¿Como opera la prórroga extraordinaria prevista en el Art. 2 RDL 11/2020 tras la STS de 4 de octubre de 2022?.

  Por Cristina Vallejo

Hoy vamos a comentar la STS de 4 de octubre de 2022 dictada con ocasión de un juicio verbal de desahucio por expiración de plazo, debiendo interpretarse si la alegación de prórroga extraordinaria recogida en el art. 2 del Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 resulta aplicable o no al caso en concreto. Tras la estimación de la demanda de desahucio en primera y segunda instancia, aunque con motivaciones jurídicas distintas, se interpone recurso de casación al amparo del art. 477.1 y 477.3 LEC por infracción de los arts. 9 y 10 LAU 1994; así como de lo estipulado por el art. 2 del Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

Nos dice el ponente que presenta a su vez interés casacional, “ya que se trata de normativa que no lleva más de cinco años en vigor, y asimismo, no existe doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores o similares de igual contenido, habida cuenta el contexto de crisis socio-sanitaria en que se promulgan”.

El contrato de arrendamiento enjuiciado es de fecha 21 de abril de 2016, al que le resulta de aplicación el Art. 9 LAU 1994 vigente en aquella fecha, por el que la prórroga obligatoria era de 3 años y el Art. 10 LAU 1994 establecía una prórroga de un año más. Ello nos lleva a que el contrato vencía en plena pandemia, el 21 de abril de 2020. El RDL 11/2020, de 31 de marzo, entró en vigor el día 2 de abril de 2020 y hasta el 30 de septiembre de 2020 podía solicitarse la prórroga extraordinaria de 6 meses del contrato de arrendamiento vencido, posteriormente ampliado a 6 meses más. Por tanto, el arrendatario alega que solicitada la prórroga extraordinaria del contrato en julio de 2020 estaba dentro del amparo legal y, por tanto, la demanda interpuesta en fecha 8 de junio de 2020 no debe prosperar.

Recordemos que dice el precepto: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto- ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.

Posteriormente, dicha disposición normativa fue reformada por RDL 26/2020, de 7 de Julio, en el que se fija como fecha final de dicha opción legal el 30 de septiembre de 2020; afectándole modificaciones ulteriores que ampliaron dicho plazo.

De entre todos los requisitos legales para que opere dicha prórroga extraordinaria el que resulta ser el motivo por el que no se otorga razón al arrendatario es el siguiente: “La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación”.

Estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual que en un principio cumpliría el resto de requisitos del precepto, se hallaba en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario debía exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quedara legalmente extinguido. Al no hacerse de tal forma, ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

Nos recuerda el ponente que tan sólo hay un supuesto de rehabilitacion de un contrato de arriendo y no está previsto en la LAU 1994 sino en el TRLC: La rehabilitación del contrato de arrendamiento, no regulada en la LAU de 1994, se contempla en el caso del concurso de acreedores, según lo dispuesto en el art. 168.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, conforme al cual la administración concursal podrá rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.

CRISTINA VALLEJO
Twitter: @crivallejo