La protección del arrendatario de vivienda

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Abogado. Profesor de la UOC. Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, contiene una batería de medidas de protección del arrendatario de vivienda habitual, que incrementan el régimen tuitivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, más allá de la última reforma de 2019 operada por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El art. 30 de la Ley por el Derecho a la Vivienda nos recuerda la importancia de la normativa de consumidores en la contratación de las viviendas en alquiler.

El sistema de fuentes de los arrendamientos de vivienda que prevé el art. 4.2 de la LAU otorga un grado de protección legal al arrendatario de vivienda asimilable al otorgado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes, a los consumidores.

Si bien, debemos tener en cuenta que se trata de dos sistemas de control legal de la autonomía privada claramente diferenciados – la LAU y la normativa de consumidores -, de distinta configuración y alcance, y con ámbitos de aplicación propios y diferenciados.

Existe en nuestro ordenamiento jurídico otras leyes que establecen controles de contenido a la autonomía de la voluntad contractual como es el caso de la Ley de Usura, la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, sobre medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, o la Ley 15/2009, de 11 de noviembre, del Contrato de Transporte terrestre de mercancías.

En ambos casos –contratos de arrendamiento de vivienda, y contratación con consumidores–, el legislador parte de la idea de la existencia de una desigualdad negociadora entre las partes contratantes, y exige que quien ostenta la posición dominante no abuse de la misma imponiendo cláusulas contractuales perjudiciales para la parte débil del contrato.

Pero, a diferencia de lo que sucede con la normativa de consumidores, la LAU no establece unos requisitos formales – la exigencia de que se trate de cláusulas predispuestas unilateralmente – ni personales – no distingue en función de si el arrendador es empresario o particular – para poder ejercer el control de contenido previsto en el art. 6 sobre las cláusulas contractuales, siendo el único requisito, que estemos ante un contrato de arrendamiento de vivienda del art. 2 de la LAU, ya que el fundamento aquí no es la protección del consumidor, sino la protección del derecho constitucional a la vivienda (art. 47). Luego, el control de la autonomía de la voluntad que prevé la LAU consiste en un control de contenido directo, distinto al control de abusividad que prevé la normativa legal de consumidores (art. 82 de la LGDCU).

Así pues, hay cláusulas contractuales que si bien respetan el contenido imperativo del Título II de la LAU, pueden ser consideradas nulas por abusivas, cuando contraviniendo la buena fe causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes contratantes. Por ejemplo, si bien la LAU no prohíbe la fijación de una cláusula penal para el arrendatario que no desaloja la vivienda al vencimiento del contrato, si el importe fijado por la cláusula penal es excesivo – muy superior a los daños y perjuicios generados -, podría llegar a ser considerada una cláusula abusiva, y por tanto, nula de plena derecho.

Podemos citar las siguientes cláusulas nulas que es habitual encontrar en contratos de arrendamientos de vivienda: bonificaciones de renta durante las primeras anualidades del contrato sin causa; obligación de devolver el piso repintado; obligación de realizar obras de reparación que excedan de pequeñas reparaciones; fijar una indemnización por ejercicio del derecho de desistimiento por encima del límite legal del art. 11 de la LAU;  repercusión de los gastos comunitarios; repercusión de la cuota de la póliza de seguro por impago de alquiler; o la repercusión de los gastos de gestión y formalización del contrato de arrendamiento.

Se trata pues de dos ámbitos diferenciados y autónomos de protección legal del arrendatario de vivienda, que siempre es consumidor, perfectamente acumulables, por lo que será necesario tenerlos presentes en todo contrato de arrendamiento para determinar si una determinada cláusula es nula, bien por contravención del art. 6 de la LAU, y/o por abusiva, conforme a la normativa de consumidores.

Deberemos ponernos dos lentes de distinto alcance cuando analicemos el clausulado de un arrendamiento, las relativas al art. 6 de la LAU para arrendamientos de vivienda, las de cláusulas abusivas de la normativa de consumidores, para purgar del contrato todas las cláusulas que sean nulas conforme a dichos sistemas de control legal.