Hipotecas multidivisa

  Por Rubén Carballo

Es sabido que en pasadas épocas de bonanza económica y permisividad financiera surgieron productos bancarios de cierta complejidad, al menos etimológicamente complejos, esto es, en lo que hace a la dificultad de comprender su funcionamiento y características, como lo fue la hipoteca multidivisa.

A mi juicio, una hipoteca multidivisa no es necesariamente un producto tóxico ni perjudicial para los intereses del prestatario, siempre y cuando éste comprenda perfectamente su funcionamiento económico y los importantísimos riesgos que conlleva su contratación. De lo contrario, el producto se puede convertir en una trampa de un coste desorbitado, susceptible de destrozar cualquier economía doméstica, por saneada que ésta sea.

El punto de partida es el de cualquier consumidor, residente en España, que recibe sus ingresos en euros, y necesita financiar el pago de una vivienda, que igualmente abonará en euros. Aunque parezca una obviedad, lo que el prestatario necesita de su banco, como cualquier otro, son euros para pagar su vivienda.

Trasladémonos ahora al periodo comprendido entre 2004 y 2008, en el que la entidad financiera le explica a un consumidor medio que el índice de referencia habitual para operaciones de endeudamiento en euros, el EURIBOR, se encuentra en tipos sustancialmente superiores a otros índices, como el LIBOR, índice de referencia habitual para operaciones en divisas extranjeras como la Libra esterlina, el Franco suizo o incluso el Yen japonés. Si a ello unimos la elevada cotización del euro frente a divisas foráneas, ya tenemos el caldo de cultivo perfecto: a igual capital solicitado, las cuotas de un préstamo referenciado a EURIBOR y disponible en EUROS son mucho más elevadas que las cuotas de un préstamo referenciado a LIBOR y disponible en divisa extranjera. Así se explica el elevado número de operaciones de este tipo que se contrataron en aquella época. Y es que la preocupación de la mayoría de consumidores cuando decidían solicitar un préstamo con garantía hipotecaria para la compra de su vivienda, al menos hasta los últimos tiempos en los que nos hemos acostumbrado a que la problemática sobre cláusulas abusivas abra telediarios y encabece portadas de periódicos, se reducía a dos motivos: el importe de la cuota mensual y el plazo total de amortización del importe que solicitan a su entidad financiera.

Las complicaciones comienzan cuando la divisa escogida fluctúa de modo que la cuota no resulte ya competitiva respecto a la cuota en euros, y/o el índice EURIBOR se sitúa por debajo del LIBOR. Para evitar que este riesgo influya negativamente en nuestro préstamo, cada una de las cuotas mensuales deberá estar precedida de una decisión sobre la divisa aplicable y sobre la forma de gestionar su pago, mediante su contravalor en euros o mediante la puesta a disposición del banco de la divisa de pago, previo abono de las correspondientes comisiones. De lo contrario, necesitaremos más euros para poder pagar la cuota en divisa, debido al tipo de cambio; al menos, pensará el lector, hasta que “caigamos del guindo” y cambiemos de divisa e índice; y ello porque la representación mental normal que puede hacerse el consumidor medio con esta sucinta explicación del funcionamiento del producto es que, ante la concesión de un préstamo por un importe determinado, obviamente, ese será el importe a devolver al banco, más sus lógicos intereses, por más que se referencie en francos, yenes, euros, o en cualquier otra moneda. Pues bien, nada más lejos de la realidad.

El gran riesgo que conlleva este producto es que, además de la lógica actualización que sufre la cuota de amortización por la fluctuación de los tipos de cambio, el saldo vivo del préstamo, esto es, el capital debido al banco, también se actualiza constantemente en aplicación de la fluctuación de la divisa escogida frente al euro: por más que se abonen puntualmente las cuotas al banco, el saldo vivo en euros adeudado en cada momento, lejos de minorarse, puede haberse incrementado; es más, a medida que la divisa escogida se haga más y más fuerte frente al euro, necesitaremos más y más euros para hacer frente a la cuota mensual de amortización, y el capital en euros debido al banco será cada vez mayor de manera exponencial, muy superior incluso a la cantidad prestada en un principio, aun a pesar de que se hayan disparado las cuotas. Dicho en otras palabras, pese al pago de las cuotas y pese a que éstas retribuyen capital e intereses, el capital del préstamo no se reduce, sino que se incrementa, porque el tipo de cambio se aplica no sólo a las cuotas periódicas de amortización, sino que supone también un recálculo constante del capital prestado, que no es una cantidad fija, sino una representación en francos, yenes, o la divisa escogida, de los euros recibidos, que se recalcula cada mes en función del cambio.

Se evidencia, por tanto, que las entidades debieron tener un especial cuidado a la hora de recomendar el producto, sobre todo en el momento de su explicación, máxime cuando se colocó a consumidores sin formación ni conocimientos financieros. Es cierto que una persona con estas capacidades pudo haber ganado mucho dinero con este producto: con la sola decisión de cambiar de divisa e índice de referencia en el momento adecuado, el prestatario pudo amortizar, de un plumazo, buena parte de su deuda si escogió el mejor momento para referenciar su préstamo a euros y EURIBOR. Del mismo modo, aquél prestatario que no tomó esta decisión, por desconocimiento del funcionamiento del producto y/o del riesgo de conversión sobre el saldo vivo del préstamo, se vio abocado a la más absoluta ruina, lo que, desgraciadamente, ocurrió a decenas de miles de familias, ya que se disparó el capital debido en euros muy por encima, incluso, del capital prestado, aún después de transcurridos años pagando puntualmente muy elevadas cuotas.

