Medidas sobre arrendamientos urbanos durante el coronavirus: olvido de arrendadores y locales

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado

El último Consejo de Ministros de marzo aprobó el Real Decreto Ley 11/2020, que, entre otros aspectos relativos a la economía en esta difícil situación de la epidemia actual, establece medidas en relación solo a las viviendas, aunque nada sobre los locales (lo que me parece un claro error), sin perjuicio de reconocer que es obvio que el piso es algo sustancial siempre y ahora  en el recogimiento obligado por esta situación especial, con las consecuencias económicas de menor ingresos en términos generales[1].

Las modificaciones vienen en el BOE del 31 de marzo, dentro de la parte correspondiente del RDL 11/2010. Capítulo I, Sección 1ª . Art. 1, 2, 3 4. 5. 6, 7, 8 Y 9.

—Suspensión de los desahucios durante seis meses. Art.- 1.

Ahora mismo NO cabe presentar y tramitar un desahucio por falta de pago, hasta que sea levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales que fija el RDLEY, lo que ya de por sí supone una pérdida actual para el arrendador y que solo recibirá ayuda del Estado si también demuestra la situación del vulnerabilidad, una vez que por el Juzgado se comunique a los Servicios Sociales, a los que no se marca un plazo concreto.

Cuando ya sea procedente por terminar este estado de alarma, se podrá presentar la demanda contra los arrendatarios que no pagan la renta, pero que no tendrá efectos si el inquilino solicita y acredita a los Servicios Sociales la misma situación de “vulnerabilidad”, algo que ya figura en el actual art. 441 de la LEC. Igualmente se puede pedir por el arrendador que esté en las mismas condiciones, pero el problema para este último, es que para llegar al proceso de desahucio habrán pasado hasta seis meses y mientras tanto tiene que aceptar, en su caso, la falta del pago de la renta, sin ayudas de ningún tipo.

— Prórroga del arrendamiento durante seis meses.  Art. 2.

Una vez finalizado el estado de alarma, los arrendatarios podrán solicitar dentro del plazo de dos meses, la ampliación del arrendamiento, en caso de que el vencimiento fuera menor, una prórroga de seis meses más y el contrato seguirá en las mismas condiciones, sin posibilidad de revisar la renta, por lo que no cabe acudir al desahucio por la “expiración del término. Es, cuando menos, discutible, pues ambas partes eran conscientes de que el arrendamiento estaba a punto de finalizar y bien habían llegado a un acuerdo o ambas partes tenían ya preparada la situación, sobre todo los arrendatarios, aparte de puede suceder que el piso se necesite para un familiar directo, en primer grado de consanguinidad, que está esperando al final del plazo convenido, para vivir con independencia (solo o en compañía) y, sobre todo, cuando hay divorcio o separación decretada judicialmente y se destina la vivienda a una de las partes. ¿Están obligados a seguir conviviendo en la misma casa hasta que pasen 6 meses? Es absurdo. Hay que tener en cuenta que hasta el Real Decreto Ley 7/2019, esta era una de las causas de resolución que el art. 9 de la LAU contemplaba y solo después de dicha norma se tenía que establecer en el contrato, de tal manera que si no figura en el mismo esa posibilidad de recuperar la vivienda por necesidades propias del arrendador y familiares en primer grado no le afecta para nada al actual arrendatario, de ahí que los arrendamientos hechos en función del último citado RDLEY, con una duración mínima de cinco años no tendrán problema, pues esta nueva normativa excepcional actual no les puede afectar para nada.

— Moratoria para pago de la renta. Art. 3, 5 y 6.

Se establecen las condiciones de “vulnerabilidad” para que los arrendatarios puedan solicitar de la parte arrendadora demorar el pago, con remisión a los comentarios de los arts. 8 y 9.  Lo que no se ha previsto es si el arrendatario que recibe la ayuda no la destina al pago de la renta, eso supondría un grave quebranto para el arrendador, sin perjuicio de las sanciones que pueda recibir el primero de la Administración. Y también los que no piden ayuda pero no pagan la renta. Por eso, como ya se dirá luego, en estos supuestos no tiene sentido que no se pueda acudir al Juzgado para un desahucio por falta de pago.

