.

Sin embargo, como veremos, según una consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS), estos preceptos no serían aplicables (ni por analogía), a los contratos de alquiler, puesto que las deudas de dinero tienen una naturaleza genérica sujeta a la regla de que el dinero nunca perece.

En este tipo de contratos, que sean además, de tracto sucesivo o de larga duración, se aplica la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” que analizaremos con carácter general en el presente capítulo, dado que, su aplicación y su alcance, dependerán de cada supuesto de hecho enjuiciado, ya que como reiteradamente ha indicado el Alto Tribunal “la imposibilidad no puede ser confundida con dificultad y ha de ser apreciada con base a criterios objetivos, no en atención a circunstancias subjetivas y accidentales de los deudores, so pena de contravenir el art. 1256 del Código Civil dejando al árbitro de estos el cumplimiento del contrato.” STS 17-01-2013 (ROJ 820/2013).

La aplicación de la cláusula supone la modificación de la relación contractual, y excepcionalmente, su resolución. La cláusula rebus sic stantibus tiene como objetivo principal “solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.” STS 15-10-2014 (ROJ 591/2014)

Así pues, deben darse los requisitos siguientes:

1. la alteración en el momento de cumplir la obligación respecto de la situación existente en el momento de la celebración del contrato;
2. la falta de conmutatividad o de equilibrio de prestaciones entre las partes
3. la imposibilidad sobrevenida del todo imprevisible.

Veamos cada uno de ellos:

LA ALTERACIÓN DE LAS CIRCUNSTANCIAS

Debe de tener entidad suficiente, esto es, debe tratarse de una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el tiempo de su celebración, de los que resulte la desaparición o grave desequilibrio de las prestaciones de las partes, de manera que la finalidad económica del contrato (incluidos expectativas, aspiraciones, etc), ya esté expresamente prevista en el mismo, o derivada de la naturaleza o del sentido del negocio, se frustra o se vuelve inalcanzable.

LA CONMUTATIVIDAD DEL CONTRATO

Como consecuencia de la alteración, la equivalencia o proporción de las prestaciones desaparece prácticamente (viabilidad del negocio) o se destruye, de suerte que la dicotomía prestación y contraprestación propia del contrato desaparece, “dado que el acreedor no puede pretender más de lo que le otorgue su derecho ni el deudor no puede pretender menos que aquello que el sentido de la probidad exige de acuerdo con la naturaleza y finalidad del contrato.” STS 30-06-2014 (ROJ 333/2015).

También se comprenden, aquellos “supuestos en donde la finalidad del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.”

LAS CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS DEL TODO IMPREVISIBLES.

La alteración debe acontecer sin culpa de las partes, de manera sobrevenida y totalmente imprevisible, más allá de un riego razonablemente previsible o normal del negocio, ya porque expresamente se han regulado por las partes en el contrato, ya por su vinculación con los riesgos propios derivados de la naturaleza y sentido de la obligación objeto del contrato, de forma que esa alteración debe quedar excluida del riesgo normal inherente o derivado del negocio.

CONCLUSIÓN

la cláusula rebus sic stantibus se aplica con carácter subsidiario a las estipulaciones contractuales, en sede de contratos de tracto sucesivo o de larga duración, que tengan por objeto obligaciones genéricas, como la de pago de una renta. La finalidad de dicha cláusula es modificar las condiciones estipuladas inicialmente por las partes en el momento de la celebración del contrato debido a una alteración de la situación en el momento del cumplimiento, que suponga un grave desequilibrio para una de las partes, o la total desaparición de la conmutatividad de las prestaciones, debido a un acontecimiento extraordinario que no se puede calificar como riesgo normal del negocio.

Destacados:

1.- La cláusula rebus sic stantibus tiene como objetivo “solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.” STS 15-10-2014 (ROJ 591/2014)

2.- Debe tratarse de una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el tiempo de su celebración, de los que resulte la desaparición o grave desequilibrio de las prestaciones de las partes.

3.- La alteración debe acontecer sin culpa de las partes, de manera sobrevenida y totalmente imprevisible, más allá de un riego razonablemente previsible o normal del negocio.