El Supremo respalda la validez de los acuerdos comunitarios prohibitivos de pisos turísticos

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y profesor de la Universidad Oberta de Catalunya.

El Tribunal Supremo (Sentencias del Pleno nº1232/2024 y nº1233/2023, de 3 de octubre) acaba de fijar doctrina jurisprudencial sobre la validez de los acuerdos comunitarios de prohibición de implantación de viviendas de uso turístico por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación, de conformidad con lo dispuesto en el nuevo apartado 12 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se aprobó con motivo de la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Hasta la fecha, la Sala no había tenido ocasión de pronunciarse sobre la interpretación de esta novedosa normal legal (art. 17.12 LPH), circunscribiéndose los pronunciamientos existentes a examinar el contenido de determinadas previsiones estatutarias y su compatibilidad con la actividad de vivienda turística, como es el caso de las recientes SSTS nº1643/2023, de 27 de noviembre y nº1671/2023, de 29 de noviembre. Eso sí, conviene remarcar que, en todas ellas, el Tribunal Supremo consideró que los estatutos comunitarios prohibían la actividad de vivienda de uso turístico de distintos pisos en el edificio.

En las Sentencias del Pleno nº1232/2024 y nº1233/2023, de 3 de octubre, el Alto Tribunal declara que a pesar de que la norma legal (art. 17.12 LPH) utilice, de forma desafortunada y confusa, los verbos  “limitar” y “condicionar” para hacer referencia a la facultad de la comunidad de propietarios de adoptar acuerdos de restricción de viviendas de uso turístico por un quórum rebajado de 3/5 de propietarios y cuotas – en vez de por unanimidad (art. 17.6 LPH) -, conforme al espíritu y finalidad de la norma, que constituye el criterio hermenéutico preeminente en caso de colisión con el criterio gramatical (art. 3.1 Cc), debe entenderse que se faculta a las Comunidades de Propietarios para prohibir dicha actividad económica de forma absoluta, y no solo para condicionarla o restringirla, contrariamente a lo que una parte de los tribunales venían manteniendo (SAP Madrid, Sec. 13ª, nº135/2023, de 23 de marzo; y SAP Madrid, Sec. 10ª, nº361/2022, de 6 de julio). Esta línea jurisprudencial consideraba que un acuerdo prohibitivo de dicho destino constituía un acto jurídico contra legem impugnable por el cauce del art. 18 de la LPH, de acuerdo con una interpretación literal de la norma, tal como defendía el recurrente en la Sentencia nº1233/2024.

A mayor abundamiento, declara el Tribunal Supremo que incluso desde un punto de vista meramente semántico el verbo “limitar” no es incompatible con el verbo “prohibir”; más bien al contrario, hay una relación de sinonimia entre dichos verbos. Para ser más precisos, la prohibición es la limitación de mayor intensidad. Más aun cuando el legislador utiliza la conjunción “o” entre los verbos “limitar” y “condicionar”, de tal forma que dicha disyuntiva indica que se refiere a supuestos distintos y alternativos, reconociendo a la comunidad de propietarios facultades limitativas del derecho de dominio de los comuneros de mayor a menor intensidad, tal como ya declaró en su día la RDGSJFP de 16 de junio de 2020[1] y buena parte de la doctrina científica[2].

Si bien, a juicio de buena parte de la doctrina científica, dicha problemática interpretativa era una cuestión meramente gramatical estéril en cuanto a su trascendencia jurídica, ya que la Sala nunca había cuestionado la legitimidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal siempre y cuando exista un interés general atendible (STS nº729/2014 de 13 de diciembre; STS de 1 de febrero de 2017; entre otras), la reforma legal de 2019 había quedado embarrada en los tribunales por esta cuestión, resultando ineficaz en la práctica, hasta el punto de que, en los últimos meses, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana ha anunciado la voluntad del Gobierno de acometer una nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios dispongan de más herramientas jurídicas para vetar la actividad de explotación de viviendas de uso turístico en su edificio, que ya tuvimos oportunidad de analizar hace unos meses en este mismo foro[3].Conviene remarcar que la Sentencia nº1233/2024 se hace eco de las discrepancias doctrinales sobre esta cuestión interpretativa y de la división existente en la jurisprudencia menor de las audiencias provinciales, para justificar la existencia de interés casacional y la necesidad de pronunciarse sobre esta cuestión para unificar doctrina, a pesar de que existían óbices formales para su admisibilidad, que fueron puestos de manifiesto por la parte recurrida.

Si bien es una gran noticia que por fin haya llegado esta ansiada doctrina jurisprudencial que aportará una enorme seguridad jurídica, debemos advertir que la problemática entorno al art. 17.12 de la LPH no queda zanjada, ya que sigue estando pendiente de pronunciarse el Tribunal Supremo sobre otra cuestión jurídica dudosa que también está generando una enorme litigiosidad, la relativa a la eficacia u oponibilidad de estos acuerdos prohibitivos (ahora sí) de actividad de vivienda de uso turístico a los comuneros disidentes, y de la interpretación que debe darse al confuso último párrafo de la polémica norma legal que declara que “Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivo”. En particular, el Tribunal Supremo deberá pronunciarse sobre si dicho acuerdo prohibitivo es eficaz u oponible también a los comuneros disidentes que adquirieron los pisos o locales sin que constate inscrita en el Registro de la Propiedad dicha limitación en el derecho de dominio al tiempo de adquirir, cuestión jurídica de mayor enjundia jurídica que la aquí resuelta y que en su día dio muchos quebraderos al Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencias de 19 de mayo de 2016, nº33/2016; de 13 de septiembre de 2018, nº74/2018, y de 24 de enero de 2019, nº4/2019).

Es una lástima que no se haya aprovechado la oportunidad para que el Alto Tribunal se pronuncie sobre esta otra cuestión jurídica, más aún cuando consta en la Sentencia nº1232/2024 que el comunero disidente disponía de licencia de actividad de vivienda de uso turístico al tiempo de adopción del acuerdo comunitario prohibitivo, pero no tenía obligación de hacerlo, ya que las partes recurrentes no lo solicitaron, lo cual hubiera sido recomendable en el caso de la Sentencia nº1233/2024), al haberlo podido solicitarlo el recurrente impugnante del acuerdo prohibitivo para tratar así de no quedar afectado por dicho acuerdo comunitario.

[1] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Últimas novedades sobre acuerdos comunitarios prohibitivos de viviendas de uso turístico y de otras modalidades de alojamiento turístico. Comentarios a la RDGSJFP de 16 de junio de 2020”, RCDI nº783, ps. 536-554.

[2] CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G.; “Pisos turísticos y comunidades de vecinos”, Ed. Reus, 2022.

[3] “Nuevas barreras jurídicas a las viviendas de uso turístico”, https://www.abogacia.es/actualidad/opinion-y-analisis/nuevas-barreras-juridicas-a-las-viviendas-de-uso-turistico/