—Empresas o personas físicas que tengan más de 10 inmuebles Art. 4-

Se trata en definitiva que este tipo de Sociedades (personas jurídicas y físicas) que tengan más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie de más de 1.500 m2, que, salvo acuerdo entre las partes, solo podrán cobrar un 50% de la renta máxima durante los cuatro meses desde que termine la situación de “alarma”, siempre por determinación oficial. Desde luego si bien puede parecer correcto, muchas de ellas no están en condiciones de rebajar a la mitad los pisos arrendados, por lo que igualmente deberían tener, cuando menos, un descuento fiscal especial en la declaración de ganancias y pérdidas de cada año. Muchas de estas Entidades son los llamados “fondos buitre” y tengo muchos deseos de que alguien responsable indique lo que consideran con esta denominación, pues (eso lo digo yo) la mayor parte son fondos que invierten para que muchos profesionales y trabajadores normales disfrutar de una pensión cuando se jubilen. Podría decir algunos casos concretos, pero no me corresponde a mí esa aclaración, pero es algo que alguna vez se debe informar concretamente al ciudadano por la Administración, para evitar el error cuando por el propio Gobierno o los medios de comunicación se refieren siempre a ellos como “capitalistas”, aunque no digan  las condiciones y destino de los citados Fondos Buitre.

Definición de la situación de vulnerabilidad y acreditación. Arts. 5, 6 y 7.

Aquí ya se explica lo que se conoce por “vulnerabilidad”, condiciones necesarias para obtener las ayudas que contempla los artículos anteriores y posteriores, que, en general, parece correctos, pero si dura mucho tiempo la misma situación (más de los previstos en el RDLEY) el problema es para el arrendador, que puede igualmente tener escasos medios económicos y que la renta le sirve de complemento y que no la puede reclamar en el proceso de desahucio hasta pasados seis meses..

—Aplazamiento de pago por acuerdo con el propietario. Art. 8.

Se  puede solicitar al arrendador una moratoria, acreditando la situación de vulnerabilidad que contemplan los preceptos anteriores, pero si hay negativa, se puede acudir a la ayuda del Estado, como se indica en el precepto siguiente, nuevamente con una demora en perjuicio del arrendador que sigue sin cobrar la renta y no puede exigirla judicialmente.

— Aval del Instituto Crédito Oficial para préstamos cuando el arrendatario esté en situación de “vulnerabilidad” Art. 9.

Se trata de crédito un avalado por el Instituto de Crédito Oficial, a fin de que las Entidades Bancarias puedan conceder préstamos para el pago del alquiler, con una duración máxima de 10 años, sin exceder del importe de seis meses de renta, pero acreditando Igualmente que esta ayuda para la vivienda en arrendamiento es correcta

Esta financiación se debe dedicar, como se indica,  al pago de la renta, aunque no se indica que ocurre si ese abono no tiene lugar y el arrendatario lo dedica a otro fin. Y, además,  el problema será esa tramitación lleve un tiempo considerable (como es normal) y mientras tanto, perdón por la reiteración, los ingresos de la renta, que son muy necesarios para muchos arrendadores, quedan suspendidos.

Este aspecto debe quedar muy claro y fijar un plazo o pagar con carácter provisional por la Entidad Bancaria, pues, se reitera, los trámites para declarar a una persona en estado de “vulnerabilidad” por la Administración serán largos, por lo menos eso dice la experiencia y luego los trámites bancarios, lo que en definitiva supone que el arrendador tardará mucho en cobrar. Es decir, muchos trámites mientras que el arrendador no cobra.

— Ausencia de normas sobre arrendamiento de locales.

            ¿Cómo se sostiene el pequeño empresario (incluso los de mayor nivel) si tiene la tienda cerrada y no vende nada? Es un problema importante, pues estos no pueden dejar de pagar la renta si el local es de propiedad ajena. Y no lo pueden hacer porque la moratoria de los desahucios por falta de pago y solicitar préstamos solo se ha establecido para las viviendas, algo carente de sentido. La falta de ayuda llevará consigo el cierre definitivo de muchas tiendas, especialmente de esas pequeñas que son tan necesarias para la compra de elementos variados, muy necesarios en la vida normal, por no poder abonar la renta y puede ocurrir (muy normal) que el arrendador sea persona física y no Fondo de ningún tipo. En definitiva, otra situación grave para ambos, arrendador y arrendatario, aunque aquí (caso curioso) el primero sí puede acudir al desahucio porque las limitaciones de este proceso son solo para las viviendas.

RATIFICACIÓN POR EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS

Tras la ratificación por el Congreso de los Diputados del Real Decreto Ley 11/2020, toca el análisis final, quizás prematuro, especialmente en algo que importa mucho a los compañeros que son los que tienen que comparecen ante los tribunales y, desde luego, a los interesados. Mi intención es que este complemento sea lo más sencillo y corto posible y siempre respetando otras opiniones, pero haciendo constar mi postura crítica sobre esta normativa que no ayuda nada al mercado de alquiler de viviendas.

