COVID19 y protección de deudores bancarios

  Por Mateo Juan Gómez

En esta difícil situación histórica que nos toca vivir estas semanas, son muchas las incertidumbres que abordan a las familias, tanto a nivel sanitario, como a nivel económico. Huelga señalar que las economías familiares se están viendo gravemente afectadas por el confinamiento y la actual precariedad de nuestro tejido empresarial que, haciendo un sobreesfuerzo, sigue aguantando, agotando sus reservas y anticipándose a un ejercicio de resultados desalentadores. Todo ello, trasladado a la inmediatez de las obligaciones cotidianas, ha conducido a multitud de familias a la cruenta pregunta: y ahora ¿cómo pago yo mis préstamos? Cómo ya apuntara el filósofo escocés Thomas Carlyle: «Sólo hay dos medios de pagar las deudas: por el trabajo y por el ahorro». Pero si una situación de fuerza mayor impide el primero y se carece del segundo…

La presente reseña tiene por objeto analizar los mecanismos configurados por el Gobierno dentro de sus sucesivos paquetes de medidas, concretados en los Real Decreto Ley 7/2020; 8/2020; 9/2020, 10/2020 y 11/2020 (por el momento). Ya anticipamos que, de todas estas normas, acudiremos casi en exclusiva al RDL 8/2020 y al RDL 11/2020, que en gran medida modifica el primero, pues en el resto de las normas no se prevén medidas que guarden relación con el objeto de este artículo, con la única salvedad de la modificación introducida por el RDL 6/2020 en materia de lanzamientos.

i. Moratoria préstamos hipotecarios

Se establece la moratoria de la deuda hipotecaria, en los siguientes supuestos:

1. Préstamos para adquisición de vivienda habitual.
2. Préstamos para adquisición de inmuebles afectos a la actividad empresarial o profesional.
3. Préstamos para adquisición de vivienda distinta de la habitual, que se encuentren arrendadas a personas que, de acuerdo con el RDL 11/2020, no pueden hacer frente al pago del canon arrendaticio.

Para las personas que cumplan la totalidad de los siguientes requisitos:

1. Aquellos que con ocasión del COVID-19 hayan pasado a una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída de facturación, de al menos un 40%.

2. Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual (actualmente equivalente a 537,84 X 3 = 1.613,52.-€). Cuatro veces el IPREM si un miembro de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad igual o superior al 33%. De cinco veces el IPREM si el deudor hipotecario tiene reconocida una discapacidad mental o intelectual igual o superior al 33% o física igual o superior al 65% o cualquier enfermedad grave que le incapacite para realizar actividad laboral. En cualquiera de los casos anteriores, este límite se incrementará en un 0,1 por cada hijo a cargo de la unidad familiar (1,5 si es una familia monoparental), o por cada persona mayor de 65 años.

3. Que el total de las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasolina, agua, teléfono, comunidad de propietarios relacionados con la vivienda habitual) resulte superior al 35% de los ingresos del conjunto familiar.

4. Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, lo que se entenderá que sucede si se ha multiplicado en un 30% el peso de las cargas hipotecarias respecto de la renta familiar.

Y con la siguiente extensión:

La moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constará en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. La duración de la suspensión podrá ser ampliada por el Acuerdo del Consejo de Ministros. Durante este tiempo, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

Es importante destacar que tales previsiones serán igualmente aplicables a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario… Aunque es difícil pensar un supuesto en que el objeto del préstamo sea para la adquisición de la vivienda habitual del prestatario y, a su vez, se proyecte frente a la vivienda del fiador. Y ya puestos, ¿qué diferencia se supone que existe entre fiador y avalista? En este campo, ciertamente, la norma no es muy clara… Sea como sea, lo anterior se traducirá en la posibilidad del fiador de invocar el beneficio de excusión (que se agoten previamente los bienes del deudor principal), pese a que se hubiera renunciado expresamente al mismo -como es habitual- en el contrato.

ii. Moratoria préstamos NO hipotecarios

El RDL 11/2020 extiende la moratoria más allá de los préstamos hipotecarios, trasladándola a otras operaciones financieras sin garantía hipotecaria. Los requisitos, en esencia, son los mismos, si bien con algunas particularidades:

1. El importe de la deuda hipotecaria no se contabilizará a efectos del cálculo de su proporcionalidad con los ingresos de la unidad familiar, si ya se ha declarado beneficiario de la mora hipotecaria. A sensu contrario, parece que, para poder acordar la mora de la deuda no hipotecaria, no se tendrá que analizar únicamente el porcentaje que ésta supone respecto de los ingresos bancarios, sino también la que suponen otras operaciones, como las hipotecarias. ¿Con independencia de que sean operaciones de distintas entidades financieras? El espíritu de la norma, aunque difuso, parece apuntar en esa dirección. Salvo que alguna/s de ella/s ya se hubieran suspendido en atención a la moratoria.

2. En los cálculos antedichos sí se prevé expresamente que a esa suma de la “carga hipotecaria”, en la que se añadirán todos los préstamos no hipotecarios, se deberá adicionar también el coste del alquiler, para el caso de que el deudor no sea titular de un préstamo hipotecario. Y aquí es importante, que dicha suma se adicionará, a diferencia del préstamo, aunque se haya obtenido la moratoria para el pago del arrendamiento.

Los efectos y extensión de la moratoria de estas operaciones será el mismo que respecto de la mora hipotecaria.

iii. Intereses de demora

El RDL 8/2020 prevé en su artículo 14 que no se devengarán intereses de demora en los casos de los préstamos hipotecarios subsumibles en la norma, medida que descarta expresa y rotundamente respecto de cualquier otro tipo de contratos… pero el artículo 25 del RDL 11/2020, contrariando el anterior, prevé que en la moratoria de préstamos no hipotecarios tampoco se devengarán intereses de demora. Lo cual, por otro lado, es lógico.

A mi modo de ver tales conclusiones podrían derivarse también de las reglas generales del instituto de fuerza mayor y más concretamente del artículo 1105 CC; pero siempre es de agradecer la previsión expresa. No tanto las contradicciones. 

iv. Tramitación de la solicitud de moratoria

La moratoria se acordará a solicitud del prestatario, quién dispondrá de un plazo de hasta 15 días después de la finalización del plazo de vigencia del RDL 8/2020 (vigencia que se prolongará hasta un mes después de la finalización del estado de alarma). A dicha solicitud, deberá acompañarse la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos. Concretamente, los artículos 11 del RDL 8/2020 y 17 RDL 11/2020, prevén los documentos que deben aportarse. Curiosamente el artículo 17 RDL 11/2020 es más exhaustivo que su homólogo, en una coexistencia que carece de todo sentido.

En cualquier caso, serán prueba de la situación anterior: i.- para acreditar el desempleo: certificado acreditativo de ser beneficiario de prestación o subsidio por desempleo; ii.- para acreditar el cese de actividad: mediante certificado de la AEAT; iii.- para acreditar los integrantes de la unidad familiar: libro de familia; certificado de empadronamiento respecto de los seis meses anteriores a la solicitud; en su caso, declaración de discapacidad; iv.- titularidad de bienes nota simple del registro y/o escritura de compraventa; v.-en su caso, el contrato de arrendamiento; vi.-declaración responsable del solicitante en relación al cumplimiento de los requisitos exigidos.

Si, por razones relacionadas con la crisis del COVID, no pudiera aportar algún documento, podrá sustituirlo por declaración responsable en la que, amén de afirmar cumplir los requisitos, deberá detallar los motivos que le han impedido obtener la documentación. Finalizado el estado de alarma dispondrá de un mes de plazo para aportar tales documentos.

La entidad financiera deberá implementar la moratoria en un plazo máximo de 15 días, comunicando tal extremo al Banco de España. Si bien desplegará inmediatamente efectos, se exige la formalización de una escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre eso sí, finalizado el estado de alarma y reestablecida la libertad deambulatoria. Todos los gastos serán satisfechos por el acreedor, si bien se prevén bonificaciones arancelarias.

v. Régimen de control y sanción: Medidas disuasorias de posibles abusos

Las entidades financieras deberán remitir al Banco de España, diariamente, una serie de información relativa a las operaciones en las que se haya solicitado la moratoria, aplicándoseles el mismo nivel de fiscalización previsto en la Ley 10/2014 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.

