La comisión de apertura y de reembolso anticipado en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

  Por Rosana Pérez Gurrea

El 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuya entrada en vigor tendrá lugar el 16 de junio de 2019. Esta Ley tiene como objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 y pretende recuperar la confianza de los prestatarios potenciando la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen así como el justo equilibrio entre las partes.

La ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. De esta forma, la Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas con independencia de que sean o no consumidores.

Con la finalidad de evitar que se introduzcan cláusulas abusivas en estos contratos, se establecen normas imperativas. Corresponde examinar aquí las relativas a las siguientes cuestiones:

I.- COMISIÓN DE APERTURA

El artículo 14.3 de la Ley 5/2019 establece que “Sólo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios afectados efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”.

En cuanto a la comisión de apertura, ha existido en los últimos años un criterio discrepante en las Audiencias Provinciales: algunas declaraban que es una cláusula abusiva, y por tanto nula, por no responder a la prestación de un servicio efectivo al usuario ex artículo 87.5 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) (entre otras, SAP Pontevedra de 19 de julio de 2018, SAP Asturias de 2 de febrero de 2018, SAP Zaragoza de 5 de enero de 2017 y SAP Navarra de 23 de enero de 2017). Y otras, como la SAP León de 15 de junio de 2018 se inclinaban por considerarla válida entendiendo que, como parte integrante del precio, no es susceptible de control de contenido sino exclusivamente de control de transparencia.

El Tribunal Supremo, en sentencia 44/2019, de 23 de enero, zanja la polémica señalando que la comisión de apertura no es abusiva ya que forma parte del precio, es la retribución que percibe el banco por la concesión del préstamo y cumple el control de transparencia. La mencionada sentencia señala que “la propia naturaleza del préstamo y las operaciones necesarias para la concesión del mismo muestran que la etapa inicial del préstamo, esto es su preparación y concesión, exige de la entidad financiera la realización de una serie de actividades que son de una naturaleza distinta al servicio que supone la disposición del dinero por el prestatario durante la duración del préstamo. Ello significa que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura”.

El artículo 14.4 de la LCCI se refiere a dicha comisión señalando: “Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo”.

II. COMISIÓN POR REEMBOLSO ANTICIPADO

La Ley 5/2019 regula el reembolso anticipado en el artículo 23, configurándolo como un derecho que el prestatario podrá ejercer en cualquier momento anterior a la expiración del término, pudiendo pactarse entre las partes un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. Ello conlleva la obligación del prestamista de facilitarle la información necesaria, en papel o en otro soporte duradero, en el plazo máximo de tres días hábiles.

En dicha información se cuantificarán las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de que termine el préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis razonables y justificables que se hayan tenido en cuenta para su elaboración.

1. Derechos del prestatario: Reducción del coste total

El prestatario tendrá derecho a la reducción del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. También tendrá derecho al extorno de la parte de prima no consumida del seguro accesorio al préstamo, que se extinguirá simultáneamente con el préstamo, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario.

Por seguro accesorio entendemos aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo para cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso.

De estos derechos se informará en la documentación precontractual y contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro

2. Límites a la comisión que el prestamista puede cobrar del prestatario

El prestamista solo podrá cobrar compensación o comisión por reembolso anticipado en los casos siguientes:

a) En los préstamos a tipo de interés variable

Las partes podrán establecer contractualmente una comisión en favor del prestamista en los dos supuestos siguientes que operan con carácter excluyente entre sí:

• En el caso de reembolso anticipado durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se puede establecer una comisión con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente
• En el caso de reembolso anticipado durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se puede establecer una comisión que no exceda del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

b) En los préstamos a tipo de interés fijo

Las partes podrán establecer contractualmente una comisión a favor del prestamista con los siguientes límites:

• En el caso de reembolso durante los diez primeros años de vigencia del préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.
• En el caso de reembolso después de los diez primeros años, con el límite del 1,5 % capital reembolsado anticipadamente

A diferencia del supuesto anterior, aquí los dos porcentajes se suceden en el tiempo según la fecha de la amortización y permiten cubrir toda la duración del préstamo teniendo en cuenta los límites indicados.

Dichas comisiones en ningún caso podrán exceder del importe de la pérdida financiera que sufra el prestamista, calculada con la fórmula matemática del artículo 8 de la Ley y que será proporcional al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

3. Novación del tipo de interés aplicable

En los casos de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor con sustitución del tipo de interés variable por otro fijo, la comisión a cobrar por el prestamista no podrá superar la pérdida financiera antes señalada con el límite del 0’15 % del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos los tres primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna.

Aunque la Disposición Transitoria Primera de la Ley 5/2019 establece una norma general de irretroactividad, en el apartado 3 de la citada Disposición Transitoria se regula una norma específica en relación a la facultad de reembolso anticipado conforme a la cual “Cualquiera que sea el momento en que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23”.

Ello significa que, aunque el contrato inicial celebrado antes de la entrada en vigor de la ley no contemple la facultad de reembolso anticipado, el prestatario tiene derecho a la amortización anticipada en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor.

ROSANA PÉREZ GURREA
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