El Supremo y el veto a los apartamentos turísticos

Por Antonio Navarro Selfa, abogado. 

El gabinete de comunicación del Tribunal Supremo publicó una nota de prensa el pasado martes día 12 en la que se indicaba, literalmente, que dicho Tribunal: “Avala el veto de los ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de vecinos que prohíben el uso de actividades económicas”. Dicha nota de prensa alcanzó una viralización extrema en medios de comunicación, debido a la candencia del problema.  Concretamente la referida nota hacía referencia a dos sentencias, la de 27 noviembre 2023 y otra de 29 de noviembre de 2023,  que fueron referenciadas conjuntamente en la antedicha nota de prensa porque básicamente la esencia y objeto de la litis en ambos procedimientos y por tanto en ambas resoluciones era de igual naturaleza.

Concretamente en ambas sentencias se analizan por el Tribunal Supremo, cláusulas estatutarias sobre prohibición de ejercer en las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal “actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”, y el encaje o no de la concreta actividad de explotación de apartamentos turísticos en dicho tipo de cláusulas.

En concreto en la sentencia de 29 noviembre 2023, los demandantes ejercitan la acción de impugnación de varios acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios y, en su consecuencia, que se declare que la prohibición contenida en la norma quinta de los estatutos, fijados por la promotora, no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico en ninguno de los portales que conforman el edificio.

Dicho artículo de los estatutos, analizado en la resolución que nos ocupa, dispone que:

“Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”.

En la Sentencia de 27 noviembre 2023, la otra a la que se refiere la nota de prensa referida, los actores ejercitan la acción de impugnación de varios acuerdos aprobados en la Junta y, en su consecuencia, que se declare que la prohibición contenida en la norma quinta de los estatutos no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico en ninguno de los portales que conforman el edificio.

En los estatutos del edificio consta en concreto en el artículo 31, la siguiente cláusula:

“En los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. …”.

El Tribunal Supremo deja muy claro en ambos casos que no está entrando a analizar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, ni tampoco si la LPH permite prohibir o solamente limitar la actividad, cuestión aún pendiente de resolver y también de absoluta actualidad dada la discrepancia existente entre distintas Audiencias Provinciales del territorio nacional respecto a la interpretación de dicho artículo.

A continuación, expone en síntesis su doctrina al respecto de las cláusulas limitativas como son las indicadas, haciendo expresa referencia a la Jurisprudencia que las sostiene y reiterando en síntesis:

1º Que el Tribunal Supremo establece “la prevalencia del derecho de propiedad en el ejercicio de cualquier actividad en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, sobre el derecho de la comunidad de propietarios a establecer algún tipo de limitación o prohibición a su ejercicio”.

2º Que además constituye doctrina jurisprudencial que :  “El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido … sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo”

3º No obstante la anterior doctrina, también la Sala Primera nos indica: “Que autoriza la limitación o prohibición en general del ejercicio de una determinada actividad en un inmueble privativo en el régimen de propiedad horizontal, al fijar con valor de doctrina jurisprudencial que “en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad”

En ambas sentencias se analiza el alcance de las cláusulas limitativas que pretenden evitar la actividad de apartamentos turísticos y que hemos reproducido , así como si los mismos constituyen una actividad económica  y el Tribunal concluye en ambos casos,  a modo de resumen, que a la vista  de la legislación sectorial turística de ambas Comunidades Autónoma y de las ordenanzas municipales aplicables respectivas , sin ningún género de dudas concurre la condición de actividad económica en el alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, es decir la de explotación de apartamentos turísticos , y todo ello en concordancia con el contenido de la definición de arrendamiento de apartamento turístico que establece el artículo 5.e) de la vigente LAU , y que los excluye expresamente de la misma , con el siguiente tenor literal:

“Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

1. a) …
2. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”

Es muy importante indicar que a nuestro juicio dicho encaje se produciría igualmente ante cualquier normativa autonómica sobre apartamentos turísticos, por la similitud en la definición de los mismas, por lo que nos aventuramos a indicar sin género de dudas que cualquier Sentencia del TS que analizara este mismo objeto en cualquier lugar del territorio nacional, conduciría al mismo resultado.

Por tanto y, en conclusión, el Tribunal Supremo considera que la actividad de alquiler vacacional o arrendamiento de viviendas turísticas a que se refiere el art. 17.12 LPH constituye una actividad comercial y lo que hace en consecuencia es respaldar la prohibición de ‘apartamentos turísticos’ en comunidades cuyos estatutos incluyan cláusulas expresas que impidan realizar actividades económicas, empresariales y comerciales en viviendas. La claridad y precisión en los estatutos y sus cláusulas limitativas al respecto en concordancia con su Jurisprudencia a este respecto son clave para validar estas restricciones, sin olvidar que habrá que analizar en su caso, si la cláusula estatutaria que se pretenda hacer valer para impedir dicha actividad, contiene los requisitos exigidos por nuestro Tribunal Supremo, y que han sido expuestos al comienzo del presente artículo.