¿Puede declararse la nulidad del decreto de adjudicación dictado a favor de tercero por abusividad del pacto de vencimiento anticipado?

  Por Mateo Juan Gómez
Socio Buades Legal

¿PUEDE DECLARARSE LA NULIDAD DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN DICTADO A FAVOR DE TERCERO POR ABUSIVIDAD DEL PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO, A RAZÓN DE LA STS 463/2019, DE 11 DE SEPTIEMBRE? 

1. Proliferación de revisiones de oficio de nulidad del vencimiento anticipado, en fases avanzadas del procedimiento de ejecución hipotecaria.

En esta reseña abordaremos una patología procesal que, si bien prometía ser puntual en el tiempo, sigue aún muy viva entre aquellos que nos dedicamos habitualmente a la dirección letrada en procedimientos de ejecución hipotecaria. Me refiero a los efectos que puede generar en los terceros que han adquirido el bien ejecutado en la subasta judicial -o por cesión de remate-, la posterior declaración de nulidad del despacho de ejecución, por abusividad del pacto de vencimiento anticipado.

Esta situación, aparentemente anecdótica o cuasi de laboratorio, se ha repetido en múltiples ocasiones en los últimos años. ¿La razón? Una conjunción de “parches” legislativos e interpretaciones judiciales varias, que tienen su origen, por una parte, en la promulgación de la Ley 1/2013; la aprobación de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI); así como en la jurisprudencia del TJUE y del TS.

Para comprender el origen del problema procesal, debemos partir de la base de que, con el fin de garantizar la protección a que aspira la Directiva 93/13, el Tribunal de Justicia ha subrayado ya en varias ocasiones que la situación de desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional sólo puede compensarse mediante una intervención positiva, ajena a las partes del contrato (véanse las sentencias, Océano Grupo Editorial y Salvat Editores, apartado 27; Mostaza Claro, apartado 26; Asturcom Telecomunicaciones, apartado 31, y VB Pénzügyi Lízing, apartado 48).

Partiendo de esta premisa, el TJUE ha declarado que el juez nacional debe apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13 y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional. De esta suerte, el principio de efectividad del Derecho de la Unión no solo atribuye al juez la facultad de intervenir de oficio, sino que le impone el deber de intervenir tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello (véase la sentencia de 4 de junio de 2009 Pannon GSM, C-243/08).

En este sentido, el artículo 552 LEC prevé -como novedad introducida por la famosa Ley 1/2013- que, con anterioridad al despacho de ejecución, el juzgado revise de oficio la posible concurrencia de cláusulas abusivas, dando traslado a las partes para que formulen las oportunas alegaciones al respecto.

Dicha norma, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que introdujo, a su vez, la modificación de la LEC en el sentido de incluir, entre las causas tasadas de oposición a la ejecución hipotecaria la denuncia de la inclusión en el título ejecutivo de posibles cláusulas abusivas, siempre que constituyan fundamento de la ejecución o determinen la cantidad exigible; dispuso que se otorgase un plazo extraordinario de un mes para instar incidente de oposición, conforme a lo recogido en su Disposición Transitoria Cuarta, basado en la existencia de causas de oposición consistentes en la concurrencia de cláusulas abusivas.

Muchos años después, a razón de la LCCI (que entre otras cuestiones introduce en qué supuestos o de acuerdo a qué parámetros podrá darse por vencido anticipadamente un préstamo hipotecario sujeto a su ámbito de aplicación, negando el carácter dispositivo de estos extremos), concretamente a través de su Disposición Transitoria Tercera, se introduce un nuevo plazo extraordinario de 10 días, para instar equivalente incidente de oposición. Tal plazo de oposición resultaría de aplicación a todos los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, en los que no haya habido análisis de oficio de cláusulas abusivas, ni se haya tramitado incidente de oposición por dichas causas, ni se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición.

Según la referida Disposición Transitoria Tercera, se establece un doble plazo preclusivo para esta oposición extraordinaria: (i) el plazo de 10 días desde la notificación y (ii) que el procedimiento ejecutivo no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En este marco, el Tribunal Supremo dictó la famosa Sentencia núm. 463/2019, de 11 de septiembre de 2019 (Roj: STS 2761/2019), en la que se resuelve la aplicación al ordenamiento español de la doctrina establecida sobre el vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (“TJUE”) en su Sentencia de 26 de marzo de 2019 (asuntos acumulados C‑70/17 y C‑179/17) -que da respuesta a la petición de decisión prejudicial planteada por el propio Tribunal Supremo en el recurso en el que se ha dictado esa Sentencia- y en sus Autos de 3 de julio de 2019 (C-92/16, C-167/16 y C-486/16).

