Medidas urgentes del gobierno en materia de vivienda por el Covid-19: respuestas tímidas en el buen camino

Javier Rubio Gil. Abogado. Centro de Asesoría y Estudios Sociales

Emergencia sanitaria global y medidas inmediatas

El derecho a una vivienda digna que recoge la Constitución española (CE art. 47) se revela en esta crisis como un instrumento necesario para la contención del virus. La Relatora de Vivienda de Naciones Unidas, Sra. Leilani Farha, acaba de recordarnos que “la vivienda es la primera línea de defensa frente a la expansión del Covid-19”[1]. Los sistemas sanitarios de todo el mundo se apoyan en el parque de vivienda habitual de personas y familias. Cuando las autoridades nos animan a practicar el #YoMeQuedoEnCasa, confirman el vínculo entre derecho a la salud, máxime en tiempos de epidemia, y el derecho a la vivienda.

En España, al igual que en países de nuestro entorno como Portugal o Italia, se han establecido medidas urgentes de protección a la vivienda habitual, sea hipotecada o alquilada. Mediante el Real Decreto-ley 8/2020 y el Real Decreto-ley 11/2020 se han aprobado novedades que pretenden detener una oleada de desahucios de primera vivienda como la que vivimos a partir del año 2008.

Moratoria hipotecaria. Las personas cuya vivienda está hipotecada y que padecen dificultades económicas a consecuencia de la crisis del COVID-19 pueden solicitar una suspensión del pago de la cuota hipotecaria durante tres meses, ampliándose automáticamente el plazo para la devolución total del préstamo por otros tres meses, sin que sean aplicables intereses o penalizaciones. Además, desde el 1 de abril esta medida es aplicable a hipotecas de locales de negocio cuando concurran caídas de ventas y especiales dificultades económicas.

Suspensión de procesos de desahucio de alquiler. Los procedimientos de desahucio en marcha quedan suspendidos desde que se levante el estado de alarma si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad y carece de alternativa habitacional. Esta suspensión se decretará por el Letrado de Administración de Justicia y podrá extenderse hasta un máximo de seis meses.

Prórroga de contratos de alquiler que finalicen entre el 2 de abril y hasta dos meses después del fin del estado de alarma. Por un máximo de 6 meses manteniendo las mismas condiciones, salvo acuerdo distinto entre las partes.

Moratoria arrendaticia mientras dure el estado de alarma y hasta cuatro meses después. Dos modalidades diferentes distinguiendo entre arrendadores pequeños propietarios por un lado, y empresas, entidades públicas y “grandes tenedores[2]” por otro.

En caso de que el arrendador sea una empresa, una entidad pública o un “gran tenedor” se establece la posibilidad de aplazamiento de la renta o su condonación total o parcial mediante acuerdo entre las partes (inquilino y propietario). A falta de acuerdo, se puede solicitar hasta el 2 de mayo el aplazamiento temporal y extraordinario (moratoria). El propietario podrá elegir entre reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y posteriores (máximo 4 meses), o una moratoria por el mismo tiempo de éste, que se pagará fraccionado sin intereses durante al menos 3 años, siempre dentro de la vigencia del contrato. En todo caso debe optar por una u otra opción.

En caso de propietarios particulares (con menos de 10 inmuebles a su nombre) se fomenta el acuerdo entre partes que reduzca o aplace las rentas, mediante solicitud del inquilino alegando su situación pero se reserva para el propietario la posibilidad de no acceder a ningún acuerdo. En tal caso, el inquilino puede solicitar créditos avalados por el Estado para destinarlo al pago de hasta seis mensualidades (por cuantía máxima de 900 € mensuales). Estos préstamos no tendrán intereses ni gastos, y deberán ser devueltos en plazo de seis años, ampliables a cuatro años más.

Para la articulación de estas ayudas y avales, se ha modificado el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 incluyendo ayudas para la devolución de los préstamos mencionados y apoyo directo a la ampliación del parque de vivienda en alquiler de las Comunidades Autónomas y sus entidades públicas vinculadas, que podrán adquirir viviendas con cargo a este programa.

