Los arrendamientos de vivienda durante el estado de alarma. Medidas a adoptar a partir del RDL 11/2020

  Por Cristina Vallejo

Si atendemos a la exposición de motivos del RDL 11/2020, las medidas adoptadas tienen un triple objetivo: responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debido al Covid-19, diseñar medidas de “equilibrio” que impidan que al resolver la situación de los arrendatarios se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios (en España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario) y movilizar recursos suficientes para conseguir dichos objetivos. Ya os adelanto que las medidas son insuficientes, en cuanto ayudas estatales para fomentar el pago del alquiler, gestionadas por las comunidades autónomas que no alcanzan a ayudar a las familias más vulnerables y, asimismo, las medidas adolecen del “equilibrio” pretendido en la exposición de motivos.

Se han regulado cuatro bloques de medidas, unas de carácter procesal, procediéndose a acordar la suspensión del procedimiento de desahucio de forma extraordinaria durante 6 meses a contar desde la entrada en vigor del RDL, es decir, hasta octubre de 2020. Y otras de carácter sustantivo: se acuerda una prórroga extraordinaria del plazo del contrato, una moratoria en el pago de la renta y, por último, se regulan las ayudas públicas para el alquiler.

(1) Suspensión del procedimiento desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa

En la tramitación de los procedimientos de desahucio se prevén medidas de suspensión extraordinarias por un periodo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL, a saber, suspensión hasta el 2/10/2020, en sus distintas fases, procedimiento en fase de emplazamiento, disponiendo el arrendatario de 10 días para oponerse a la demanda de desahucio, procedimiento con vista de juicio verbal señalada y procedimiento con señalamiento del acto de lanzamiento.

Una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales, el próximo 4 de junio de 2020, en la tramitación del procedimiento en uno de estos tres momentos temporales el arrendatario deberá solicitar la suspensión si quiere acogerse a ella. El único requisito que tiene que cumplir es que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 (las situaciones de vulnerabilidad se encuentran reguladas en el Art. 5 RDL 11/2020).

Si el letrado de la Administración de Justicia (LAJ) entiende que concurre la vulnerabilidad decretará la suspensión, por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto de suspensión señalará que, una vez transcurrido el plazo de suspensión, se reanudará el procedimiento o señalará fecha para vista.

Si la suspensión extraordinaria afecta a arrendadores que también se encuentran en situaciones de vulnerabilidad, el LAJ deberá comunicarlo a los servicios sociales que deberán tenerlo en cuenta para el plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Tanto arrendatario como arrendador se entenderá que prestan su consentimiento para que el LAJ comunique con los servicios sociales por la mera presentación de sus escritos acreditando su situación de vulnerabilidad.

(2) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Dentro del periodo comprendido entre el 2 de abril (entrada en vigor de la norma) y dos meses desde la finalización del estado de alarma, aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU 1994 en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el art. 9.1º y/o el periodo de prórroga tácita previsto en el art. 10.1 podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

El arrendador deberá aceptar dicha prórroga, salvo que se alcance un acuerdo entre las partes con otros términos.

Plantea distintas dudas esta medida de prórroga temporal del arriendo: No se menciona expresamente en el artículo que la prórroga esté condicionada a la situación de vulnerabilidad del arrendatario, sin perjuicio de que en la exposición de motivos se menciona que las medidas se adoptan en dichas circunstancias subjetivas. El debate está servido. En principio, esta medida es universal y se aplica independientemente de la situación económica y social. Este precepto olvida los contratos de arrendamiento que expiraron a partir del 15 de marzo y el 1 de abril, periodo que comprende el estado de alarma y que ha quedado sin medida extraordinaria. Ni tampoco menciona expresamente los contratos en los que opera la tácita reconducción del Art. 1566 CC.

Por último, plantea para los arrendadores una falta de equilibrio el hecho de que, para que opere dicha prórroga, el arrendatario no se encuentre al corriente en el pago de las rentas, y el hecho de que no se contempla plazo para solicitar la prórroga.

(3)   Moratoria en el pago

Igual que ocurría con las medidas procesales, en este caso, para que el arrendatario pueda verse beneficiado de las condiciones de moratoria del RDL 11/2020 debe encontrarse en situación de vulnerabilidad, a saber, arrendatario/a que pase a estar en situación de desempleo o ERTE (en caso de trabajadores por cuenta ajena), o haya visto reducido su jornada laboral por motivo de cuidados, en caso de ser empresarios, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando los siguientes: ingresos de la unidad familiar inferior a 1.613,52 €. Se plantean distintos supuestos en que dicha suma se ve incrementada, tales como familia monoparental, mayores de 65 años o discapacidades. Fuente: http://www.iprem.com.es/2020.html.

