Nuevas barreras jurídicas a las viviendas de uso turístico

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha anunciado una inminente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios dispongan de más herramientas jurídicas para vetar la actividad de explotación de viviendas de uso turístico en su edificio.

Por su parte, el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, quiere erradicar esta actividad económica en Barcelona, eliminando todos los títulos habilitantes existentes para 2028, aplicando para ello el polémico Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, que en su régimen transitorio, impone una caducidad sobrevenida de cinco años para las viviendas de uso turístico debidamente habilitadas a la entrada en vigor de esta normativa en municipios con problemas de acceso a la vivienda y en municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, sin prever compensación económica alguna por esta expropiación de licencias turísticas.

El difícil encaje convivencial en los edificios de uso primordialmente residencial de esta popular y disruptiva modalidad de alojamiento turístico y la carestía de vivienda existente en nuestro país han motivado estas políticas tan agresivas para tratar de eliminar esta actividad económica en los municipios residencialmente tensionados.

Ya en 2019 el Gobierno reformó, con idéntico objetivo, la Ley de Propiedad Horizontal (Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) rebajando el quórum legal exigible – de unanimidad a 3/5 de propietarios y cuotas – para la adopción de acuerdos prohibitivos de la actividad de vivienda de uso turístico. Pero, tras más de cinco años de vigencia de la reforma, se ha evidenciado la ineficacia de la misma, por insalvables defectos técnicos de la norma, que han terminado embarrando la reforma en los tribunales y generando una alarmante inseguridad jurídica.

De aquellos polvos vienen estos lodos.

La anuncia reforma de la Ley de Propiedad Horizontal tratará de enmendar los errores de 2019. Si bien es cierto que recientemente el Tribunal Supremo (Sentencias nº1643/2023, de 27 de noviembre y nº1671/2023, de 29 de noviembre) se ha pronunciado sobre la validez de cláusulas estatutarias prohibitivas de la actividad de vivienda turística confirmando dicha facultad prohibitiva, esta cuestión jurídica está superada desde hace años. Recordemos que el art. 7.2 de la LPH prevé, desde su redacción originaria, que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos”, reconociendo pues el legislador la legitimidad de cláusulas prohibitivas de actividad.

Así pues, si bien antes de la reforma de 2019 las comunidades de propietarios ya ostentaban dicha facultad prohibitiva de actividades económicas en los elementos privativos del inmueble, la misma era inoperante en la práctica dado que el requisito de la unanimidad se convertía en un derecho de veto del comunero que quería explotar su vivienda para uso turístico. Al rebajarse el quórum legal exigible para adoptar acuerdos de esa naturaleza, se termina con la problemática del derecho de veto, pero sigue siendo ineficaz la reforma ya que se plantea la duda de si la prohibición vincula a los propietarios disidentes que adquirieron la vivienda libre de cargas en su derecho de dominio, cuestión que ha generado una elevada litigiosidad en los últimos años y sobre la que aún está pendiente de pronunciarse el Tribunal Supremo.

A mayor abundamiento, la redacción del nuevo apartado 12 del art. 17 de la LPH utilizó los verbos “limitar” y “condicionar” para hacer referencia a la facultad de la comunidad de propietarios de adoptar acuerdos de prohibición de actividad de VUT, en vez de utilizar el verbo “prohibir”, como hubiera sido deseable, generando aun mayor confusión sobre la materia.

Una propuesta de reforma legislativa más agresiva pero más eficaz para que la comunidad pueda evitar la implantación de la actividad de vivienda turística en su edificio consistiría en exigir el beneplácito de la comunidad de propietarios para realizar esta actividad económica en un edificio residencial, de forma mimética a la regulación sectorial turística de algunas comunidades autónomas que exige el consentimiento previo de la comunidad de propietarios para el otorgamiento del correspondiente título habilitante, previendo un régimen transitorio que vele por la seguridad jurídica de quienes ya vienen explotando lícitamente esta actividad económica en edificios divididos en propiedad horizontal.