Morosidad en las comunidades de propietarios

Por Daniel Loscertales, abogado. 

La mayor parte de los propietarios responden bien a sus obligaciones para con su comunidad, y los morosos son la excepción. El pago de los gastos comunes es el precepto más importante, pues se trata de abonar los gastos comunes y aceptar lo que al respecto establezca la Junta de Propietarios, salvo que el acuerdo sea contrario a la Ley y normas estatutarias y se impugne judicialmente. Es quizás la obligación más importante de cada uno de los propietarios para mantener la propia finca y los servicios comunes.

La forma de contribuir a los gastos es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que se haya establecido por la junta, debiendo tener en cuenta que el art. 5.3 de la LPH permite exoneraciones y reglas especiales para determinados gastos, conforme “lo especialmente establecido en el Titulo”.

Si, como es normal, el propietario acepta el importe a abonar acordado en junta, con independencia de que se ajuste o no exactamente al Título, son “actos propios” y está fuera de lugar no aceptar el pago de la cuota fijada en la Asamblea y así lo establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias de 26 de febrero de 2013, de 7 de marzo de 2013 y de 6 de febrero de 2014, pero esta conformidad no supone la modificación del Título, aunque hayan transcurrido varios años, pues el titular puede exigir la aplicación del  mismo en posteriores Juntas. Y, dese luego, esta conformidad no obliga para nada a un nuevo titular que podrá estar en contra del sistema establecido siempre que vote en contra en la primera junta que se celebre a partir de su titularidad. (Así lo indica la sentencia del TS del 15 de septiembre de 2021).

El fondo de reserva

Parte del pago de la cuota ha de ir destinado al fondo de reserva que debe servir para afrontar cualquier problema económico que tenga la comunidad, aunque considero que, salvo urgencias, debe ser aprobado el gasto por la Junta. Por desgracia muchos presupuestos no incluyen este fondo, que fue modificado por la Ley 10/22, que se puede utilizar para “la realización de obras de accesibilidad y eficiencia energética”, recogidas en el art. 10.1 y 16 2.

Este fondo debe ser permanente con el 10% del Presupuesto, pero es conveniente añadir que, según mi criterio, si se utiliza durante la anualidad correspondiente y salvo cuestiones de urgencia, el Fondo no tiene que reponerse hasta la próxima Junta y conforme el nuevo Presupuesto anual.

Mediante la Ley 8/2013, se amplió la afección real del año actual y anterior a tres años precedentes, algo que es de destacar por la importancia que tiene para las comunidades. Ya antes de la actual LPH se había producido una modificación del art. 1.923 del Código Civil de fuerte calado jurídico, pues tiene una enorme importancia que el crédito en favor de la comunidad, es decir, las deudas de los propietarios, tengan preferencia sobre cualquier otro, con excepción del Estado (Impuestos sobre el Inmueble de la última anualidad vencida y no pagada) y de los aseguradores (por los dos años del seguro o del mismo plazo de los dividendos), pero adelantándose sobre las hipotecas y cualquier otra deudas, aunque estas deudas figuren inscritas en el Registro de la Propiedad. La importancia de dicha norma jurídica es que supone una garantía real para la comunidad, que se impone al resto de créditos, sin necesidad de anotación registral.

Existencia de deudas

Es conveniente también señalar que el deudor, el responsable del pago, será, en principio, el propietario que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, pero el nuevo propietario responde del año actual y de los tres anteriores, de ahí la conveniencia de que el nuevo titular exija cuanto antes el certificado de la comunidad en cuanto a la no existencia de deudas.

Antes de la LPH actual se trataba más bien de una responsabilidad interna entre el comprador y el vendedor en orden al saneamiento, pero que en realidad no afectaba a la comunidad. Ahora la exigencia está en presentar una certificación de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizará el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligación, algo que resulta muy normal y así se hace constar en la escritura de compra-venta.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 29 de mayo de 2009, entiende que solo son individualizables los gastos que expresamente figuran en el Título o los Estatutos, o que se acuerden por unanimidad.

Nudo propietario, usufructuario y figuras afines

Con independencia de los pactos entre uno y otro, siempre debe ser el nudo propietario el que responda ante la comunidad, pues en ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal se hace la menor referencia, en cuanto a derechos y obligaciones de personas distintas al titular, aunque en el art. 15 se permite el voto al usufructuario, siempre que el propietario no diga otra cosa, sin afectar a la obligación de pago.

Cuando el piso o local deudor es de varios titulares, nunca estará de más demandar a todos los propietarios, incluso cuando se trata de bienes gananciales, simplemente por un sentido de cautela procesal y como garantía en el cobro y, en su caso, anotación registral, pero desde luego partiendo de la base de que la obligación es solidaria, como resulta evidente en todos los casos en los que exista cotitularidad.

Cuando el matrimonio fracasa y se produce la separación, el divorcio o la nulidad, en el propio convenio o se atribuye la vivienda y también, en muchas ocasiones, la forma de pagar los gastos internos de la casa o los generales del inmueble. Nada de esto modifica la responsabilidad legal del que sea propietario, de tal manera que seguirá teniendo la obligación de abonar los recibos de la Comunidad el cónyuge que sea titular, uno de ellos o ambos, con independencia de quién tenga atribuido el uso. Así se pronuncia el Tribunal Supremo, en Sentencias de 25 de mayo de 2005 y de 25 de septiembre de 2014, así como la más actual de 13 septiembre 2021.

El juicio monitorio

Dicho todo esto, ¿qué hacer cuando hay morosos en una comunidad?  La prohibición del uso de los elementos comunes como “castigo” no tiene lugar, salvo que haya que pagar específicamente por su uso, por ejemplo, en el caso de pista de tenis o piscina.

El juicio monitorio, recogido en el artículo 21 de la LPH y modificado por la Ley 10/2022 y 12/2023, es el camino final cuando hay un deudor.

Para ponerlo en marcha se debe tener en cuenta lo siguiente:

1. Cabe que la Comunidad tenga acordado un interés superior al legal, algo que por mi parte considero fuero de lugar, aparte de que, llegado el caso de relación, el Juzgado lo puede considerar excesivo.

2. Es un proceso especial, recomendado que se dirija contra el propietario/os y también, en su caso, contra quien figure en el Registro de la Propiedad, siempre que sea distinto, pues así se previene en este precepto. Está reconocido que la acción judicial la puede llevar a cabo el administrador, aunque si al final no hay pago y hay que acudir al juicio verbal u ordinario dicho profesional no podrá representar a la comunidad, por lo que es más aconsejable que lo haga desde un principio el presidente, a través de procurador y con el abogado que luego tenga que actuar si esta reclamación judicial especial no tiene éxito.
3. Marca los requisitos del proceso antes del proceso monitorio, certificación de la deuda y notificación previa al propietario.
4. Cabe solicitar el embargo preventivo de bienes si hay oposición del deudor.
5. Establece el derecho de que, si se han utilizado los servicios de abogado y procurador, se puedan exigir al deudor las minutas correspondientes, algo que merece un reconocimiento de la labor de ambos profesionales y que favorece a la comunidad.
6. Existe la posibilidad de mediación, que siempre es aconsejable para rebajar los gastos y el tiempo del proceso monitorio, alargado por el juicio verbal u ordinario, según la cuantía, y siempre que el demando no abone el importe reclamado.