En síntesis, los riesgos más relevantes del producto son los siguientes:

1. Referencia a un índice ajeno a los ciudadanos españoles, habitualmente el LIBOR (LONDON INTERBANK OFFERD RATE, en términos muy resumidos, tasa de interés interbancario del mercado de Londres) sobre el que un cliente minorista español, no habituado a “bucear” sobre datos e índices únicamente mencionados en prensa económica especializada, no dispone de información alguna, a diferencia de lo que sucede con el EURIBOR, respecto al que los medios de comunicación ofrecen una información periódica, homogénea y entendible. Recordemos además, que varias entidades financieras fueron sancionadas en EEUU y Gran Bretaña por actuaciones de manipulación del LIBOR entre 2005 y 2009, consistentes en facilitar datos falsos del interés pagado en el mercado interbancario. Se entenderá, sin necesidad de una especial explicación, la absoluta imposibilidad de concretar el efecto preciso que estas conductas han tenido sobre nuestro préstamo.
2. Riesgo de fluctuación de la moneda, riesgo esencial en la operación y con un impacto económico importantísimo en toda la vida del contrato, ya que, como hemos explicado, quien recibe un préstamo en Francos, Yenes o cualquier otra divisa, para afrontar un pago en euros, y se obliga a devolver ese préstamo en esa otra divisa, pensará, salvo que explícitamente se le explique lo contrario, que el capital que debe es una suma prefijada que ha quedado determinada en euros, y que, como tal, sólo podrá modificarse a la baja, en mayor o menor medida, según el tipo de cambio sea favorable o desfavorable al euro, al restar las cuotas que se vayan amortizando. Tenderá a pensar que el capital prestado es el de los euros concedidos por el banco, y que se irá reduciendo en función del contravalor, en euros, francos, o yenes, que haya pagado. Como hemos visto, nada más lejos de la realidad.
3. Riesgo por cambio de divisa, ya que si se elige cambiar la divisa aplicable, implica consolidar, en euros, el incremento que la fluctuación de las monedas ha tenido sobre el capital prestado: la prestataria tendría que asumir que debe un capital probablemente muy superior al recibido en euros, después de haber pagado puntualmente elevadísimas cuotas, sin que en cambio asuma riesgo alguno la entidad financiera.

Indudablemente, existe una zona de convergencia entre la acción de anulabilidad del contrato —tal y como reiteradamente ha declarado el TS en sentencias como las de 20 de enero de 2014 y 30 de junio de 2015, entre otras, todo cliente debe ser informado por el banco antes de la perfección del contrato, de los riesgos que comporta la operación, como consecuencia del deber general de actuar conforme a las exigencias de la buena fe que se contiene en el art. 7 del Código Civil y en el Derecho de contratos de nuestro entorno económico y cultural, de forma que habrá que determinar si en el caso concreto, la infracción del deber legal de información tiene efecto sobre la validez del contrato, en la medida en que la falta de información pueda provocar un error vicio–, y la acción de nulidad por falta de transparencia: siempre que no conste negociación individual respecto a las cláusulas contractuales “multidivisa” (la libertad del actor, amén de extremos elementales como cuantía y duración, queda reducida a aceptar o no el contrato de préstamo y a optar por su denominación entre diferentes divisas), es de aplicación el doble control de transparencia sobre el que no vamos a abundar, por ser sobradamente conocido.

En este sentido, la sentencia del TS de 15 de noviembre de 2017, en aplicación de la doctrina emanada al respecto del TJUE, explica que haber negociado la cantidad, en euros, por la que se concedía el préstamo, el plazo de devolución, e incluso la presencia del elemento divisa extranjera que justifica un interés más bajo del habitual en el mercado para los préstamos en euros (que es lo que hacía atractivo el préstamo), no supone que haya sido objeto de negociación la redacción de las cláusulas del contrato y, en concreto, el modo en que opera la divisa extranjera en la economía del contrato, como por ejemplo sobre el importe de las cuotas, las repercusiones concretas del riesgo de fluctuación de la divisa sobre recálculo constante de la equivalencia en euros del capital pendiente de amortizar y la consolidación del incremento que la fluctuación de las monedas ha tenido sobre el capital prestado del saldo vivo.

Igualmente, señala la sentencia del TS que las cláusulas que fijan la moneda nominal y la moneda funcional del contrato, así como los mecanismos para el cálculo de la equivalencia entre una y otra, que determinan el tipo de cambio de la divisa en que esté representado el capital pendiente de amortizar, configuran “el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia por parte del predisponente cuando se trata de contratos celebrados con consumidores”.

En definitiva, la sentencia del TS precisa que el clausulado multidivisa es objeto del conocido doble control de transparencia, de modo que un consumidor medio, normalmente informado, atento y perspicaz, no necesariamente conoce, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debidas a la fluctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad para afrontar los pagos. Esta exigencia de información adecuada cobra especial relevancia cuando el consumidor prestatario no percibe sus ingresos en la divisa en cuestión, y debió ser reforzada en lo que hace al riesgo del recálculo al alza de la equivalencia en euros del importe en divisa del capital pendiente de amortizar.

RUBÉN CARBALLO
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