La compraventa de vivienda en construcción: facultad de resolver el contrato

  Por Mateo Juan Gómez
Socio Buades Legal

Ya desde los años 60 el legislador ha sido consciente de la necesidad de establecer un régimen de protección específico para los compradores de vivienda en construcción. Así, en un primer momento, emergió la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta norma, derogada en 2015, ha visto cómo se trasladaban sus postulados a la DA 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE).

La norma, promulgada en época franquista y vigente hasta épocas relativamente recientes, se caracterizaba por su carácter conciso (7 artículos, más dos DF y una DA. En total apenas 3 folios), y surgió como un auténtico mecanismo de control ante la reiterada comisión de abusos en el mercado inmobiliario, efervescente por aquellas fechas. Así la Exposición de Motivos identifica como causa primera de la promulgación de esta norma «la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos».

El objetivo, en consecuencia, no era otro que el de proveer al comprador de vivienda de una garantía de recobro eficaz, que le permitiera recuperar las cantidades anticipadas a cuenta, en caso de incumplimiento del constructor-vendedor. El foco de atención se centró en el destino conferido a las cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción, en un intento de garantizar que estos medios económicos sean destinados efectivamente por la promotora a la construcción y no a otros fines.

De esta suerte, la norma -del mismo modo que ahora cabe predicar de la LOE- establecía una serie de derechos irrenunciables para los consumidores, que le otorgan un régimen de protección especial y más amplio, en este tipo de compraventas.

No en vano se pretende preservar un elemento de primera necesidad como es la vivienda.

Por límites de extensión y sin perjuicio de que podamos analizar otras cuestiones relacionadas con esta institución jurídica en futuras reseñas, nos centraremos en esta ocasión en dos motivos específicos de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del promotor: la falta de entrega de las garantías previstas en la DA 1ª LOE y la falta de obtención de la Licencia de Primera Ocupación.

1. Sobre la facultad de resolución del contrato, con carácter general

 Es por todos sabido que la facultad de resolver un contrato incumplido por una de las partes se entiende implícita en las obligaciones recíprocas. En esos casos, el artículo 1124 Cc otorga a la parte perjudicada la posibilidad de optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Sin embargo, pese a la literalidad del precepto, la jurisprudencia ha venido exigiendo que para la resolución del contrato no es suficiente cualquier tipo de incumplimiento. Según reiteradas resoluciones del Tribunal Supremo, sólo es posible promover la resolución ante un incumplimiento que sea imputable a la parte contraria –a la vendedora- y que sea calificable de «grave o sustancial» (SSTS de 4 de octubre de 1983, 28 de febrero de 1989, 5 de abril de 2006, 19 de mayo de 2008 y 10 de septiembre de 2012, entre otras), caso contrario únicamente existiría derecho a percibir la correspondiente indemnización.

Cabe también referirnos, amén de al incumplimiento grave o con relevancia resolutoria «per se», a los conocidos como “incumplimientos esenciales”, modalidad resolutoria que adquiere un tratamiento autónomo. Éstos alcanzan su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorio o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado.

En relación con estos últimos, cobrarán especial importancia aquellas expectativas que se hayan causalizado por las partes a la hora de suscribir el contrato, o que guarden relación con el plano satisfactivo -entendido en términos tanto objetivos como subjetivos- de las partes. Un ejemplo claro en el supuesto de compraventa de viviendas en construcción lo encontramos con la finalización y entrega del inmueble, pero sin la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación. En esta línea es de especial relevancia la STS del Pleno, de 10 de septiembre de 2012 (STS 537/2012, rec. núm. 1899/2008). 

 2. Acerca de las garantías de la DA 1ª LOE y su carácter esencial

La principal medida de protección recogida en la DA 1ª LOE consiste en garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Estas garantías, que lo son a primer requerimiento y que no permiten ningún tipo de limitación cuantitativa o temporal no responden de cualquier responsabilidad de la entidad promotora o constructora (tales como daños y perjuicios, defectos de construcción, etcétera); sino que su ámbito de aplicación es sumamente concreto: garantiza la devolución de las cantidades que se han ido entregando a cuenta de la vivienda en construcción, con sus intereses. Nada más.

Ahora bien, el derecho del comprador a obtener esta garantía es irrenunciable y, por ende, constituye una obligación imperativa e ineluctable para el promotor.

Concretamente, el apartado «Uno» de la Disposición Adicional, recoge como obligación del promotor:

«Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda».

Sobre las consecuencias del incumplimiento de esta obligación de entrega de la garantía pudiera tener para la eficacia del contrato de compraventa -al margen de las sanciones administrativas a las que hubiera lugar-, cumple señalar que en un primer momento la jurisprudencia rechazó –en aplicación de la doctrina general del incumplimiento esencial-, que la falta de entrega de las garantías previstas entonces en el artículo 1 de la Ley 57/1968 pudiera justificar la acción de resolución por incumplimiento del contrato.

Sin embargo, la doctrina jurisprudencial de la Sala ha ido profundizando en la necesaria imbricación contractual que el citado aval o seguro en garantía presenta en la estructura obligacional del contrato de compraventa. Este desarrollo doctrinal, que se ha llevado a cabo de un modo progresivo, culmina en gran medida con la STS de 12 de marzo de 2013 (STS 221/2013) que perfila el marco de la tipicidad obligacional de esta figura. En este sentido, durante la construcción, la garantía opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada -no pagar hasta que se le entregue la garantía, sin que el promotor pueda resolver el contrato a su vez por dicho impago del precio-, como proceder a la resolución del contrato si entregada la cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval en garantía

Así las cosas, insistimos, mientras no se entregue la garantía el comprador puede negarse al pago de las cantidades pactadas, sin perder los derechos que le otorga el contrato de compraventa. Además, si ya ha pagado y no se le entrega la garantía obligatoria, puede romper el contrato y exigir la íntegra devolución de lo pagado, con sus intereses.