También se ha aprobado un programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, con fondos estatales y de gestión transferida a las Comunidades Autónomas (Orden TMA/336/2020, de 9 de abril).

Mientras tanto, la actividad de Juzgados se encuentra suspendida en la mayoría de actuaciones ordinarias y con ello los procedimientos relativos a desahucios.

Comentario crítico sobre las medidas

Estos esfuerzos coyunturales parecen necesarios pero sin duda son insuficientes. La situación de partida anterior al Covid-19 ya era muy delicada por la fuerte subida de precios de alquiler, sobretodo en grandes ciudades. La ausencia de políticas de vivienda pública reconocibles como tal en la mayoría de Comunidades Autónomas tiene por consecuencia la cronificación de situaciones como: hacinamiento, subarriendo informal de habitaciones para familias, ocupación sin título legal por necesidad, y saturación e incapacidad de los servicios sociales municipales para ofrecer alternativas al creciente número de familias amenazadas de desalojo en situación de vulnerabilidad. No en vano, desde 2015 el Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los de Derechos Humanos de Ginebra ha emitido tres dictámenes condenatorios contra España por violación del Derecho Humano a la Vivienda (artículo 11, Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales).

Además, la expansión del Coronavirus coincide con uno de los puntos álgidos de los ciclos de mercantilización y financiarización de la vivienda, que ignoran su función social y la prohibición expresa de constituir un medio para la especulación (artículo 47 CE), así como su categoría de Derecho Humano (artículo 25, Declaración Universal de Derechos Humanos). Estos ciclos asocian urbanismo con plusvalías, mercado con especulación inmobiliaria, vivienda con oportunidad de negocio; justo lo contrario a su configuración legal en la CE y en la normativa de Derechos Humanos.

El momento presente requiere una intervención decidida para la ampliación del parque de vivienda pública de las Comunidades Autónomas que, al menos, nos equipare a los estándares europeos. En España este parque representa apenas el 1,5% del total del mercado de vivienda interno, mientras que en Europa se mueve en un abanico del 15 al 30%. El patrimonio acumulado por parte de SAREB (Sociedad de Gestión de Activos de la Reestructuración Bancaria) tras el rescate a entidades financieras, puede perfectamente servir a estos fines y devolver parte de la deuda social contraída por la banca y los poderes públicos, particularmente durante la recesión de 2008. La presencia de un robusto parque de viviendas públicas enfriaría las burbujas especulativas que sufre nuestro país en materia de vivienda de forma periódica, orientaría la inversión a sectores de producción más ligados a la economía real (desincentivando cierta economía especulativa) y generaría certezas para los proyectos de vida de amplias capas de la población que carecen de acceso a la vivienda estable.

Desde la perspectiva constitucional, la orientación de la Carta Magna es clara en cuánto a la progresiva realización de los derechos sociales enunciados en el Título I en su propósito de establecer una “sociedad democrática avanzada” conforme a un “orden económico y social justo”. Sin embargo, han pasado más de trece legislaturas sin dar pasos hacia ese horizonte constitucional y, de hecho, se ha caminado en sentido contrario. Solo la presencia de organizaciones sociales de apoyo ciudadano y resistencia civil frente a los desahucios ha llenado, en la medida de sus posibilidades, el inmenso vacío entre lo que enuncian los textos legales y la realidad del derecho a la vivienda para millones de personas.

Aunque sea dentro de una crisis sistémica global, o precisamente por eso mismo, ha llegado el momento de dar cumplimiento al artículo 47 de la Constitución en todo su sentido, garantizando una vivienda digna sin dejar a nadie atrás, persiguiendo la especulación con este bien de primera necesidad y desarrollando un urbanismo sostenible. Bienvenidas las medidas urgentes de contención pero, si se quieren evitar nuevas oleadas de desahucios y contar con un refugio ante futuras pandemias, necesitamos un cambio estructural.

[1] https://www.ohchr.org/EN/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=25727&LangID=E

[2] Gran tenedor: se entiende por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.