El Supremo avala la prohibición de alquileres turísticos con mayoría de 3/5 en comunidades de propietarios

  Por Cristina Vallejo

El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de 3/5. Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024.

Desde que se reformara el Art. 17 LPH, añadiéndose el apartado 12, a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, reza del siguiente tenor: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

La jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales se había pronunciado en sentido contradictorio al interpretar los términos “limitar o condicionar” de dicho precepto, creando una inseguridad jurídica ante el ejercicio de la acción de nulidad de un acuerdo comunitario tendente a prohibir la actividad de alquileres turísticos. Un sentido de la jurisprudencia interpretaba que dicho precepto permitía la introducción de condiciones o limitaciones en el ejercicio del alquiler vacacional, pero que no permitía la prohibición; y otra, sin embargo, creía que sí podía prohibirse dicha actividad con base en el precepto reformado.

Pues bien, estas dos sentencias de pleno dictadas por el Tribunal Supremo, en fecha 3 de octubre de 2024, ponen fin a esta controversia y aportan seguridad jurídica en el ámbito de las Comunidades de Propietarios.

Para poder interpretar los términos “limitar o condicionar” la Sala en la STS 1232/2024, de 3 de octubre de 2024, acude a la Exposición de motivos del RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, en el siguiente apartado: «En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

Las dificultades de los ciudadanos de acceso a una vivienda en régimen de alquiler y la necesidad de vivienda residencial son justificaciones que la Sala utiliza para razonar lo siguiente: (F.D. 6º 5) Conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

En cuanto a la salvaguarda del derecho de propiedad del Art. 33 CE frente a las restricciones al derecho de goce de los elementos privativos en Comunidades de Propietarios nos recuerda la Sala que el Tribunal Constitucional ha tenido oportunidad de pronunciarse (SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo). La Sala manifiesta que: “En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE, siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada”. Las restricciones de uso, y en este caso la prohibición de una actividad económica, estarían dentro de la función social de la propiedad, añadiendo la Sala que “Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos (art. 7.2 LPH) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos”.

El último de los argumentos utilizados por la Sala es la doble mayoría de los tres quintos, en el sentido siguiente: “Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo”.