La rebus y la pandemia

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Socio de Fuentes Lojo Abogados.

La reciente sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, nº256/2022, de 30 de mayo, confirma la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº20 de Barcelona que estimó una demanda de revisión de renta y condena a la propiedad a una reducción del 50% de la renta y de otros gastos a cargo de la sociedad arrendataria con eficacia desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

La actora, un gran tenedor de bienes inmuebles, tenía arrendados veintiséis viviendas y un local en la zona alta de la ciudad condal destinados todos ellos a subarriendo de vivienda turística, actividad que fue suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y que no pudo reanudarse hasta inicios de mayo.

La Sentencia confirma la tesis mantenida por la jueza de instancia, haciendo mención incluso al rigor técnico de la sentencia recurrida, que declaró que es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus en este caso, porque se cumplen los siguientes requisitos:

1º) Se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato. Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de los principios del S. XX.

2º) Se ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado.

3º) Las partes han intentado negociar la modificación del contrato y no se ha llegado a un acuerdo sobre la cuestión. Se acredita que la parte actora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el demandado, quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta.

4º) La solución que se persigue es poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa. Considera la Sentencia que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales, es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil arrendataria.

La Sentencia declara que es de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo sobre la cláusula rebus, en especial, la Sentencia nº333/2014, de 30 de junio, que supuso una aplicación normalizada de dicha figura, reconociendo su aplicación a los riesgos derivados de la crisis económica y financiera española de 2008.

La Sentencia eleva la cláusula rebus sic stantibus a principio general del derecho, siendo pues fuente de derecho aplicable, y no una mera tesis jurisprudencial.

Se considera probado que el negocio de alojamiento turístico ha sufrido una reducción en la facturación superior al 50% por las externalidades negativas de la crisis sanitaria de la COVID-19 y que la tasa de esfuerzo ha aumentado en 2020 un 144% respecto del año anterior que era del 53%. Esto revela que por tanto los costes del alquiler sean superiores a los ingresos, y habiéndose acreditado una previsión económica de que durante el primer trimestre de 2021 la tasa de esfuerzo sea del 151,27%.

La Sentencia declara que las medidas legales aprobadas por el RDL 15/2020 no impiden que el arrendatario pueda solicitar otra medida jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si con esa medida no se restablece el equilibrio contractual.

Si bien en este caso el arrendador era un gran tenedor, dicho elemento no es relevante pues no se está discutiendo la aplicabilidad del citado Real Decreto-Ley, sino la del expediente de la cláusula rebus, que aplica indistintamente sea el arrendador gran tenedor o no, pues esta figura jurisprudencial se asienta sobre el principio de justicia conmutativa, mientras que la normativa legal de referencia lo hace sobre el principio de justicia distributiva.

Se aprecia buena fe en las negociaciones por parte del arrendatario en la medida que ha venido abonando puntualmente el 50% de la renta mensual contractual, sin que se haya dejado de abonar ninguna mensualidad. A sensu contrario, la jueza de instancia consideró que la propiedad no había actuado de buena fe en la medida que se limitó a ofrecer moratorias en el pago de la renta y no otorgó reducción de renta alguna ni si quiera durante el período en que la actividad de alojamiento turístico estuvo suspendida por orden gubernativa, siendo insuficiente en el presente caso y, conforme a la prueba practicada, un mero aplazamiento en el pago de la renta y de otras cantidad a cargo del arrendatario para reestablecer la equivalencia de las prestaciones contractuales.

La Audiencia declara que el porcentaje de reducción del 50% de renta y demás cantidades a cargo del arrendatario es adecuado, tomando como parámetro orientador la normativa legal promulgada a raíz de la pandemia por COVID-19, refiriéndose especialmente al Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica, y al Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

La sentencia a pesar de no haber adquirido firmeza, por ser susceptible de recurso de casación ante el Tribunal Supremo, sienta doctrina jurisprudencial menor por haber sido dictada por una Sección especializada en materia de Arrendamientos Urbanos.