El límite de lo anterior, como ocurre con todos los derechos subjetivos, lo encontramos en el principio de buena fe que debe regir toda relación contractual. Es por ello que, si en la construcción de la vivienda ya está terminada y la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente, su constitución carece de sentido o de reciprocidad pues con la entrega o puesta a disposición se ha cumplido lo debido, de acuerdo con el principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. Así, si la vivienda ya está construida y en disposición de ser entregada, el incumplimiento de la obligación de entrega de avales puede ser motivo de sanción administrativa, pero no justifica la resolución del contrato.

3. La falta de obtención de la Licencia de Primera Ocupación dentro del plazo pactado para la entrega del inmueble

Conforme al artículo 1461 Cc que «el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta», siendo ésta su prestación principal en el negocio jurídico. Partiendo de este punto, una línea de discusión muy corriente era la de establecer la frontera entre el mero retraso y un auténtico incumplimiento de la obligación que faculte la resolución.  Sin embargo, la importantísima STS de 20 de enero de 2015 (rec. núm. 196/2013), supone un auténtico e indiscutible punto de inflexión que cambia la doctrina que venía manteniendo la Sala; y afirma que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato. En el ámbito de la Ley 57/68 no será aplicable la doctrina jurisprudencial que interpreta la norma de ámbito general del artículo 1124 Cc.

Y téngase presente que la obligación de entrega se extiende también a la licencia de primera ocupación.

Sin embargo, desde una perspectiva histórica, la jurisprudencia había venido considerando la entrega de la licencia de primera ocupación como una obligación secundaria o accesoria del contrato de compraventa de vivienda en construcción, siendo lo esencial que se ejecutasen los elementos físicos de la obra, y el inmueble estuviese “acabado”, constituyendo la licencia de ocupación un fleco formal –llamémosle así- de importancia menor (en estos términos se define la obligación por la STS 759/2014 de 6 de enero de 2015, rec. núm. 3212/2012)

El punto de inflexión debemos situarlo en la importante Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 10 de septiembre de 2012 (STS 537/2012, rec. núm. 1899/2008), que introduce una nueva doctrina, y viene a matizar la importancia de la licencia de primera ocupación. Establece las siguientes pautas o parámetros que deben ser analizados:

• Si las partes han pactado expresamente que constituya una obligación esencial (en cuyo caso será motivo de resolución automática, en virtud de lo pactado expresamente).

• Si la entrega de la cédula no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para enjuiciar la procedencia de la resolución instada por el comprador por su falta de entrega no puede emitirse un juicio definitivo aplicando en abstracto las reglas generales, sino que deben examinarse las concretas circunstancias del caso. En esta línea, la entrega de la licencia debe considerarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador fundada en su ausencia, cuando la falta de concesión responde solo a la sobrecarga o retraso de la Administración concedente, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento. Es así necesario para que concurra este supuesto que la falta de licencia no resulte impedimento sustancial para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros dentro del plazo exigible para su entrega y que el retraso en la entrega no deba considerarse por sí mismo como sustancial y habilitante para la resolución del contrato, con arreglo a los principios que antes se han enunciado

• Sin perjuicio de lo anterior, la carga de la prueba sobre los justificados motivos de la no obtención de la licencia de primera ocupación corresponde al promotor. En coherencia con ello, cumplido el plazo de entrega, si no está disponible dicha licencia de primera ocupación, se presumirá incumplimiento sustancial y, por ende resolutorio, salvo que el promotor pueda demostrar que ha cumplido en plazo todas sus obligaciones -tanto constructivas como administrativas- y que el único motivo por el que no dispone de la licencia se debe a un retraso injustificado de la burocrática tramitación administrativa. 

4. A modo de breve conclusión

La DA 1ª LOE configura un sistema tuitivo de los compradores de vivienda en construcción, reconociéndoles un catálogo de derechos irrenunciables que les permiten salvaguardar sus intereses económicos, recuperando la inversión efectuada en su futura vivienda, así como desvincularse del contrato si no se observan estrictamente por el promotor las obligaciones que le son propias.

Así, la no entrega de una garantía a primer requerimiento que confiera tranquilidad al comprador sobre la expectativa real de deshacer la inversión si ésta se tornase de imposible realización, constituye una causa suficiente para la resolución contractual, así como, también, para la negativa al cumplimiento de las obligaciones propias -seguir realizando pagos a cuenta-, sin que puedan depararse consecuencias perjudiciales para el consumidor.

Del mismo modo, el carácter finalista de esta modalidad contractual, permite que, pese a finalizarse la construcción, deba asegurarse al comprador la obtención de la licencia de primera ocupación, a fin de que pueda servirse del inmueble para el uso y expectativa con el que fue adquirido: morar en el mismo.

No obstante se erige, como debe ser, un límite al ejercicio de todo derecho subjetivo: la buena fe contractual; de tal modo que queda proscrito cualquier ejercicio abusivo de tales prerrogativas. No en vano, como ya apuntara Cervantes:

«Lo bien ganado se pierde, lo malo ello y su dueño».