Contrato de arras con condición suspensiva: ¿Cuándo se considera incumplimiento?

  Por Cristina Vallejo

Resulta imprescindible si suscribimos contratos de compraventa con arras penitenciales con condiciones suspensivas dejar claro los términos de la condición para evitar interpretaciones que nos llevan a resolver el contrato en los Tribunales. Así ha sido en esta ocasión, vamos a comentar el detalle de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 18 de noviembre de 2024, que enjuicia un contrato de arras que incorpora una condición suspensiva del tenor siguiente:

«CONDICIÓN: En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras».

El día 5 de diciembre de 2017 se suscribió contrato de arras sobre un inmueble en el que existía un contrato de arrendamiento de renta antigua, en el que fijaron el precio de la compraventa en la suma de 150.000.- €. La condición suspensiva es la que hemos trascrito, y con base en dicha condición el vendedor notificó al arrendatario la intención de vender el inmueble arrendado, a lo que contestó el arrendatario manifestando que el precio resultaba ser superior a la capitalización de la renta (45.000.- €) y que incumplía el requerimiento el Art. 47 L.A.U., por lo que su derecho preferente conllevaría un precio mucho menor de compra.

Ello fue interpretado por el vendedor como un cumplimiento de la condición suspensiva, conforme el arrendatario tenía intención de comprar debiéndose vender el inmueble en un precio muy por debajo del precio de mercado, se lo notificó al comprador y desistió de la venta del inmueble, procediendo a devolver la suma de 9.000.- € entregada en concepto de arras, sin penalización alguna por el desistimiento. Sin embargo, el comprador entendió que no se cumplía la condición suspensiva, ya que el arrendatario no ejercitó el tanteo o retracto y, que por tanto, incumpliéndose el contrato por el vendedor al desistir de la compraventa, le debía devolver duplicadas las arras entregadas, interponiendo demanda judicial en reclamación de los 9.000.- € restantes que no había percibido. Tanto en 1ª como en 2ª instancia se consideró cumplido el contrato, entendiéndose en ambas instancias que se había dado cumplimiento a la condición suspensiva, debiéndose devolver las arras sin penalización alguna para el vendedor.

Lo que nos resuelve el Tribunal Supremo en esta ocasión es que no se ha contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el arrendatario no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento “De lo que se trata es de la indagación de la concreta intención de los contratantes ( art. 1281 CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial ( arts. 1284 y 1285 CC)”.

Con las circunstancias particulares de este supuesto, concluye el Tribunal Supremo que: “En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial”.

Este ejemplo casuístico nos constata la claridad que debemos inferir en las condiciones suspensivas de las arras penitenciales, para evitar interpretaciones diversas tales como si se ejercitó o no el derecho de tanteo de retracto, que en este caso no se ejercitó, pero aun así la voluntad de las partes se entiende cumplida en la esfera de la condición suspensiva y por tanto se libera al vendedor de devolver duplicadas las arras percibidas.