Garantías en el cobro del alquiler

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado. 

De entrada este título parece que carece de sentido, sobre todo cuando el Consejo de Ministros aprobó el pasado 27 de diciembre el RDLEY 8/2023 que volvió a ratificar la imposibilidad de desahucio a los arrendatarios “vulnerables”. Sin perjuicio de que, tras largos trámites y exigencias de acreditar una determinada situación de necesidad económica del arrendador, se pueda conseguir una subvención o pago de la renta por parte de la respectiva comunidad autónoma, trámite que es largo y muy exigente, lo que supone un problema económico en la mayoría de los casos.

Y es que la falta de seguridad en cobrar la renta, que en muchísimos casos es un complemento para su vida cotidiana, y las complicaciones legales y económicas que ello supone para el arrendador, también afecta a la moral y a la decisión futura de volver a arrendar el piso.

Pues bien, de lo anterior ya se ha escrito mucho al respecto (me incluyo), pero hay una forma de evitar este problema. ¿Dónde está el milagro?  Sencillamente en algo que se está utilizando ya en la mayoría de los contratos, y es que al firmarlo haya un documento aparte que garantice el pago de la renta, bien sea de persona física o jurídica de buen nivel económico. Se trata de algo que están haciendo ya (aunque con documentación diferente) las entidades bancarias. Naturalmente con unas exigencias previas importantes, de tal manera que para ello hay que tener depositado por el arrendatario o su avalista una cuota de la renta anual y con renovación cada año.

Eso soluciona el problema de falta de pago, teniendo en cuenta que, desde mi punto de vista y criterio jurídico, el art. 36 de la LAU no impide este tipo de garantía, pues no hay que confundir este aval con la posible fianza de un mes, toda vez que lo primero no está prohibido en dicho precepto y hasta la fecha, que uno conozca, no ha existido ninguna sentencia que lo impida.

Es posible que muchos compañeros (y desde luego oficialmente por parte de los responsables del Gobierno) no estén de acuerdo, algo que se entiende, pero estoy hablando de seguridad y el citado del art. 36 no la aporta.

Es al Estado y a la Administración Pública en general a la que corresponde facilitar a “todos los españoles el disfrute de una vivienda digna y adecuada”, conforme el art. 47 de la Constitución, pero a la vez respetando el derecho a la propiedad privada a tenor del art. 33 de la Carta Magna, es decir, construyendo viviendas y vendiendo o alquilando las mismas en las mejores condiciones y teniendo en cuenta la situación del arrendatario. Es lo que procede y que ha existido en España muchos años, antes de que dichas viviendas se vendieran para así la administración pública quitarse el problema y el trabajo que ello supone. Quien, de ninguna forma, puede cargar con el problema es al ciudadano normal que ha recibido en herencia o ha hecho un gran esfuerzo para comprar una vivienda, incluso cuando el alquiler es lo que le permite el pago de la hipoteca.

Y, por favor, que no se vean estos comentarios y otros similares como una postura política, pues sería un error esta consideración, toda vez que, como he dicho y reitero, soy partidario total de facilitar viviendas dignas a todos los españoles. Pero, eso sí, sin que eso suponga un quebranto económico para una parte de los mismos, aquellos que figuran como arrendadores y que a la vista de la legislación actual se puede sacar la conclusión equivocada de que no tiene justificación alguna para el arrendador exigir el pago de una vivienda de su propiedad. De lo contrario, al final, esta inversión de compra de inmuebles dejará de existir; de hecho, ahora mismo las promociones y venta de viviendas han caído de forma considerable.

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Por otra parte, indicar que, nuevamente, tampoco se puede lanzar a los “okupas”, salvo que se acredite que se trata de la vivienda habitual o segunda residencia, aparte de otras excepciones que ya se establecieron en el art 1 bis RDLEY 11/2020, igualmente modificado por el RDLEY 8/2023. Aquí no cabe tener seguridad económica previa, pues este supuesto es completamente diferente en su concepto jurídico al de “arrendatario vulnerable”.