Novedades legales sobre vivienda

Por Daniel Loscertales, abogado.

Índice de revisión de renta, suspensión de desahucios a personas ”vulnerables” y requisitos a arrendamientos turísticos y temporada.

Estos comentarios son cortos y sencillos, pues a mi modo de ver los cambios efectuados por las nuevas normativas (RDLEY 9/2024 y RD 1312/24) realmente no tienen mucha trascendencia en relación con la situación actual, salvo el lamentable tema de seguir regulando la suspensión de los desahucios por falta de pago de inquilino vulnerable, algo que se está se está repitiendo desde el COVID.

INDICE DE REVISION DE RENTAS

Aunque el tema no viene en ninguna de estas disposiciones, todas las Leyes de Arrendamientos Urbanos hacen referencia al IPC, que estudia y emite el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se puede o no estar de acuerdo con el fondo de la cuestión pues ahora este Instituto ha bajado unas décimas el mismo, aplicando las nuevas reglas del repetido Índice. En todo caso, aunque es menor el Indice resultante con el nuevo sistema, la diferencia para actualizar la renta no supone ninguna merma considerable en la cantidad resultante. Este nuevo Índice es aplicable (cada mes será diferente) a las revisiones desde enero de este año 2025.

 SUSPENSION DESAHUCIOS POR VULNERABILIDAD. RDLEY 9/2024.

No se hace otra cosa que continuar con el tema contemplado ya desde el COVID por el RDLEY 11/2020. Esta suspensión puede ser legal, que lo es, incluso moral, pero se ha olvidado a la otra parte, el arrendador, pues se parte siempre de un error tremendo y es pensar que todos los propietarios son personas de alto nivel económico y esta conclusión no se ajusta a la realidad, pues unos han recibido de herencia el piso y otros lo han comprado teniendo que pagar hipoteca. Lo que no puede ser en cualquier caso es que el titular de una vivienda tenga unos riegos que en otros supuestos no existe, de ahí que cada día haya menos construcción y, desde luego, son escasos los ciudadanos que adquieren un piso vivienda pensando que con el alquiler podrá pagar la hipoteca o simplemente como una inversión. Si ya sabemos que el art. 47 de la Constitución determina que todo español tiene derecho de una vivienda, pero también el art. 32 de la misma CE permite y ampara la propiedad privada.

Pero el problema complementario viene cuando resulta que el arrendatario es “vulnerable” y no puede pagar y entonces el arrendador (que no sea gran tenedor) tiene que solicitar una compensación de los Servicios Sociales de su comunidad autónoma. Este RDLEY indica el sistema, reiterando y completando lo determinado anteriormente, pero ya adelanto que el plazo y la posible ayuda económica, acreditando todos los exigentes requisitos específicos. en la práctica se resuelve, en su caso, en un plazo bastante largo, sin que se sepa qué tiene que hacer mientras tanto el propietario a quien el alquiler le sirve todo o en parte de sustento familiar.

ARRENDAMIENTOS TURISTIOS Y TEMPORADA Real Decreto 1312/2024

En el art. 2, titulado “definiciones”, se hace una larga exposición de lo que no es arrendamiento normal, sin que cambie sustancialmente lo que ahora mismo se establece en el art. 17.12 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, simplemente trata de cuestiones administrativas. Considero que cabe aplicar la Nota del Tribunal Constitucional de 3 junio 2024, sobe las “zonas tensionadas”, en el sentido de que todo relativo a la cuestión administrativa corresponde a las mismas.

Pero, en todo caso, será cada Comunidad Autónoma la que puedan prohibir, poner condiciones y exigir requisitos en este tipo de arrendamientos Turístico (art. 17.12 LPH) como de hecho están haciendo ya en muchas de ellas para estos últimos, mediante el acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, aunque es necesario recomendar que el acuerdo sea concreto, sin añadiduras, pues en otro caso, como está ocurriendo, no se admite la inscripción registral de esta prohibición que modifica los Estatutos.

Los rumores señalaban que lo mismo podrían prohibir las comunidades de propietarios los arrendamientos de “temporada”, aunque con acuerdo unánime. Afortunadamente esta normativa no ha salido, pues ahora mismo, sobre todo en zonas turísticas y grandes capitales hay muchos pisos en arrendamientos de ese tipo, ya sea vacacional, de estudios, de traslado por plazo determinado para asuntos de trabajo, etc.

En todo caso,  serán las comunidades autónomas  las que pueden determinar dichas condiciones, o reformar las mismas, que pueden ser o son diferentes en cada territorio, cuando lo estimen oportuno, pero desde luego que el Gobierno Central no puede intervenir las condiciones “administrativas”, que es lo que se trata, toda vez que, como se indica, no hay modificación alguna al respecto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, sí corresponde al Gobierno  Central la propuesta y siempre que finalmente se aprueben en el Parlamento, algo que no se contempla en las normas objeto de estos comentarios.

Lo que sí es conveniente, más bien necesario, es que con independencia de la calificación, el arrendador exija al arrendatario acreditación de que su estancia es “temporal”, bien sea por vacaciones, por negocios, estudios, etc. etc., pues en otro caso, sobre todo en ciudades importantes, puede dar lugar a que este arrendamiento sea declarado como uno normal con todas las consecuencias inherentes.

NOTA FINAL

Mientras no se construyan y ofrezcan pisos por la Administración Pública, como existieron hace años las llamadas Viviendas de Protección Oficial, en venta o alquiler, no habrá solución, pues una persona que compra una vivienda como inversión o para el futuro de los hijos, muchas veces con gran esfuerzo, no puede estar pendiente de cobrar una pequeña cantidad y, a la vez, pagar la hipoteca.