Desde la perspectiva del deudor, si éste se hubiese beneficiado de las medidas sin reunir los requisitos, faltando a la verdad en la declaración responsable o por cualquier otro motivo, será responsable de los daños y perjuicios producidos -lo que englobará no sólo lo dejado de pagar, sino también sus intereses, amén de los costes efectivos de otorgamiento de escritura, etcétera-, sin perjuicio de «las responsabilidad de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar» coletilla un tanto exagerada, tal vez, que busca amedrentar a los “pícaros”. Lo mismo será predicable de quién fuerce o agrave su situación, con el ánimo de situarse en el ámbito de aplicación subjetiva de la norma.

vi. Prórroga de la suspensión de lanzamientos

El artículo 2 del RDL 6/2020 de 10 de marzo modifica nuevamente el artículo 1 de la Ley 1/2013, ampliando el plazo de suspensión de los lanzamientos de las ejecuciones hipotecarias, del que se beneficiaban los deudores pertenecientes a colectivos especialmente vulnerables, que debía finalizar el 15 de mayo de este año, hasta 15 de mayo de 2024. Ésta es la cuarta vez que se amplía el plazo inicialmente fijado por dos años, ampliado a otros dos en 2015, y posteriormente a otros tres en 2017.

vii. A modo de conclusión

A modo de conclusión, diremos que la moratoria hipotecaria es una consecuencia lógica del estado de alarma, que ya pudimos observar en otros países, como Italia. La necesidad de que la misma no sea generalizada y se condicione al cumplimiento de una serie de requisitos de solvencia económica, entra dentro de las reglas o parámetros previsibles, siendo especialmente meritoria la previsión del impago en cadena previsto para el propietario de segunda vivienda cuyo inquilino se acoja a la moratoria arrendaticia.

Por otro lado, es comprensible que la excepcionalidad de la situación y la urgencia en la redacción de estas medidas afecten a la calidad de la tarea legislativa. Ahora bien, lo anterior no puede llegar al punto de hacer admisible el alto grado de duplicidad e incluso de contradicción que existe entre diversos artículos de unos decretos publicados con una diferencia de días.

Así, por ejemplo, no se comprende que el artículo 7 RDL 8/2020 y el artículo 19 RDL 11/2020 regulen ambos, prácticamente con el mismo tenor, la moratoria de deuda hipotecaria. Eso sí, con un matiz que puede no ser baladí, en tanto que el artículo 19 prevé el supuesto de quien haya dejado de percibir el canon arrendaticio, sin más; mientras que el artículo 7 parece condicionar esa falta de cobro de alquiler a que el inquilino se haya sujetado a la moratoria arrendaticia o, cuando menos, a que el impago sea causa directa del COVID19. Una diferencia de redacción que, insisto, puede ser sustancial.

Pero es que no estamos ante un caso aislado o anecdótico, sino que si se confrontan estas normas se concluirá que se trata de la tónica imperante. Así, sucede también entre el artículo 9 RDL 8/2020 y el artículo 18 RDL 11/2020; o entre estos y los artículos 5 y 16 del RDL 11/2020; o entre el artículo 11 RDL 8/2020 y el artículo 17 RDL 11/2020; o entre éstos y el artículo 6 RDL 11/2020; o entre el artículo 16 bis RDL 8/2020 y el artículo 27 RDL 11/2020; o la contradicción entre el artículo 14 del RDL 8/2020 y el artículo 25 del RDL 11/2020.

Contradicciones, redundancias e imperfecciones que se distancian de lo que ahora es necesario: mensajes claros, concisos y directos que favorezcan la seguridad jurídica.

No se debe perder de vista en ningún momento que «para el hombre honrado las deudas son una amarga esclavitud» (Publilio Siro)

MATEO JUAN GÓMEZ
Twitter: @mateojuangomez