            Creo que ahora lo que más importa subrayar, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo un trabajo mucho más amplio del Real Decreto Ley, que no tendría cabida en esta publicación, es lo que a continuación se indica, por lo menos según mi criterio.

 Art. 1. SUSPENSION DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO DE VIVIENDAS.

Son distintas circunstancias

Punto 1.) Que, una vez que se haya levantado el estado de alarma actual, en el caso de que se hubiera señalado ya el plazo de lanzamiento del desahucio y si el arrendatario pone en conocimiento del Juzgado la situación de “vulnerabilidad”, se dará traslado por el letrado de Administración de Justicia a los Servicios Sociales (a partir de ahora SS) y se suspenderá de forma extraordinaria dicho lanzamiento, con un plazo máximo de seis meses.

Punto 2.) En el mismo se indica que, si todavía no hay señalada fecha de lanzamiento, por no haberse celebrado la vista, se suspenderá el plazo hasta que se adopten las medidas oportunas por los repetidos SS, aunque para ello habrá que acreditar esa situación de “vulnerabilidad”, mediante certificado de los mismos a petición del propio interesado o del letrado de la Administración de Justicia, aunque el primero puede aportar la documentación oficial pertinente que obre en su poder, algo muy  aconsejable. Aquí por lo menos, afortunadamente, ya no figura el plazo de los 6 meses citados, que figura en el punto 1), sino el plazo que  marque el propio Juzgado.

Punto 3.) Hay que aplicar el art. 150.4 de la LEC, por lo que obviamente el Juzgado tendrá que dar cuenta y esperar contestación de la Administración competente, concretamente la Comunidad autónoma que corresponda, esperando que sea en un breve plazo. (Ver lo que se indicará al respecto de la Orden del Ministerio de Transportes de 9 de abril.)

 Art. 1, puntos 4 y 5. FALTA DE PAGO AL ARRENDADOR EN SITUACION DE “VULNERABILIDAD”.

Es una previsión importante, pues los titulares de la vivienda, en esta situación,  pueden acudir igualmente a los SS si no cobran la renta, pero creo, toda vez que por circunstancias personales ya conozco el tema, que no habrá solución rápida ni mucho menos, aunque me gustaría equivocarme. En todo caso no se indica cuales y cómo son las “ayudas” al arrendador, se supone que del mismo importe que la renta dejada de cobrar, pero esto último es una suposición personal.

SITUACIÓN DOBLE DE VULNERABILIDAD.

Pero hay una cuestión trascendente, que no se aborda en el RDLEY y es la siguiente: ¿qué pasa si las dos partes tienen “vulnerabilidad”? El arrendatario lo tiene claro, pide las ayudas contempladas en el art. 3. Y, en principio, también el arrendador, como se acaba de decir en el punto anterior, con la diferencia de que al primero la subvención o el préstamo será lo suficiente para pagar la renta, pero al segundo se desconoce, esperando que será igual que lo que cobraba por el alquiler, pues es lo lógico y coherente, ya que si es menor el importe recibido puede que entonces sea él quien entre en situación de “vulnerabilidad”.

Art. 2. PRORROGA OBLIGADA DEL CONTRATO.

Aunque sea reiterativo, hago constar que esta disposición es un completo absurdo, porque no tiene sentido establecer una prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda que terminen el plazo en los dos siguientes meses desde la entrada en vigor del RDLEY (1º abril 2020) por OTROS SEIS MESES  Pregunto ¿Y esto que tiene que ver con el “coronavirus” y la “vulnerabilidad” del arrendatario en los términos mencionados en el artículo anterior? Pues nada en absoluto,  añadiendo que es un castigo que no tiene sentido alguno, pues no se trata de ninguna ayuda económica. Es decir, el inquilino puede dejar la vivienda cuando termina el plazo, pero el titular está obligado a la prórroga. ¿Alguien lo entiende?- Por mi parte, no en absoluto.

Aparte que, como sabemos todos los profesionales del derecho, si es necesario acudir al Juzgado, el proceso de “expiración del término” no concluye hasta pasados varios meses y eso sin contar con posibles Recursos.

Art. 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9. Igualmente me remito a lo dicho en los comentarios del repetido anterior comentario, añadiendo que el BOE del 9 de abril se publica la Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana, marcando los requisitos y formulas para “ayuda al alquiler”, señalando que las competencias para determinar todo ello corresponden a cada Comunidad Autónoma, Ceuta o Melilla.

Conviene señalar, en los puntos 4 y 5 se establecen las condiciones (pero no las consecuencias económicas) de que el arrendador esté en situación de “vulnerabilidad”, siendo lo más importante que los plazos del punto 1 del Real Decreto 11/2020 en los desahucios no tengan que aplicarse.