Asimismo, se entiende que concurre la vulnerabilidad si la renta de alquiler más los gastos y suministros básicos son iguales o superiores al 35% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar. Por gastos y suministros entendemos electricidad, gas, agua, gasoil para calefacción, telecomunicación fija y móvil.

A título de ejemplo, la suma de 1.613,52 € neta es igual a 1.450 € y si le aplicamos el 35% la renta y sus gastos estarían en 498 €. Por tanto, prácticamente se van a dar ambos requisitos en todos los arriendos que concurra el requisito del IPREM.

Eso sí, no se considerará en situación de vulnerabilidad si concurren dichos requisitos, pero el arrendatario es propietario pleno de una vivienda en España, a la que tenga la disponibilidad de acudir, con la excepción que dicha propiedad sea de una parte alícuota y se haya obtenido por herencia o bien que acredite que no tiene disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio o resulte inaccesible por razón de discapacidad.

En cuanto a las medidas a adoptar, respecto a la moratoria, debemos distinguir entre grandes tenedores, empresas o entidades públicas y pequeños tenedores.

La definición de gran tenedor es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Ejemplo de nave industrial de 1200 m2 y tres inmuebles de 120 m2 cumpliría la condición de gran tenedor. Y las medidas entre las que debe optar el arrendador gran tenedor y comunicarlo así al arrendatario en el plazo de 7 días desde la solicitud son:

1. Reducción del 50% de la renta de alquiler mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes hasta un periodo máximo de 4
2. Moratoria automática en el pago del alquiler que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogado mes a mes, con un máximo de 4 mensualidades. La renta aplazada se fraccionará y se abonará durante un plazo máximo de 3 años, siempre que continúe la vigencia del arrendamiento, sin intereses ni

La solicitud de acogerse a las medidas la formula el arrendatario y dispone hasta el 30 de julio de 2020 para solicitarlas, en virtud de la DF 4ª del RDL 16/2020, de 28 de abril.

Si nuestro arrendador no es gran tenedor ni empresa o entidad pública, nos deberá ofrecer en el plazo máximo de 7 días laborales a solicitud del arrendatario las condiciones del aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta, o en su defecto, las posibles alternativas que plantea.

Si no aceptare ningún acuerdo sobre aplazamiento, y en cualquier caso, siempre que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad, se podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

(4)  Medidas de financiación. Línea de avales

Estamos ante ayudas y préstamos de carácter finalista, sólo pueden destinarse para el pago del alquiler y cubrir un máximo de 6 meses. De hecho, la propia entidad financiera abonará directamente el arrendamiento al arrendador.

Podrán interesar dicho préstamo las personas que estén comprendidas en la situación de vulnerabilidad arriba expuesta. A tal fin, se publicó Orden ministerial 336/2020, el 11/4/2020, y en su artículo 2.2 restringe el carácter de beneficiario, excluyendo a los arrendatarios que tengan parentesco de primer o segundo grado de consanguinidad o afinidad con el arrendador, y que no sea socio o participe de la persona jurídica arrendadora.

La cuantía de la ayuda asciende a un máximo 900 euros/mes, por un plazo de hasta 6 meses, por lo que la cuantía máxima de la ayuda de 5.400 euros.

Existe, asimismo, un programa de ayuda a las víctimas de violencia de género y tiene por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y especialmente vulnerables.

Las CCAA pondrán a disposición de estas personas una vivienda de titularidad pública adecuada a sus circunstancias, además de la ayuda económica que comprenderá hasta 600 euros/mes y hasta el 100% de la renta y en supuestos debidamente justificados hasta 900 euros/mes y hasta la suma de 200 euros/mes para atender gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos.

¿A qué lagunas nos referíamos al principio de nuestro artículo?

Bonificaciones fiscales a los arrendadores que están adoptando medidas a partir del RDL 11/2020, más si cabe que en la exposición de motivos se reconoce que el 85% del parque de viviendas habituales de alquiler pertenece a propietarios personas físicas que no son grandes tenedores. Y la adopción de medidas de “equilibrio” en aquellos arrendamientos de pequeños propietarios, ya que si no alcanzan un acuerdo las partes con este RDL 11/2020 están abocados a un procedimiento judicial, como está ocurriendo con los arrendamientos de local de negocio. A día de hoy, los arrendatarios no están recibiendo ninguna ayuda finalista de las mencionadas en la Orden 336/2020, alegando las comunidades autónomas que no disponen de los fondos económicos del Estado. Solo esperamos que toda esta regulación no haya sido del todo inútil y que acaben todos los conflictos en el juzgado mediante la interposición de demandas de desahucio por falta de pago o, bien, mediante el colapso y suspensión de 6 meses de una justicia que ya va con 3 meses de retraso al haber estado inactiva durante todo el estado de alarma.

CRISTINA VALLEJO
Twitter: @crivallejo