Garantía adicional a la fianza en arrendamiento viviendas

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado

El nuevo art. 36.5 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el Real Decreto  Ley 7/2019, establece que la “garantía adicional” a la fianza de un mes que establece el punto 1 de dicho precepto, “no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Por otra parte, el nuevo art. 441 de la Ley Enjuiciamiento Civil, también modificado por dicho RDLey 7/2019, aplicable a los procesos por falta de pago o expiración del término del arrendamiento, determina que  “…..… a los mismos efectos se comunicará, de oficio, por el Juzgado la existencia del procedimiento a los servicios sociales”. En caso de que los mismos confirmen que el hogar afectado se encuentra en situación de “vulnerabilidad” social y/o económica, se notificará al órgano judicial “inmediatamente”, pero sin aclarar qué se debe entender por ese concepto de inmediatez toda vez que.

1. La reforma del citado art. 441 de la LEC se limita a fijar la misma, pero no fija ningún plazo concreto y desde luego tratándose de la Administración Pública, es más bien “indeterminado”, de tal manera que pueden que pasen varios meses y el Juzgado no podrá continuar con el procedimiento.
2. Por otro lado, si hay “vulnerabilidad”, sobre cuyo concepto no hay reglas ¿Qué pasará? En todo caso, dudo mucho que los Servicios Sociales paguen la deuda.

En definitiva, lo que quiero decir es que en un desahucio por falta de pago o expiración del término, que ya tardaba mucho antes de la reforma, ahora se puede convertir en un proceso de varios meses, más de lo que se supone. Esto significa que el arrendador estará sin cobrar la renta (sobre todo en el primer supuesto) lo que se debía por el arrendatario que motiva la demanda de desahucio, más las mensualidades que tarde el juicio con esa intervención obligada de la Administración, que, como hemos visto, paraliza la tramitación hasta que dichos “servicios sociales” digan algo al respecto, aparte de que luego tendrá que suspender el proceso “hasta que se adopten las medidas que los citados servicios estimen oportunas”.

Aunque ya, en esa segunda parte se fija un plazo concreto de un mes o tres para la continuación por el Juzgado, según el arrendador (el actor) sea persona física o jurídica, aunque sin concretar cómo y cuando se hará el lanzamiento si no hay pago de la deuda correspondiente.

En definitiva, sobre todo en los desahucios por falta de pago, entre lo que se debía cuando el proceso se inició hasta que el mismo termine, con mucha suerte, habrán pasado bastantes meses y me quedo corto, con lo cual si nadie abona la deuda (reiterando que, en mi opinión, los repetidos “servicios sociales” no lo harán, ya que no están preparados para ello), cuando el arrendador vuelva a recuperar la vivienda, sobre todo en los desahucios por falta de pago, habrá dejado de cobrar bastantes mensualidades y aparte, en su caso, tendrá que hacer reparaciones por el mal estado del piso..

La verdad es que con el contenido del nuevo art. 441 de la LEC, no resulta muy recomendable llevar a cabo un arrendamiento de vivienda, pero, en todo caso, el arrendador debe ser consciente de ello y en eso tenemos mucho que ver los abogados, en el asesoramiento que nos corresponde. .

En todo caso, quiero y debo indicar que la vivienda es un derecho que reconoce la propia Constitución en el art. 47, pero a la vez hago constar que el mismo afecta al Estado en su conjunto, pero nunca dirigido al particular; el cual, por otra parte, tiene el derecho a la propiedad privada, a tenor del art. 33 de la misma Carta Magna

GARANTÍA ADICIONAL

En esta situación, creo que el jurista debe intentar buscar una solución, que no es otra, desde mi punto de vista, que dar una interpretación finalista coherente del art. 36.5 de la LAU, que se señala al principio de estos comentarios. (Dos mensualidades máximo de complemento)  ¿Y cuál es esta?  A mi modo de ver considerar que esa “garantía adicional” está destinada exclusivamente al propio arrendatario”.

Quiero decir con esto que hay que considerar que nada impide que un “tercero” firme en el mismo contrato o en otro documento complementario un compromiso de “hacer frente a todas las deudas, los daños y perjuicios que el arrendatario pueda causar”, sin señalar si son rentas, deterioro en los servicios e instalaciones que cuenta  la vivienda, que pueden ser incluso de los servicios directos de suministro eléctrico o agua, etc., es decir, una garantía adicional de distinta persona que no sea el mismo arrendatario de vivienda, evitando los limites que fija el repetido art. 36.5 de la LAU..

¿Se está con ello infringiendo la letra y el espíritu de este precepto? Según mi criterio (respetando posturas diferentes)  en absoluto, porque en otro caso supone un derecho pleno especial, carente de sentido, para que el arrendatario deje de pagar la renta y los servicios a que se ha comprometido en el contrato y que están dentro de la propia legislación arrendaticia. Y ello ocurrirá cuando, como es bastante normal, el mismo no tenga bienes para responder o, según ocurre muchas veces, se desconoce el nuevo paradero del inquilino que ha sido desahuciado, una vez que haya dejado la vivienda.

Por lo tanto, hay que partir de la base de que la seguridad jurídica del arrendatario no puede suponer la total indefensión del arrendador, aunque sea persona “jurídica”, las que realmente, dicho sea de paso, están castigadas en la normativa actual. Además, este compromiso de terceros no vulnera ningún precepto legal, es más, está contemplado en el mismo Código Civil,  como “acreedor” solidario”, concepto que expresamente debe constar en el contrato de arrendamiento o en documento complementario, a tenor del art. 1137 y siguientes del mencionado Código, que se aplica de forma complementaria a tenor del la propia LAU, en su art. 4.2 .

Como resulta obvio ahora mismo no hay jurisprudencia alguna, pues la vigencia de la actual normativa, consecuencia del repetido Real Decreto Ley 7/2019 es del 21 de marzo del año 2019. Naturalmente, como ya he dicho antes, admito criterios diferentes a los expuestos, pero lo que es evidente es que hay que buscar formulas para evitar que una de las partes (el arrendador), no tenga posibilidad alguna de cobrar la deuda del arrendatario si este carece de medios o está en paradero desconocido, ambas cosas normales, de ahí que por mi parte llegue a la conclusión de que NO se está infringiendo la Ley por el hecho de que haya un compromiso y garantía de TERCEROS.

Notas finales.  Y para terminar, hago constar lo siguiente:

1. Que, por otra parte, hay que aplaudir la reforma del art. 249.1.6 de la Ley Enjuiciamiento Civil, de tal manera que cualquier tipo de proceso de arrendamientos urbanos debe tramitarse por las reglas generales y no, con independencia de la causa y cuantía, como antes estaba contemplado en dicho precepto, siempre por el juicio ordinario, salvo los que corresponden a “desahucios por falta de pago o expiración del término”
2. Que Idéntica reforma es absolutamente necearía que se haga en el mismo art. 249.1, punto 8, relativo a la Propiedad Horizontal, ya que no tiene sentido que (por ejemplo) reclamar a un comunero que retire una persiana de distinto color al resto de la finca, tenga que llevarse por el máximo proceso, el juicio ordinario. Es decir, algo que puede tener una valoración de 100 euros, es lo mismo que si se trata de una reforma de decenas de miles.