¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler de temporada?

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y profesor de la UOC. Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña

Recientemente nuestro Tribunal Supremo (Sentencias del Pleno nº1232/2024 y nº1233/2024, de 3 de octubre) se ha pronunciado sobre la validez de los acuerdos comunitarios de prohibición de actividad de viviendas de uso turísticos, declarando que la Comunidad de Propietarios está facultada para erradicar esta actividad en su edificio si cuenta con un cuórum mínimo de 3/5 de propietarios y cuotas de participación, de conformidad con la habilitación legal del art. 17.12 de la LPH, como ya analizamos en este mismo foro hace unos meses[1].

Es más, el Tribunal Supremo (Sentencia nº1643/2023, de 27 de noviembre y nº1671/2023, de 29 de noviembre) ha declarado que destinar una vivienda a alojamiento turístico constituye una actividad empresarial y que, por tanto, si en los estatutos comunitarios figura una cláusula genérica de prohibición de actividades comerciales, profesionales, y/o empresariales, es suficiente para que la Comunidad pueda exigir el cese de arrendamientos para uso turístico, sin necesidad pues de adoptar un acuerdo prohibitivo expreso de viviendas de uso turístico.

Nos preguntamos si esta reciente doctrina jurisprudencial es aplicable al destino del arrendamiento para uso de temporada, es decir, si la Comunidad de Propietarios está facultada para prohibir la cesión de viviendas para uso de temporada regulada en el art. 3.2 de la LAU.

Nótese que durante los últimos años en las zonas de mercado residencial tensionado y en las principales urbes españolas ha habido un notable trasvase de la oferta de vivienda de mercado residencial al mercado de vivienda de temporada, debido a las recientes reformas legales – Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda – que han incrementado exponencialmente la protección del arrendatario de vivienda habitual a costa del arrendador, abocando a los caseros a destinar sus viviendas a usos más rentables que el de arrendamiento para vivienda habitual.  Ante esta tesitura, son muchas las Comunidades que ansían prohibir los alquileres de corta estancia por las potenciales molestias y daños que puede causar la sucesión continua de inquilinos en la finca.

A mi juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, las comunidades de propietarios están facultadas para prohibir que las viviendas se destinen a alquiler de temporada, en la medida que dicho uso constituye una actividad económica asimilable a la de vivienda de uso turístico y existe un interés legítimo protegible consistente en que es una actividad potencialmente molesta.

Para que dicho acuerdo sea válido deberá ser aprobado por unanimidad, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, al no ser de aplicación en este caso el art. 17.12 de la LPH.

[1] https://www.abogacia.es/actualidad/opinion-y-analisis/el-supremo-respalda-la-validez-de-los-acuerdos-comunitarios-prohibitivos-de-pisos-turisticos/