Los contratos de mantenimiento de ascensor, ¿son nulos si superan los 3 años de vigencia? Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno Sala 1ª) de 17 de septiembre de 2019

  Por Cristina Vallejo
Una de las problemáticas más comunes en las comunidades de propietarios deriva de la instalación y/o mantenimiento del ascensor. Hoy nos ocupa una problemática que empezaba a proliferar opiniones distintas en las Audiencias Provinciales y que, en Pleno, ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, en fecha 17 de septiembre de 2019. Analizamos una resolución con ocasión de un procedimiento judicial por el que una empresa de ascensores reclamaba a la comunidad de propietarios una penalización por haber resuelto de forma anticipada un contrato de mantenimiento de ascensores, debiendo decidirse si está sujeto dicho contrato al control de abusividad del art. 83.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en lo sucesivo, TRLCU) y, para el caso de estimarse nula la cláusula de duración y penalización por resolución anticipada, si podemos o no moderar clausulas penales de desistimiento anticipado a cargo de la comunidad de propietarios.

Para comprender mejor la solución establecida por el Tribunal Supremo, consistente en que todo mantenimiento que supere los 3 años puede declararse abusivo, debemos acudir al informe sobre el mercado del ascensor de 2011, de la Comisión Nacional de la Competencia, el que, aunque no sea vinculante, fue un punto de inflexión para unificar criterios en los Juzgados de primera instancia y Audiencias Provinciales. En las recomendaciones de dicho informe se estipula la duración inicial recomendada en un año, a no ser que se trate de un ascensor nuevo, con el que podría ampliarse la duración del servicio de mantenimiento inicial hasta un total de 3 años, por cubrir el periodo de garantía de 24 meses (+ 1 año adicional, que parece algo razonable).

En este blog hemos analizado semana tras semana el control de abusividad de las cláusulas en los contratos en masa o de adhesión. Ya sea desde la perspectiva bancaria, de contrato de seguro y la que hoy nos ocupa, el contrato de mantenimiento de un ascensor. El denominador común de estas cláusulas, aunque hablemos de sectores de servicios tan diferenciados, es la negociación individual de dichas cláusulas, la información precontractual y en este sentido la resolución recuerda que “el simple hecho de que Ascensores Enor, en el formulario de contrato que utilizaba con sus clientes, dejara un hueco para que el número de años del contrato fuera completado a bolígrafo no es prueba suficiente de la existencia de negociación sobre esa cláusula”.

En este caso, el de contratos con consumidores y usuarios de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo, debemos acudir, además, al art. 62.2 TRLCU que establece “En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva”. Esta prohibición encuentra su coherencia en la Directiva 2005/29/CEE sobre prácticas comerciales desleales, por tanto, ya no es necesario que el plazo excesivo se contenga o no en una condición general para que se considere abusivo.

Un contrato como el que nos ocupa, con una duración de 5 años, supone una vinculación excesiva del consumidor al contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo y le impide aprovecharse de las mejores prestaciones que otros empresarios o profesionales, en especial los que intentan introducirse en el mercado, puedan ofrecerle. Como nos recuerda la sentencia, las autoridades de la competencia han puesto de relieve la importante restricción de la competencia que suponen estas cláusulas que prevén una vinculación extensa del cliente al prestador de servicios o al suministrador de bienes. Esa restricción de la competencia supone que el cliente, en este caso el consumidor, pague un precio excesivo por el bien o servicio.

No puede justificarse la validez de una cláusula de duración excesiva con el modelo de negocio de la empresa de servicios, alegando la empresa de ascensores que la contraprestación a dicha duración es la necesidad de organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y así recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Estamos refiriéndonos a contratos de mantenimiento de ascensor que incluyen el repuesto de piezas que, en ocasiones, son costosas.

La anterior justificación, de mantenerse la cláusula como válida, supondría una restricción de derechos del consumidor que puede beneficiarse de la competencia del sector y que con cláusulas de duración excesiva no puede. Es por ello, que el Tribunal Supremo resuelve que, en la contratación con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculación temporal excesiva de los clientes, a través de cláusulas que establezcan una duración desproporcionada del contrato. A este criterio responde la previsión de los arts. 62.3 y 87.6 TRLCU.

Acaba sentenciando el Tribunal Supremo que el plazo que se considera justificado, en concordancia a criterios de competencia y de criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, es el plazo de tres años, teniendo en cuenta que además el contrato objeto de enjuiciamiento era un contrato “a todo riesgo”, que incluía la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas.

Debemos concluir que, en los contratos con consumidores y usuarios, de tracto sucesivo, amparándonos en una norma imperativa, como la establecida en el art. 62.3 TRLCU, y en la ausencia de negociación individual del art. 87.6 TRLCU, debe declararse nula, por abusiva, la cláusula de duración excesiva sin posibilidad de moderarse la penalización del contrato, ya que dicha cláusula se tiene por no puesta; estableciéndose como plazo de duración máxima orientativo el de 3 años.

CRISTINA VALLEJO
Twitter: @crivallejo