¿Es adecuado el proceso monitorio para reclamar cuotas de comunidad impagadas por el anterior propietario del inmueble?

Por Itziar Díaz Soloaga, socio Procesal de Arroquia Abogados SLP.

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¿Es procedente acudir al proceso de juicio monitorio para reclamar cuotas de comunidad impagadas por el anterior propietario del inmueble? Qué duda cabe que la pregunta resulta cuanto menos desconcertante si tenemos en cuenta la previsión legal que del proceso monitorio para la reclamación de cuotas comunitarias realiza la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), así como la práctica procesal al respecto. Sin embargo, de un examen detenido de la naturaleza de la obligación que alcanza al nuevo adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal respecto de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior titular, me atrevo a concluir que no es el proceso monitorio el vehículo procesal apropiado para su reclamación.

El legislador ha querido de forma expresa reconocer a la comunidad de propietarios la posibilidad de acudir al proceso monitorio cuando estamos ante el impago de “gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización” por el propietario del inmueble en su condición de deudor principal. De este modo el apartado 1º del art. 21 de la LPH establece que “Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.” y el art. 812.2 2º de la LEC refiere como se podrá también acudir al proceso monitorio cuando se trate de deudas “que se acrediten mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos”.

Ahora, ¿y si lo que se está pretendiendo es reclamar al adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, que responda con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores?. Entonces, nos aventuramos a responder que quizás el proceso monitorio, como medio para pretender “de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible”, no sea el instrumento procesal adecuado, y ello a pesar que en la práctica resulta muy habitual que se acumulen a la reclamación de las cuotas impagadas por el actual propietario del inmueble aquellas otras cuotas que impagó el anterior propietario en atención a la afección legal prevista en el párrafo 3º del art. 9.1. e) de la LPH.

Son numerosas las sentencias de las Audiencias Provinciales que se han pronunciado en relación con la naturaleza de la obligación que alcanza al nuevo propietario respecto de las cuotas impagadas por el transmitente  siguiendo la estela de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 30 de junio 1986, 18 de mayo de 1987 y 9 de febrero de 1997. De esta forma, la sentencia de la AP de Valencia de 23 de julio de 2002 señala “Recapitulando, la obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.5 párrafo segundo de la LPH.- actual 9.1.e)- , es una obligación “propter rem” determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la transmisión de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.”. Así mimo la AP de Zaragoza en su sentencia de 25 de febrero 2003 expone una clara diferencia entre las distintas acciones que alcanzan a la comunidad señalado “(…) en lo atinente al abono de las cuotas comunitarias (art. 9-1-e LPH) es preciso distinguir claramente entre la acción personal y la real que competen a la comunidad. La primera es de naturaleza obligacional pura y, por lo tanto, sólo es admisible contra el verdadero deudor, es decir, contra el propietario del bien cuando se produjeron las deudas. Con arreglo al art. 1911 del CC este deudor responde con todos sus bienes. La acción real, por el contrario, tiene dos limitaciones. Una de carácter personal y otra de naturaleza temporal. La primera significa que únicamente afectara la reclamación comunitaria al nuevo adquirente del piso o local que no sea deudor obligacional de las cuotas reclamadas (es decir, aquéllas debidas por los anteriores propietarios), en el sentido de que habrá de soportar la afección de su bien (piso o local) al pago de determinadas cuotas que él no adeuda. Ahí termina su vinculación con esa reclamación”. En esta misma línea se ha pronunciado, entre otras, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 5 de junio de 2015 al señalar que “El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes. Resulta claro pues que el demandado-apelado D., como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad apelante, es el único que debía responder de éstos y la entidad recurrente, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por mor del art. 9.5 de la LPH . Y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular”.

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Así el Tribunal Supremo en su renombrada sentencia de fecha 22 de abril de 2015 partiendo de la diferencia entre el art. 9.1 que se constituye un precepto de “carácter sustantivo” y el art. 21 de “naturaleza procesal” sostiene en su fundamento tercero punto 7 que “Ahora bien, cuando la comunidad de propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra el piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo. Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 “si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo ( arts. 1 , 20 y 38 LH )”.”

Expuesto lo anterior, y siendo el procedimiento monitorio el medio para obtener un requerimiento judicial para el pago de una deuda acreditada, y del que resultara, si no se atiende o media oposición, un decreto ejecutable por la mera solicitud del acreedor, concluimos que este no es el cauce procesal idóneo para ejercitar una acción real que ha de limitar la responsabilidad del ejecutado a un bien inmueble concreto.

Así, mientras que si el demandado se opone al requerimiento inicial de pago la acción ejercitada podría quedar limitada a la afección legal en el juicio que corresponda, sin embargo, para el caso que el procedimiento finalice por Decreto de Terminación no se prevé en la LEC precepto que permita acotar la ejecución únicamente al bien adquirido por el ejecutado al tiempo de dictar el decreto de medidas ejecutivas.

Dado que el Decreto de Terminación es dictado por el letrado de la administración de justicia, debemos recordar que éste no tiene competencia para delimitar la condena del deudor a la afección legal. No parece posible confiar en que el Decreto de Medidas Ejecutivas que secunde al auto despachando ejecución se vaya a limitar a ordenar tan solo el embargo preventivo de la finca cuando, además hasta ese momento, el deudor ha estado ausente.

En conclusión, debiéndose garantizarse el derecho fundamental de defensa de las partes, a nuestro juicio debe ser rechazado el proceso monitorio como vehículo apto para reclamar las cuotas de comunidad impagadas por el anterior propietario de inmueble en virtud de lo prevenido en el art. 9.1.e) de la LPH al no poderse adaptarse el procedimiento a la acción ejercitada.