En la resolución calendada, el Tribunal Supremo establece un conjunto de «pautas u orientaciones jurisprudenciales» aplicables «a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso» (FJ 8º, apartados 9 y 11).

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 desató una ola de revisiones de oficio de procedimientos judiciales. Muchos de ellos finalizaron con la declaración de nulidad del procedimiento, por entender el tribunal que el pacto de vencimiento anticipado era nulo, por no cumplir con las pautas recogidas por el Alto Tribunal, que no son más que la interpretación práctica del artículo 24 LCCI.

Muchos de dichos procedimientos se encontraban en una fase procesal posterior al decreto de adjudicación, pendientes de la entrega de posesión; sirviéndose los juzgados «mutatis mutandi» del “dead line” fijado por la Ley 5/2019 para el incidente extraordinario, considerando así que, hasta la toma de posesión material es factible el análisis de oficio (que no sólo a instancia de parte) de las cláusulas abusivas.

2. El momento en que se transmite la propiedad en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria.

En nuestro ordenamiento jurídico la transmisión de la propiedad tiene lugar por la concurrencia del título y el modo, es decir, como dispone el artículo 609 CC: «… por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición».

Aunque la tradición se materializa, como regla general, con la entrega efectiva de la cosa vendida en poder y posesión del comprador, el artículo 1462 CC prevé expresamente que, cuando la venta se instrumente en escritura pública, su otorgamiento equivaldrá a la entrega de la cosa vendida (salvo que de la escritura se desprenda otra cosa).

Trasladando lo anterior al procedimiento de ejecución hipotecaria, es pacífico que el decreto de adjudicación dictado conforme al artículo 670 LEC equivale, análogamente, al otorgamiento de una escritura pública, produciéndose en ese momento la transmisión de la propiedad.

A este respecto el Tribunal Supremo expone en la STS 414/2015, de 14 de julio^[1] que:

«una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil»,

Por su parte, el artículo 673 LEC destaca que el testimonio del decreto de adjudicación será título bastante para la inscripción de la transmisión de la propiedad en el registro.

Huelga señalar que, inscrito el título en el registro, no hay duda alguna de la transmisión completa de la propiedad. El adjudicatario es totalmente propietario del bien, aunque no se haya producido una entrega efectiva de la posesión ex artículo 675 LEC. Esa entrega material de la finca no es necesaria para que concluya la “venta judicial” del bien.

3. La reciente Resolución de 10 de junio de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, única vía de equilibrio.

La interesante Resolución de 10 de junio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (la otrora DGRN, ahora DGSJFP), en el recurso interpuesto contra la negativa del Registro de la Propiedad de Barcelona, número 20, de cancelar la transmisión de la propiedad a favor del adjudicatario del bien en subasta judicial, es digna de mención en este campo.

El supuesto de hecho es sencillo: Ejecución Hipotecaria ante el JPI 54 Barcelona, con posterioridad al dictado del decreto de adjudicación y la inscripción de la titularidad del bien a favor de un tercero, así como de la correlativa cancelación de la hipoteca; el Juzgado procedió al análisis de oficio del pacto de vencimiento anticipado (a rebufo de la STS 11 de septiembre de 2019); declarando la nulidad del procedimiento y emitiendo mandamiento al registro de la propiedad para que procediera a la cancelación de la nota marginal, dejando sin efecto la inscripción del decreto de adjudicación. La registradora se niega.

En primer lugar, analiza el momento en que se produce la transmisión de la propiedad, conforme a los artículos 1462 CC, 670.8 y 673 LEC, en forma similar a como se ha recogido en el presente trabajo. Y es de ver que dota de gran relevancia a esta cuestión, al afirmar: «La cuestión de cuándo se transmite la propiedad en la ejecución hipotecaria en España y, consecuentemente, de cuándo se entiende concluido este procedimiento tiene gran importancia a los efectos que ahora interesan, por cuanto dicho momento va a determinar hasta cuando es posible una apreciación judicial de la abusividad, de oficio o a instancia de parte, dentro del mismo».

