¿Debe el banco ser avalista en la compraventa de vivienda en construcción de una sociedad mercantil con finalidad inversora?

  Por Cristina Vallejo

Hoy vamos a analizar la STS de 10 de junio de 2024, en relación con la aplicación de la Ley 57/68, de 27 de julio, la que debe tener como base o punto de partida su finalidad protectora o tuitiva de los compradores de viviendas en construcción para un fin residencial.

El supuesto de hecho describe como una sociedad limitada compra tres viviendas en construcción, las cuales no fueron entregadas en el plazo pactado (finales de junio de 2012), la promotora fue declarada en concurso ( Juzgado de lo Mercantil n.o 1 de Alicante, actuaciones n.o 731/2014) y , ya en fase de liquidación (auto del juez del concurso de 26 de junio de 2015), se declararon resueltos todos los contratos y se reconoció a la compradora un crédito por un total de 218.750 euros.

El banco, como avalista colectivo y también conforme al art. 1-2.a de la Ley 57/1968, de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad más sus intereses, toda vez que dicho banco había financiado la promoción, garantizado su devolución mediante una “línea de avales”, “existiendo por todo ello responsabilidad de la entidad demandada ABANCA en base a los artículos 1 y 2 de la Ley 57/1968 de 27 de julio” fue condenado en primera y segunda instancia a pagar la suma de 123.050.- €, más intereses legales y costas.

La controversia en casación se reduce a determinar si la Ley 57/68, de 27 de julio, es aplicable en favor de la compradora, tratándose de una sociedad mercantil que compró con finalidad inversora.

El ponente, D. Francisco Marín Castan, que ya ha sido ponente en anteriores sentencias determinando la responsabilidad de las entidades financieras como avalistas de las cantidades anticipadas en este tipo de compraventas (con finalidad residencial), procede a casar la sentencia, estimando el recurso de casación y dando la razón a la entidad financiera, entendiendo en este caso que la sociedad mercantil tiene finalidad inversora y por lo tanto se le debe excluir la aplicación de la protección de la Ley 57/1968, en virtud de la doctrina casacional ya preexistente para las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles ( sentencias 358/2023, de 10 de marzo, 438/2023, de 29 de marzo, y 401/2023, de 23 de marzo).

Alegaba la recurrida que dicha exclusión no debía tener lugar, puesto que la sociedad mercantil tan sólo tenía una vivienda en Marbella, y la compra no tenía finalidad inversora sino que tenía un carácter fiscal el hecho que se realizara de tal forma. También alegaba la recurrida la existencia de un pacto entre comprador y promotora, inserto en los tres contratos, para que esta última garantizase la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda. Pues bien, ante tales argumentos, el Ponente reitera doctrina de Sentencias anteriores poniendo de relieve que la exclusión de la aplicación de la Ley 57/68 no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, de modo que ni siquiera es necesario entrar a conocer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de tres viviendas de una misma promoción ( sentencias 1521/2023, de 6 de noviembre, o 1229/2023, de 14 de septiembre, entre otras muchas).

Asimismo, según la misma doctrina jurisprudencial, respecto al pacto alegado por la sociedad mercantil, éste no vincula al banco habida cuenta de que “no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no por tanto, el puramente negocial o de explotación (STS 1521/2023)”.

Concluye el Ponente que “La exclusión de RF del ámbito de aplicación de dicha ley determina que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad bancaria demandada ni como avalista, al no poder aplicarse en contra del banco la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968, ni como receptora de los anticipos con base en el art. 1-2.a de la misma y su jurisprudencia (p.ej. sentencia 55/2024, de 17 de enero, con cita de las sentencias 1520/2023, de 6 de noviembre, y 101/2022, de 7 de febrero)”.