¿Es posible comprar una vivienda con criptomonedas?

Por Itziar Ramos Medina, notaria de Córdoba

Las criptomonedas, concretamente el bitcóin, nacieron en 2008, con la finalidad de descentralizar las transacciones, permitiendo así intercambios económicos entre iguales. Apoyadas en la tecnología de registro distribuido como blockchain, son consideradas como una alternativa al sistema financiero tradicional, puesto que eliminan la intervención de intermediarios y, consecuentemente, el control y los costes que implican.

Entre sus ventajas, en primer lugar, la seguridad que proporciona la cadena de bloques o blockchain.

La segunda sería la descentralización: las transacciones se realizan entre los particulares sin necesidad de la intervención de terceros intermediarios. En tercer lugar, el anonimato, al que precisamente la Unión Europea quiere poner coto, obligando a los proveedores de servicios de criptomonedas a identificar el emisor y receptor de cada movimiento.

Sin embargo, también tiene riesgos. La falta de regulación y de soporte o garantía por parte de las autoridades monetarias, provoca que su valor sea tremendamente volátil, ya que su precio depende, únicamente, del concierto de la oferta y la demanda, pudiendo cualquier circunstancia hacerlo caer fuertemente, llegando incluso a la pérdida total de valor, como ha ocurrido recientemente con la criptodivisa Terra Luna.

Tampoco es cierto que se supriman las comisiones. Los bloques los forman personas o grupos de personas, conocidos con el nombre de mineros. Su función es averiguar, mediante la resolución de complicados problemas matemáticos, el algoritmo que cierra cada bloque, en una especie de competición, de suerte que el primero en lograrlo se lleva el premio, que consiste en nuevas unidades de criptomonedas. Pues bien, por toda transacción hay que pagar una tasa para los mineros.  El importe no está fijado, pero cuanto más alto, más fácil será que seleccionen la operación para incluirla en un bloque. Por otro lado, el anonimato permite que la inversión en criptoactivos pueda ser utilizada como un medio de blanqueo de capitales o de financiar actividades delictivas.

Pero el hecho es que cada vez son más las personas que invierten en criptomonedas. Si bien hasta el momento no tienen la consideración de dinero como tal, sí son activos patrimoniales susceptibles de ser intercambiados por otros bienes o servicios.

La determinación de su naturaleza jurídica tiene gran trascendencia a la hora de calificar las operaciones realizadas con ellos. La CNMV los ha definido como “representaciones digitales de un derecho, activo o valor que pueden ser transferidas o almacenadas electrónicamente, utilizando tecnologías de registro distribuido u otra similar” y el mismo criterio es el que han seguido tanto el Tribunal Supremo como la Dirección General de Tributos.

Por tanto, si alguien quiere comprar un inmueble pagando su precio con criptomonedas, dado que éstas son bienes inmateriales, pero no dinero, realmente ese intercambio no sería una compraventa, propiamente dicha, sino una permuta, con las consecuencias que ello implica.

El comprador de un inmueble está sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, si la compraventa se realiza entre particulares, o al pago del Impuesto de Valor Añadido, si la adquiere de un profesional en el ejercicio de su actividad. En el contrato de permuta, en cambio, existen dos transmisiones por lo que ambas partes quedarán sujetas al pago de estos impuestos por el valor de los bienes que, respectivamente, adquieran, es decir, el coste fiscal se duplica.

Por otro lado, se podría seguir el sistema que han establecido la mayoría de los comercios físicos que admiten el pago con criptomonedas, para evitar los riesgos de la volatilidad y asegurar el valor de la contraprestación, que no es otro que convertir las mismas en moneda de curso legal justo en el momento de hacer el abono. Pero, realmente, en estos casos no se está pagando con criptoactivos, sino con euros o con la moneda elegida, en definitiva, se está pagando con dinero y celebrando un contrato de compraventa, llamémoslo, tradicional.

Esto me lleva a enlazar con el otro problema que implica el uso de criptodivisas en la adquisición de un inmueble: el blanqueo de capitales.

A día de hoy, y a la espera de se ratifique el acuerdo alcanzado en la UE, no se puede saber la identidad del titular de las mismas, ni tampoco el origen de los fondos con que se han adquirido, lo que, unido a la facilidad con que pueden ser convertidas en efectivo, constituye un riesgo que ni los notarios ni cualquier profesional que tenga la condición de sujeto obligado según la legislación de prevención de blanqueo debemos pasar por alto.

En el supuesto señalado de conversión en moneda de curso legal en el momento del pago, al realizarse la misma en dinero no hay duda, en mi opinión, de que deben aplicarse las medidas de control de los medios de pago. Es más, desde mi punto de vista, la imposibilidad de identificar al titular, nos debería llevar a equipararlo al dinero en efectivo, rigiendo las limitaciones y obligaciones que establece la ley en estos casos.

Más dudas plantea si se instrumenta como una permuta. El artículo 24 de la Ley Notarial establece la obligación de identificar los medios de pago cuando la contraprestación consista en dinero o signo que lo represente. Como ha quedado claro, los criptoactivos no tienen esa consideración, por lo que, ateniéndonos a la literalidad del precepto, dicha obligación no sería aplicable.

Sin embargo, la sencillez con que pueden ser convertidos en metálico puede hacer que inmediatamente después de celebrarse el contrato de permuta, el nuevo titular de los activos los convierta en moneda de curso legal, burlando los controles establecidos por la ley.

Por eso, hasta que no se regule de manera más específica el uso de estos activos y sus consecuencias, debemos extremar la diligencia en el caso de que se nos planteen este tipo de operaciones.