AYUDA A LAS PERSONAS CON “DISCAPACIDAD”

Antes que nada, señalar que este autor no tiene nada en contra de beneficiar a los arrendatarios necesitados (en situación del “vulnerabilidad”), más bien lo contrario, pero siempre con la ayuda del Estado, que es a quien le corresponde y a quien está dirigido el art. 47 de la Constitución, no a los particulares, que, por otra parte, tienen derecho a la propiedad privada, a tenor del art. 33 de la Carta Magna.

Es evidente que se pretende beneficiar especialmente al arrendatario y en menor medida al arrendador, que puede estar en las mismas condiciones de “vulnerabilidad”, conforme el mismo RDLEY 11/2020 establece en el art. 1, punto 4. Es un gran error, señalando, pues es conocido por todos, que la Administración Pública (Ministerios, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) llevan años “quitándose de encima” los arrendamientos que tenían en viviendas oficiales de renta baja.

LOCALES DE NEGOCIO

Tengo que volver a insistir que se ha olvidado a los arrendadores y arrendatarios de locales, sobre todo a estos últimos que han tenido que cerrar por las circunstancias del “coronavirus”. Es evidente que los segundos tendrán mucha dificultad en pagar la renta en las actuales circunstancias, pero si esto ocurre, la falta de ingresos a la propiedad, sobre todo si es persona física, le supondrá también un grave problema económico para su vida habitual. Desgraciamente nada se ha previsto al respecto.

No obstante, como antes se ha dicho el art. 1 de este RDLEY 11/2020, no establece ninguna mora y tampoco situación de “vulnerabilidad” para locales, pues está dirigido exclusivamente a viviendas, de tal manera que, salvo que haya rectificación al respecto, no hay problema alguno en la actualidad para ir al desahucio por falta de pago, aunque la demora actual de los procesos en general se ha establecido por la Autoridad Judicial correspondiente en casi todos los supuestos. Y, por lo que dice el propio Gobierno, las medidas sobre el “coronavirus” se ampliaran más tiempo del esperado, lo que supondría una paralización mayor.

Aparte de ello, por lo que algunos consideran y dicen, habrá otro Real Decreto Ley sobre locales. Ya veremos cuando y en qué consiste, personalmente no tengo esperanzas de que sea equitativo para las dos partes.

CONCLUSIÓN

Reiterando lo anterior, de estos comentarios y de los anteriores, mi ferviente deseo es que todo vaya bien, pero desde luego considero que es imprescindible facilitar también una ayuda económica de forma directa a los arrendadores de viviendas y locales, siempre que se permita que los arrendatarios no paguen o lo hagan en menos importe que el pactado. Aunque es mucha ilusión por mi parte, espero y deseo que se dicten nuevas medidas al respecto para ayudar a todos que lo necesiten, no solo a los inquilinos, también a los titulares que tenga la renta como ayuda económica para su vida cotidiana (algo bastante normal), problema que tendrán, sin la menor duda. si los primeros dejan de pagar.

Lo que debe tener claro toda la clase política, sobre todo el Gobierno, que ahora mismo no van por el mejor camino, desde un punto de vista legal, práctico y moral, pues en las actuales circunstancias y en los anuncios “oficiosos” de controlar el precio del alquiler, será muy difícil que nadie compre una vivienda con la idea de arrendar y entonces los precios serán mayores, pues habrá mucho menos oferta. Y, además, si se señala un tope económico, los que tengan una casa, muy pocos la alquilarán, salvo que, como se preveía en un Proyecto de Ley presentado por el PSOE (entonces en la oposición y que colaboré a su petición) en marzo del año 2008, los arrendadores que voluntariamente aceptarán los Índices del alquiler que se marquen por los Ayuntamientos o Comunidades Autónoma, se pudieran descontar la diferencia en la Declaración de Renta o del Impuesto de Sociedades, algo que finalmente se rechazó por el Ministerio de Hacienda, ya que ello suponía una rebaja considerable para las arcas públicas. Y de ahí que el tema no viniera contemplado en el Real Decreto Ley 7/2919. En fin, así están las cosas………

[1] En la Revista Otrosí del Colegio de Abogados de Madrid de fecha 18 de marzo pasado, se publicó un artículo del firmante sobre la situación del arrendamiento de viviendas y locales en las actuales circunstancias del “coronavirus”. En el último párrafo se decía “…considero que la correcta solución es eximir del pago a los inquilinos de viviendas que estén en paro temporal (aunque cobren una parte por la subvención del Estado) y los arrendatarios de locales que han sido cerrados por orden gubernativa……. a la vez que se lo puedan descontar de la declaración de renta o, en cualquier caso que pueda ser resarcidos por el Estado.)