En segundo lugar, resta importancia al trámite de la entrega de la posesión material, previsto en el artículo 675 LEC, por cuanto, entiende, el mismo no tiene ni siquiera por qué acontecer, existiendo procedimientos ejecutivos que finalizan sin necesidad de que se proceda a dicha puesta a disposición. No se trata, en definitiva, de un hito procesal imprescindible o necesario en el marco de la ejecución hipotecaria, sino un derecho facultativo y limitado en el tiempo, que el legislador ha dispensado al adjudicatario.

Entiende que la cancelación de la inscripción practicada a su favor, aun cuando se declare nulo el decreto de adjudicación, precisará que el ejecutado «interponga contra el rematante o sus causahabientes una demanda de rectificación del Registro por ineficacia del título en cuya virtud se practicó la inscripción, interesando la cancelación de las inscripciones a su favor y la reviviscencia de los asientos cancelados como consecuencia de la ejecución». Invoca a tales efectos el artículo 698 LEC y su genérica remisión al procedimiento declarativo que corresponda para cuantas pretensiones no tengan cabida en el procedimiento especial y sumario de ejecución.

Será en dicho procedimiento declarativo posterior -afirma la resolución- dónde se deberá ventilar: primero, si el titular registral está protegido por la legislación sustantiva y el principio de publicidad registral, ex artículo 34 LH; y segundo, si no lo estuviera, cuál es la cantidad que por razón de la extinción sobrevenida de su derecho ha de serle abonada o consignada a su favor y por quién.

Pero va más allá la resolución y pasa a analizar la doctrina del TJUE emanada de la Sentencia de 17 de mayo de 2022, que en sus apartados 57 y 58 precisa que, aunque no hubiera habido un control judicial de oficio y debidamente motivado acerca de las cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario, si «la propiedad de dicho bien inmueble se ha transferido a un tercero, el órgano jurisdiccional, de oficio o a petición del consumidor, ya no puede examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, lo que llevaría a la anulación de los actos de transmisión de propiedad y poner en tela de juicio la seguridad jurídica respecto a la transmisión de la propiedad ya realizada a un tercero». Y prosigue con la cita de la resolución del TJUE: «No obstante, en tal situación, el consumidor debe poder invocar, en un procedimiento separado posterior, el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de crédito hipotecario para poder ejercer efectiva y plenamente los derechos que le asisten en virtud de dicha Directiva para obtener una indemnización por el perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas».

Y, examinada la doctrina del TJUE, concluye la DGSJFP que «parece claro que en un incidente en el que enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución, sólo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio que corresponda […] pero no podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero».

De esta suerte redirige la cuestión al derecho del consumidor a ser indemnizado, pero en ningún caso a obtener, en la ejecución hipotecaria, la nulidad del proceso y la restitución del bien ya adjudicado a un tercero.

4. Reflexión final.

De cuanto se ha expuesto en el presente trabajo, cabe extraer dos certezas y una duda. Entre las primeras, destaca la circunstancia de que, a criterio de la DGSJFP (que es, en definitiva, el órgano que ha de velar por la correcta y adecuada publicidad registral), no cabe el análisis de oficio de la nulidad de una cláusula que sirva de fundamento de la ejecución (la nulidad del procedimiento, en definitiva), después de haberse dictado el decreto de adjudicación a favor de un tercero, ya sea rematante por haber realizado la mejor postura en la subasta o por cesión del derecho que corresponde al acreedor.

Otra certeza la encontramos en el hecho de que el procedimiento especial y sumario de ejecución hipotecaria no es el vehículo oportuno para pretender, resultando estéril cualquier mandamiento judicial al efecto, la reviviscencia de los asientos cancelados como consecuencia de la ejecución debe articularse a través del procedimiento declarativo que corresponda.

La duda principal que subsiste: ¿puede revisarse de oficio la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, pese a lo previsto en el artículo 552 LEC, en cualquier momento del procedimiento, incluso aunque se haya dictado el decreto de adjudicación? Una pregunta con diversas posturas a favor y en contra y con principios como el de seguridad jurídica, preclusión, cosa juzgada y efectividad del derecho comunitario en el candelero.

MATEO JUAN GÓMEZ
Twitter: @mateojuangomez

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[1] En la misma línea SSTS de 10 de junio de 1994, de 25 de mayo de 2007, de 22 de julio de 2013, de 21 de enero de 2014, de 11 de octubre de 2014 y de 19 de junio de 2017.